馬光遠(經濟學家)

　　針對媒體的報道，綠城公司21日夜間發表聲明：一、公司目前沒有收到任何監管部門的調查通知；二、公司目前開展的信托業務均符合規定；三、公司的資金財務狀況穩健正常。不管綠城公司是否遭到調查，但從綠城公司的聲明至少可以看出，綠城公司的確通過信托的方式籌措資金。而綠城中期報告也顯示，至今年6月底止，集團透過信托貸款共籌集33.24億元，期內涉及信托貸款償還則達到25.04億元，其負債比例已經高達163.2%的驚人水平。

　　而事實上，早在今年5月份，銀監會就要求控制房地產信貸規模，坊間甚至一度熱傳銀監會即將叫停房地產信托。據不完全統計，今年上半年，包括保障房信托在內，共發行536款房地產信托產品，發行規模達1670.1億元，發行數量按年增長145.88%，發行規模按年增長137.36%。如果銀監會通過調查資產負債率比較高的房地產公司的信托產品，并實質上叫停，則意味著上半年繞道房地產信托獲得的1600多億資金的開發商，面臨進一步資金趨緊的情況。而在中國銀監會年中會議上，銀監會主席劉明康也強調，要緊抓房地產貸款風險，督促銀行業金融機構一以貫之地執行關于土地儲備貸款、開發商貸款和個人住房貸款的監管要求；繼續與各地、各部門加強聯動，嚴格落實房地產開發企業“名單式”管理；加強對商業物業抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監測，杜絕各類信貸資金違規流入房地產市場；同時，繼續對商業地產和二三線城市房地產風險保持關注和警覺。

　　銀監會這一連串的舉動明白無誤地預示著：兌現房價回歸到合理價位的政治承諾，已經進入到最后的決戰期。國務院總理溫家寶在9月份《求是》雜志發表文章，在談到房地產調控時特別指出，房價上漲的短期和長期潛在壓力仍然較大，大部分城市房價依然處于高位，買賣雙方仍處于觀望和博弈階段，市場陷入僵持和膠著狀態，調控效果全面顯現還需要一段時間。因此，他提出房地產市場調控正處在關鍵時期，調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松。這一系列的動作一方面是在表明調控房價的決心，另一方面也在向市場喊話：“即使面臨歐債危機的情況下，中國對于房地產的調控也絕對不會放松”。這無疑給那些依舊堅持不降低，期待政策翻轉的開發商潑了一盆冰水。盡管從政策的新意而言，無論是限購，還是資金面的收緊，都并非耳目一新，但發出的信號卻是明明白白的。很顯然，決策層對于一旦放松房地產調控對中國經濟可能造成的毀滅性影響是有清醒認識的。

　　我們看到，歷經一年多的政策高壓，即使通脹高企，民間資本對于房地產投資的收益和未來已經不看好，房地產投資熱明顯在退潮；加上已經持續一段時間的限購政策，房地產在經歷了大半年的觀望期之后面臨方向性的選擇。而在經歷了長達半年之久的抵抗之后，開發商的信心明顯開始出現了動搖。其一，9月份上旬，整個房地產的交易繼續暴跌，北京、廣州、上海等一線城市的交易量創下了近3年來的新低；其二，價格出現了明顯的松動。8月份國家統計局關于房地產的數據表明，70個大中城市，已經有16個城市的房價環比下降，30個城市的房價停漲，而一些城市的秋季房展會出現了很多的促銷；其三，多數城市庫存創新高，其中全國14個主要城市庫存需要13個月左右消化，而北京房屋庫存超過了10萬套，供需力量的對比發生了明顯的變化；其四，開發商的資金鏈緊張，多數房企的資產負債率在70%以上，據傳開發商的資金缺口再次達到萬億。

　　盡管如此，面對歐美經濟的不確定狀況，特別是歐洲債務危機引發的全球經濟再次陷入衰退的風險，開發商對政策出現松動依舊抱有幻想，而各大城市的房價和交易量盡管環比出現了明顯的變化，但同比房價下降的卻是少之又少。因此，這是考量政策是否堅持的最關鍵時刻。在這個時候，政策的任何風吹草動，對于房地產而言都是極其敏感的。如果政策持續加壓，對于心理已經處于崩潰邊緣的開發商而言，都將成為壓垮駱駝的最后一根稻草。

　　考慮到這么多年以來調控政策屢戰屢敗的尷尬，我們并不敢明確預期房價調控的拐點是否真的已經到來。但是，不可否認，之前已經形成的房價未來仍將暴漲的鬼故事可以收尾了，這個預期的扭轉來之不易。如果目前的調控政策能夠繼續明確自己的訴求，堅持限購政策不動搖，持續對房地產的資金鏈進行加壓，開發商唯一的選擇就是讓房價回歸理性。而關鍵的關鍵，就是管住銀行，堅持限購，切斷開發商通過信托等“曲線輸血”的通道，房價的回歸就只是時間問題。