易憲容(專欄)

　　1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。會議指出，自去年4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，必須進一步做好房地產市場調控工作。會議確定了2011年房地產宏觀調控的新“國八條”。與2010年國十條相比，新“國八條”有不少新內容，比如強調房地產市場發展雙軌制，房地產財產稅征收試點及限購令等。

　　為了打擊房地產投機炒作，進一步強化的住房的各種稅收工具，“國十條”中所希望的通過稅收來打擊房地產投機炒作的政策有所落實，如加強住房交易稅和住房交易所得稅征收、要求住房財產稅征收試點全國逐漸展開等。但新“國八條”還認識到了住房交易稅及住房交易所得稅的征收只是把2008年下半年的優惠方面有所取消，并沒有增加新內容。實際上，既然承認了房地產市場泡沫，如果還是采取住房市場平常的稅收政策所能夠起到作用是十分有限的。因此，無論是對住房交易流轉稅還是住房交易的所得稅，如果不采取嚴厲的或高的累進稅政策，要想通過房地產稅來達到遏制及打擊住房投機炒作是不可能的。比如，在香港及新加坡，最近都出臺了對住房交易嚴厲控制的稅收政策，從而使得住房投機炒作得到不同程度的遏制。對于住房財產稅或不動稅的推出，新“國八條”強調在各地逐漸開始試點。國內不少地方房地產稅“空轉”多年，房地產泡沫已經吹得巨大還要試點已經政策太滯后于現實了。在此，先得對房地產財產稅的一般性作點分析，然后針對上海及重慶推出的房地產稅，來討論其意義與未來發展。

　　一般來說，房地產稅應該分為房地產交易營業稅、房地產交易所得稅及房地產財產稅。房地產交易營業稅主要是指房地產交易過程中所交納的稅，當前的稅率為5.5%，以前實際執行在1.5%〜3%的范圍內。當前的房地產交易所得稅是20%，但早些時候全國各地基本上通過地方政府化解了(即按照交易總金額1%征收)，新“國八條”之后，其征收按照交易所得征收了。而當前所講的房地產稅主要是指住房物業稅，或住房持有稅，或不動產稅。

　　對于房地產稅或不動產稅，幾年來，一直是討論十分熱烈的一個話題。對于房地產稅該不該開征？其意義何在？開征房地產稅對住房市場有何影響？對未來房地產市場的發展影響如何？它合不合適中國的國情與實際？征收房地產稅有沒有遏制國內房地產價格快速上漲？可不可代替地方政府的土地財政？等等問題都是當前社會討論重點，特別是最近重慶與上海征收房地產稅的征收試點，房地產稅征收更是成了國內民眾關注的話題。

　　其實，開征房地產稅，自然是與最近國內房地產市場的發展有關，自然是與國內房價瘋漲有關。盡管目前國內房地產價格嚴重高估已是不爭之事實，但是國內反對房地產市場泡沫存在的聲音卻在國內占主導，何也？其根本原因就在于，中國房地產價格的形成是一個非常復雜的博弈機制。地方政府出于獲得財政收入目的是高房價堅定的支持者，而且通過土地壟斷等方式支撐了房價的上漲；開發商作為地方政府代理人，只有在房價的攀升中獲得銀行的資金與政府的土地，而房價的非競爭性或壟斷性則為此創造了條件，也為開發商獲得暴利創造了條件；商業銀行則通過銀行房價的虛高來擴大其貸款規模、降低不良貸款率及增加利潤，只要看這幾年國內商業個人信貸資金與房地產開發貸款快速增長，只要看這幾年國內商業銀行利潤成倍的增長，我們就能夠從中明白點什么；對于消費者來說，又可以分為兩種情況，已經購房者則希望房價的攀升來增加其財富效應或轉手交易獲利，沒有購房者由于缺乏談判力量、加上商業銀行貸款支持，只得被迫接受高房價。在這樣的情況下，國內房地產的價格在地方政府、商業銀行、開發商相互的推動中還能不瘋狂上漲嗎？這就是國內房地產市場的問題，這些問題都是由于政府房地產政策缺陷所導致的結果。在房地產稅收政策嚴重缺陷的情況下，住房市場豈能不成了瘋狂投機炒作賺錢工具？因此，要打擊房地產投機炒作，公平公正的稅收政策出臺是必然，而不是單純的出臺政府干預的限購令可以解決的。

　　就目前國內房地產業的稅收、收費、土地出讓租金等方面情況來看，不僅名目繁多，而且極不規范，因此，開征房地產稅的主要目的能夠達到對房地產業正稅、明租、清費的作用，能夠讓房地產市場回歸到其居住的本性。特別是在目前國內房地產價格瘋漲與炒作嚴重的情況下，開征房地產稅對遏制房地產市場的過度投機、保證國內房地產市場持續穩定發展能夠起到十分重要的作用。

　　首先，在一個發達的市場體制下，房地產稅又稱不動產稅，它是一種選擇性的財產稅，同其他財產稅一樣，是一個國家賦稅結構中的三大支柱之一。開征房地產稅，它能夠起到以下幾個方面的作用：

　　一是可以矯正現行所得稅的某些缺陷，堵塞逃稅的漏洞。比如目前采取個人所得稅的國家，由于未實現的資本收益在計算上有實際困難，通行會把它不列為征稅的范圍。如果不輔以財產稅的征收，這些未實現資本收益將成為逃稅的漏洞，使得政府一部分稅收流失而無從補救；

　　二是發揮量能課稅的原則，促進社會所得的公平分配，有效減少財富過度集中；

　　三是征收財產稅也是符合誰收益誰付費的課稅原則的；

　　四是隨著人口增加和經濟發展，國人所擁有的財產會不斷增加，個人財產征收可以提供政府豐富和穩定的財政收入。稅基因人口增加與經濟發展不嚴擴大，使得財產稅收入得以穩定發展，加上房地產的不動性，從而減少了逃稅的可能。當然，財產稅還能提高資金市場的利率，從而使生產成本的增加，引起產品及勞務價格的上漲，而部分稅務負擔會透過價格的上漲而轉稼給消費者身上，從而遏制房地產的過度需求等。

　　一般來說，房地產稅的課稅對象只限于土地及房屋。在計算稅基的時候，房地產的抵押貸款即負債不得扣除。而且房地產稅在大多數國家都屬于地方稅，為地方政府財政收入最重要的一部分。如美國1996年地方財政收入1萬多億美元，其中房地產稅就占20%以上。

　　依照各國現行稅制，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據政府定期查定之價格加以計算征定。為了課稅的目的，政府通常會在每隔一階段就會對所管轄區域內之房地產進行一次估價，每幢房產納稅應根據查定價格加以計算。而這種查定的價格，在進行下一次查定價格之前，沒有重大事故發生，不得變更。

　　政府在查定房地產價格時可能有以下的幾種方法：一是市場交易法；二是成本法；三是資本法。對于以上三種方法，由于歐美國家房地產市場較為發達，市場交易法應用得最為普遍，特別是對自用住宅的估價，這種方法更是便利。無論是哪一種方法，對于房地產稅基的認定，都會用明確的法律來規定，以便減少房地產課稅的隨意性與不公平性。各國房地產稅多采用單一稅率。

　　同時，如同個人所得稅的征收一樣，房地產稅的征收同樣對某些特寫房地產設定優惠辦法。其優惠對象通常包括：政府機構所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營利機構所擁有的房屋；自用住宅及個人收入低于某一水準或年齡高于某一水準者所持有的房屋。也就是說，如果是公平公正的房地產稅，并非是每一個有住房者都必須納稅的，對于那些收入低，住房條件不好、持有住房在平均水平以下的居民是可以不同的免稅條款給予減免的，這樣才能表明房地產稅作為一種收入分配調節機制的作用。

　　從目前國內的房地產稅征收情況來看，一方面是稅種繁多、收費復雜、租費雜亂，如各種所得稅、印花稅、城市建設稅等，另一方面房地產稅比重偏低，與房地產有關的稅僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%。在這種情況下，不僅增加征稅征費的成本，也為逃稅漏稅、貪污腐化提供了條件與土壤，同時也導致了國家的財政收入大減，削弱了國家的經濟實力。

　　更為嚴重的是，由于國內房地產稅費偏低及凌亂無序，從而使得通過房地產讓社會財富向少數人集中，社會財富兩極分化越來越嚴重�？梢哉f，大多數民眾對國內房價的瘋漲表示強烈不滿，最大的問題就在于國內房地產業的暴利，在于國內房地產業對民眾財富的掠奪、在于社會財富輕而易舉并嚴重地向少數人集中。而這些問題的原因就是與政府的房地產稅政策存在嚴重缺陷有關。

　　同時，房地產稅費的偏低也使個人住房消費盲目擴張，比如目前國內購房者年輕化、一人多房化、房屋面積總體偏大化等等。這不僅使得住房消費的嚴重浪費，也嚴重增加了購房者的經濟負擔�，F在國內不少購過房的年青人被房子還款壓得喘不上氣來。

　　再就是房地產稅費偏低也使得國內房地產市場投機炒作十分嚴重，造成房價快速上漲。而房地產投資炒作嚴重，不僅使得許多民眾居住條件不能改善，帶來了許多嚴重的社會問題，而且導致國內不少地方的房地產泡沫四起，使得國內金融市場、銀行體系面臨著巨大的潛在危機。因此，開征房地產稅不僅勢在必行，而且對國內房地產業來說是一個全面多贏的事情。特別是對目前國內不少地方的房地產炒作較為嚴重的地方，通過重征房地產交易稅，讓房地產炒作者投機房地產顆粒無收，即讓房地產投機炒作者損手而出。在這種情況下，國內房地產市場的需求立即會迅速下降，房地產的價格也會隨著房地產需求下降而回落到真實的市場價格上來。這樣，房地產市場的泡沫也會自然消退，從而可以保證國內房地產市場持續穩定的發展。

　　當然，正如上面所看到的那樣，開征房地產稅需要一定的基礎條件，一是詳實的不動產登記資料；二是用科學的方法對房地產進行低成本估價；三是政府的稅收征管能力。如房地產稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優惠對象確立等，只有在這些方面創造條件，房地產稅的開征才能有效地進行，并達到開征房地產稅所要達到的目標。所以開征房地產稅不僅先得制定規則，制定法律，而且要對當前中國的住房進行全面普查，形成住房檔案、建立稅基，然后在此試點，并在這基礎上全面展開。當前重慶與上海開征房地產稅，這些地方基礎工作還是做得不夠，因此，也就無法制定一個公平公正的房地產稅。如果房地產稅不是公正公平，那么其起到的作用則是十分有限的。還好，這些僅是試點。而且只有在公平公正的房地產稅制下，房地產稅的功能才能得以發揮，廣大民眾也不必擔心房地產稅的出臺增加其負擔。

　　在上述這些條件不具備的情況下，新“國八條”要求各地方對征收房地產稅進行試點。因此1月27日上海及重慶公布了征收房地產稅的試行辦法。上海的辦法是對新購買住房的居民，其住房面積超過人均60平方米的住房按交易價70%計稅，適用稅率為0.6%或0.4%；重慶的辦法是對主城區的高檔住房征收稅，適用稅率分別為0.5%、1.0%、1.2%。對于兩地這種房地產稅征收試點，由于沒制定好的稅制，也就不可能有公平公正的住房財產稅，從而即使這樣征收住房財產稅，但住房財產的基本功能也就根本無法顯示出來。這樣的住房財產稅征收試點的意義只能說已經開始征收住房財產了，其它的意義不多。因為覆蓋率低稅率極低的住房財產稅不僅達不到房地產稅征收的基本功能，反之一定會讓市場認識到政府推出房地產稅僅玩玩而已，根本就不會動真格。既然政府不愿意通過房地產稅來打擊房地產的投機炒作，那么住房的投資功能或賺錢效應要去除或擠出是不可能的。政府一方面要對住房投機炒作嚴厲打擊，另一方面不通過嚴厲的房地產稅來限制。兩者在政策及經濟邏輯上都是相悖的。

　　總之，隨著國內房地產業的持續高速的發展，開征房地產稅已是勢在必行的事情。而且國內開征房地產稅不僅能夠增加政府財政收入來源，調節房地產市場的收益公平分配，也是減少房地產投機炒作、遏制房價瘋狂上漲、減少房地產市場非法行為，保證房地產市場持續穩定的發展的重要一步。當然，開征房地產稅還得在制度安排上創造條件，特別是法規設定上要公平公正。只有制定一個公平公正的房地產稅，才能保護絕大多數居民的根本利益，才能保證房地產稅征收達到預期之目的與效果，而不是僅開征房地產稅就可一了百了。因此，開征房地產稅，就得先有一個公平公正的住房財產稅法律制度。當前這種住房財產稅的試點所起到作用十分有限，反之，市場還會對這種試點反向理解。

　　(作者系中國社會科學院金融研究所金融市場研究室研究員)