李稻葵 

　　核心提示：在常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下，限購是所能采取的最后一劑藥，就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。

　　【作者簡介】李稻葵教授系清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院金融系主任、中國人民銀行貨幣政策委員會委員。

　　在許多中國經(jīng)濟學(xué)家的心目中，限購是大逆不道、倒行逆施、離經(jīng)叛道的經(jīng)濟政策。的確，限購讓大家很自然地回想起計劃經(jīng)濟時代，回想起憑票購物的時代，所以，中國經(jīng)濟學(xué)界對于限購似乎有一種本能的反感。本文的主要目的是從經(jīng)濟學(xué)的學(xué)理上分析限購的本質(zhì)、理由、適用性及其后果，以求比較系統(tǒng)、精確地討論問題。

　　【限購的基本概念】

　　什么是限購？其本質(zhì)是什么？限購指的是在市場上對買方或者投資方的數(shù)量進行限制，其本質(zhì)是對市場的一種干預(yù)。那么，在什么情況下用數(shù)量限制的方式比完全市場化自由買賣(即出價高者得)來得更合理呢？這是本文的核心問題。回答這一問題必須要有一標(biāo)準(zhǔn)，即，必須定義什么是合理。

　　為此我們必須有一明確的社會福利函數(shù)，僅僅是帕里托改進的原則是不夠的，因為我們會涉及各人之間的效用比較。我們以下的分析采用消費者效用之和極大化這個相對常用的目標(biāo)函數(shù)。也就是說，我們的判斷標(biāo)準(zhǔn)是消費者效用之和是否最大。

　　傳統(tǒng)限購邏輯三要素：短缺，收入差距過大，特殊需求。

　　限購的傳統(tǒng)理論是收入差距大，同時，限購的產(chǎn)品出現(xiàn)了供給不足，而且該產(chǎn)品是生活必需品(邊際效用下降較快)，或者該產(chǎn)品在各個消費者之間效用差距極大。另一個產(chǎn)品是其他普通產(chǎn)品，其邊際效用是常數(shù)。這個理論在經(jīng)濟學(xué)界應(yīng)該不必太多解釋，沒有太多爭議，有點類似博弈論的百姓定理(Folk Theorem)，結(jié)論都知道，表述和證明各不同。

　　生活必需品(如糧食)的情形是這樣的。設(shè)想社會由兩人組成，其收入不均。如果糧食供給充足，低收入者有足夠收入，于是，兩位均以市場價消費糧食，以至于各自都達到一定的糧食消費量，余下收入消費其他產(chǎn)品。因此，每人的糧食邊際效用均等，糧食的分配達到效用之和極大化。而假如糧食供給非常不足，遠遠達不到以上的糧食消費量之和，這時，如果繼續(xù)按照市場原則分配，糧食價格會飆漲，收入低者傾囊消費于糧食，其消費量還是比不上高收入者。于是，低收入者糧食消費的邊際效用明顯大于高收入者(即更加饑餓)，社會福利沒有極大化。

　　現(xiàn)在如果引入限購，即每人限量購買一半的糧食供應(yīng)量，此時糧食需求下降，價格下降，結(jié)果會是拉平糧食消費，拉平邊際效用，使得社會福利極大化。注意，如果收入是均等的，那么即便不限購，糧食消費也會平等，社會福利也是極大化的。所以，憑票供應(yīng)如糧票制度合理性的一個必要條件是收入不均。

　　第二個例子是挽救生命的高端醫(yī)療服務(wù)。伴隨現(xiàn)代科技的發(fā)展，出現(xiàn)了一些可以延長乃至挽救生命的醫(yī)療技術(shù)。但由于是新技術(shù)，其供應(yīng)往往短缺，這些也是高成本的醫(yī)療技術(shù)。假設(shè)每個消費者的偏好相同，即大家對延長生命所賦予的效用是一樣的。如果按照價格機制分配的話，那么，高收入者得到的更多，現(xiàn)實情況往往如此，但不是社會福利極大化的。后者要求限制對x的消費，不是出價高者得，以此拉平消費，均等邊際效用。要達到這個目的，辦法很多，比如用排隊的方式來解決。這也是限購的一種方式，因為有錢不一定買得到。

　　第三個例子稍微與眾不同一些，模型稍微復(fù)雜一點。那就是美國在越戰(zhàn)時期的強制征兵制度。當(dāng)時的辦法就是按照出生年月抽簽。我在密西根大學(xué)工作時的一位同事Roger Gordon不幸被抽中，當(dāng)過兵，但他有一技之長，在軍樂隊吹單簧管，沒上第一線。因此，他對征兵問題感受極深。我與他以及今日清華同事白重恩曾經(jīng)合寫過一篇文章。該文是談經(jīng)濟改革中的稅收問題，原本與征兵無關(guān)，但寫作過程中，Roger特別談到征兵問題，隨后以此為靈感創(chuàng)造模型。我和白重恩開始略感突兀，還是欣然接受。

　　該模型描述了這樣一個道理。如果使用市場機制，逃脫征兵的指標(biāo)會有個價格，那么，高收入家庭的孩子可以花錢逃脫征兵，低收入家庭則做不到，至少當(dāng)時銀行不會為此借錢。但這種分配方式很顯然不是福利極大化的。因為低收入家庭的子女對征兵的厭惡感可能還高于高收入家庭，比如Roger的家庭收入不高，但他是個非常有才華的學(xué)者，特別不喜歡軍營生活。

　　于是，市場機制會導(dǎo)致如下的扭曲現(xiàn)象，即，部分低收入家庭的孩子被征兵，而他們被征兵的負效用明顯大于逃脫征兵的富家子弟的負效用，因為他們收入低，不得已還是當(dāng)兵。因此，即使不考慮道義問題，僅僅是從經(jīng)濟學(xué)福利極大化的角度來看，按價格機制來購買逃脫征兵義務(wù)的辦法不是最好的。相對而言，限購(在此是不許購買)之下，社會福利來的更好。抽簽是一個替代辦法，它讓每個家庭以同一概率避免征兵，但有錢也買不到避免征兵的指標(biāo)。事后看來，Roger本人雖然運氣不好，不幸被抽中當(dāng)兵，但是他還是認為抽簽比自由買賣指標(biāo)要更合理。

　　比較新的限購理論：調(diào)和資產(chǎn)市場的過大波動

　　最近幾年，尤其是金融危機爆發(fā)之后，經(jīng)濟學(xué)界對于資本市場的運行有了進一步的認識，這與過去十幾年來行為金融學(xué)的進步不無關(guān)系。今天，大家更愿意接受一個 基本理論，那就是短期來看，金融市場的投資者往往是“非理性的”(有各種精確的定義)，他有過度反應(yīng)、贏與輸時行為不對稱等行為，而金融市場制度又有各種 各樣的正反饋機制，這使得市場的調(diào)整周期不僅長而且調(diào)幅非常大。比如說，金融市場可能會在短期內(nèi)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：今天價格越高，大家對未來價格有更高的增長預(yù)期，因此泡沫會不斷吹大，直到最終慘烈地破滅。

　　換句話說，金融市場盡管最終有自我調(diào)節(jié)能力，但是，這種自我調(diào)節(jié)的過程可能太慢了，在調(diào)節(jié)的過程中，它所吸引的投資量可能是非常大的，而到最后，泡沫破滅下降的程度，又會是巨大的，而且是瀑布似的下降。在這種情況下，政府或者監(jiān)管者有理由比較 早地介入，通過某種方式來提醒甚至于限制投資者的行為。這么做的根本理由，不僅是防止泡沫吹得過大，更重要的是，防止在泡沫不斷高漲的過程中，資本市場對實體經(jīng)濟帶來的影響。

　　限購，或者說限投資就是一種調(diào)和資產(chǎn)市場巨大波動的辦法。面對熱錢，采取資本管制，防止熱錢涌入。中國的資本市場至今不 容許境外投資者自由進入，用的就是境外合格的機構(gòu)投資者計劃(QFII)。這就是一個限購計劃，它給合格的境外機構(gòu)一個資金流入的額度，而且對于資金流出 還有一定的限制。金融危機后，各個新興市場國家面對美國的二次量化寬松政策，從2010年底開始紛紛采取了資本管制措施。為什么？究其原因，就是防止熱錢涌入太多，帶來資產(chǎn)泡沫；而未來熱錢出走，又帶來資產(chǎn)價格大降。QFII的目的是調(diào)和資產(chǎn)市場的周期。如果沒有資本管制，資產(chǎn)市場的波動和回調(diào)時間會加大。

　　國際金融危機爆發(fā)后，國際政策界對資本管制的態(tài)度幾乎出現(xiàn)了180度大轉(zhuǎn)彎，今天已經(jīng)是比較接受的了。比如，以色列央行行長、IMF原副 總裁、非常嚴謹?shù)闹�名宏觀經(jīng)濟學(xué)家Stanley Fischer最近表示，資本管制是非常合理的，如果沒有資本管制，單靠匯率升值應(yīng)對熱錢涌入，其代價太大。

　　再以房地產(chǎn)為例，如果對房地產(chǎn)的 投資(非居住)需求過旺，租金/房價比過低，對房子的投資只是期望從更高的房價中獲得回報，而并不關(guān)心短期的租金，在這種情況下，會推動房地產(chǎn)的投資、價 格上漲，資產(chǎn)的供給量也會上升，最終，市場的機制一定會帶來資產(chǎn)價格的回歸，也就是說價格的下降，從而使租金收益率回歸到一個正常的水平。但是這樣的一個過程，往往時間過長，對于金融系統(tǒng)帶來的沖擊，以及在房地產(chǎn)過分投資過程中帶來的土地、資源的浪費，毫無疑問是巨大的。

　　如果監(jiān)管者能夠及時看清這一前景， 就應(yīng)該采取措施進行干預(yù)。這種干預(yù)的最極端形式，就是直接限制房地產(chǎn)的購買，抑制房地產(chǎn)投資需求。這種直接的限購形式，往往一般來說大家不愿意用，因為是可以通過提高首付、市場利率的方式來打擊的。

　　但是在特殊的情況下，這種手段與短期市場的投資需求增長相比，顯得蒼白無力，因此，限購就成了一個選擇。

　　【汽車限購的分析】

　　汽車的使用是傳統(tǒng)的負外部性例子。也就是說，一位司機開車上街所帶來的實際擁堵情況是超過他的個人感受的。假如一位消費者在上班的路上與另一輛汽車交叉而 過，他個人感受到的擁堵只是他所帶來的實際擁堵量的1/2，因為他沒有體驗到對方的感受。因此，對像北京這樣的特大型城市而言，最理想的情況應(yīng)該是不限制 汽車的購買，而限制擁堵時段和擁堵路段汽車的使用。即，讓消費者在使用環(huán)節(jié)能夠感受到他對其他車輛帶來的擁堵效果，這種辦法很多，并非本文重點，不一一贅 述。

　　如果對汽車使用限制的手段不多，或者效率不高，那么，限制汽車的擁有量，就是一個退而求其次的方法。控制汽車擁有量的第一個方式就是上海市的價格機制——拍賣牌照。新加坡也實行類似的機制，該國大排量的汽車十年的牌照費大概需要十萬美元。

　　那么在什么情況下，給定要限制汽車總量，北京的搖號限購機制是合理的呢？答案取決于汽車在民眾心目中的地位。假如汽車被認為是必需品，大家覺得在北京非 有車才能生活，那么，搖號要比拍賣好，因為拍賣會擠出一部分低收入家庭的需求。

　　換一個假設(shè)，如果我們認為汽車是一種獨特的時尚品，那么搖號也比拍賣合理。比如說，許多中低收入家庭渴望購買一部私家車已經(jīng)成為了多年的夢想，就像年輕人手中的iPhone一樣，擁有iPhone的人不一定都是高收入者，只是這部分人對時尚品給予了極高的效用，節(jié)約其他開支去購買。

　　因此，如果完全按照價格(拍賣)機制來分配汽車牌照的話，短期內(nèi)可能會徹底打破很多家庭購買私家車的夢。換句話來說，許多中低收入的家庭要圓購車夢，寧可接受概率不高的搖號機制，也不愿意去花費極高的牌照費。這部分家庭通過搖號所獲得的幸福感，遠遠超過高收入家庭購買牌照所獲得的幸福感。

　　假如汽車不是必需品，而是奢侈品，因為公交、打車都可以成為它的替代品。那么搖號就不如拍賣合理了。對 于奢侈品的需求，一般是中高收入家庭才會有的。拍賣可以按照車主的偏好分配牌照，比搖號更好。搖號會產(chǎn)生運氣好但不是特別愛好汽車的低收入人群獲得牌照， 而特別喜歡汽車的高收入人群卻得不到牌照的情形。

　　到底汽車屬于必需品，時尚品，還是奢侈品？我傾向于認為現(xiàn)在有時尚品的因素，但幾年之后可能 轉(zhuǎn)變?yōu)樯莩奁贰Ｈ绻�這個判斷成立，那么北京市這種搖號限購機制應(yīng)逐步地轉(zhuǎn)換到牌照拍賣方式。如果有人要追求公平性，即，居民之間的效用差距，一種可以考慮的辦法是對已有的牌照限期，若干年續(xù)牌照的時候，參照當(dāng)時的拍賣價格，補交拍賣費，這不在本文重點討論之列。

　　【房地產(chǎn)及其在中國的特殊性】

　　房地產(chǎn)是一個非常特殊的市場，它的產(chǎn)品具有兩個極為突出的特性。第一個特點毋庸贅述，即，它既是消費品也是投資品。房地產(chǎn)業(yè)的第二個特點，就是與證券市場 相比，它的供給調(diào)節(jié)以及存量調(diào)節(jié)非常慢，而且基本上是單向的，只能逐步上升，比如，一個地產(chǎn)項目從規(guī)劃到建成，即便是在中國這個快節(jié)奏的經(jīng)濟體里也要花上 兩三年時間。地產(chǎn)存量也很難下降——建好的房子很難拆掉退回到原始狀態(tài)。

　　與此相比，證券的供給是比較快的，其中包括IPO。再者，證券市場的供給可以比較 快地減少，如通過企業(yè)回購甚至退市。房地產(chǎn)市場的這個特點就意味著房地產(chǎn)業(yè)的周期性比較復(fù)雜。今天的房價上漲只會帶來若干年后供給的上升，而那時的房地產(chǎn) 價格不一定會按照市場的預(yù)期上漲。

　　至于中國的房地產(chǎn)，還有三個更加具體的特點。第一，土地的實際所有權(quán)控制在地方政府手里，因此，在當(dāng)前明確 的稅收體制下，地方政府缺少有效控制房地產(chǎn)價格上漲的基本動力和決心，除非有巨大的社會和政治力量強制要求地方政府這么做。

　　也就是說，中國地方政府在土地供給問題上相對比較保守，不太愿意通過大量供給土地的方式來抑制價格上漲(莫斯科市長曾經(jīng)通過大量供應(yīng)土地控制房地產(chǎn)價格，但在我國目前仍沒有實質(zhì)性轉(zhuǎn)變 的經(jīng)濟發(fā)展模式下，地方政府看重的是GDP，而GDP來自于投資，投資來源于土地出讓收入，來自于高房價)。

　　第二，中國社會的財富增長速度非 常快，這表現(xiàn)為銀行存款快速上升，流動性極為充足。而中國財富的分配差距，很可能是超過收入分配差距的。其直接含義是，當(dāng)財富所有者把房地產(chǎn)看作主要的投 資渠道時，最終社會上的地產(chǎn)的分配不均程度是對應(yīng)于財富的分配不均程度的，是遠遠大于百姓對住房偏好的差異程度的。

　　第三，由于中國有兩千多年 的土地文化，社會對土地和地產(chǎn)的內(nèi)在需求超過國外，如美國和歐洲。與此十分相關(guān)的另一個理由是，中國經(jīng)濟獨特的城市化道路以及中國獨特的戶籍管理制度，使 得城市住房附加著不少公共服務(wù)內(nèi)涵。這也抬高了對于住房，尤其是城市中心住房的極高的偏好。

　　這三個因素，土地供給制度、流動性極旺和收入分配不公以及獨特的地產(chǎn)偏好，很容易解釋中國經(jīng)濟尤其是特大型城市地產(chǎn)價格居高不下、不斷上漲的現(xiàn)象。

　　房地產(chǎn)限購的本質(zhì)：局部性的資本管制的機制設(shè)計

　　撇開房地產(chǎn)限購的具體形式，從經(jīng)濟學(xué)的本質(zhì)來分析，房地產(chǎn)限購的實質(zhì)就是做兩件事：第一，把對房地產(chǎn)的需求分拆為消費需求和投資需求，對于消費性住房需 求，基本不予干預(yù)，但有上限，如兩套房；第二，對投資性的需求加以嚴格限制，這是控制房地產(chǎn)投資需求一個最直接的辦法。其本質(zhì)就是局部性的資本管制，類似 于不許境外熱錢進入境內(nèi)資本市場。如果把中國的資產(chǎn)市場看成由股市、債市、房地產(chǎn)、古玩文物等市場組成，那么，房地產(chǎn)限購的一個本質(zhì)無非是在房地產(chǎn)投資這 個局部市場實行直接的、嚴格的資本管制。

　　如果同意上述對房地產(chǎn)限購的本質(zhì)分析，那么，根據(jù)限購的經(jīng)濟學(xué)理論的分析，房地產(chǎn)限購的理論基礎(chǔ)應(yīng)該是比較明確了。第一，類似于傳統(tǒng)限購的辦法，房地產(chǎn)限購是在收入分配不均的條件下，力圖滿足基本住房需要的一個制度安排。具體說來，這是保護中低收入家庭 免于受到高收入者(投資者一般是高收入者)在買房市場過分競爭，用以拉平住房消費、從而均等住房消費邊際效用的一個辦法，類似于上述糧食與醫(yī)療服務(wù)的例子。

　　更具體地說，在收入分配差距較大以及房地產(chǎn)供應(yīng)相對兩種需求之和短缺(住房供給難于大幅增加，見以上分析)的條件下，這會使基本需求者能夠以比較合理 的價格購買房子，從而進一步帶來這部分消費者剩余的上升，以及提升這部分購房群體的工作崗位對他們的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部門的吸引力， 提升其所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)競爭力。

　　房地產(chǎn)限購的第二個理論基礎(chǔ)對應(yīng)于上述第二類限購理論，即，避免或者縮短房地產(chǎn)投資從泡沫逐步形成到破裂的周 期，放緩房地產(chǎn)市場震蕩的幅度。通過這種對投資性需求的限制，會直接帶來對房地產(chǎn)總需求的下降，而需求的下降最終會帶來房地產(chǎn)價格的下降。房地產(chǎn)價格下降 的另一個后果，就是會在一定條件下導(dǎo)致未來價格上漲的預(yù)期下降。而未來價格上漲的預(yù)期下降又會進一步抑制投資性的需求。

　　成敗關(guān)鍵在細節(jié)：找準(zhǔn)甄別兩類需求的機制

　　房地產(chǎn)限購就是一個機制設(shè)計(mechanism design)。機制設(shè)計是三位美國經(jīng)濟學(xué)家獲得2007年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎的成果，是過去50年現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)的重要方向之一。機制設(shè)計說的是制度的設(shè)計者 (如政府)為了達到某一目的，如社會福利的極大化，設(shè)計一個博弈。該博弈要求每一個體發(fā)出信號或進行選擇，政府根據(jù)所有人的信號或選擇，進行決策。房地產(chǎn) 限購機制中，每個有意購房者的發(fā)出信號不僅是購房量，還包括已有房屋所有量，以及其他個人信息。購房量以及已有房屋所有量是最重要的信號，超過一定數(shù)量則 表明他是投資需求者。

　　問題的關(guān)鍵是，僅僅依賴購房量及已有房屋所有量還不夠，因為參與這一博弈的博弈者還可能包括非本地的居民，他們有可能出于投資而非居住的考慮，異地投資。最難的就是甄別這部分人群。還需要其它信號或變量。

　　在北京，戶籍是不是一個好的甄別變量？不見得。戶籍可能不應(yīng)該作為房地產(chǎn)限購的一個變量。為什么？因為不論是否合理、合法，事實上，在今天的北京，存在 一個灰色市場，即，戶口指標(biāo)可以比較方便地買賣。如果把戶籍作為房地產(chǎn)限購的一個變量，它無形中會使得投資需求的部分收益轉(zhuǎn)變?yōu)閼艏畠r格的上升，由戶籍市 場的套利者獲得。且不論這是否公平、合法，對于限購的目標(biāo)——控制投資性需求而言，并不見得是最有利的。因為它出現(xiàn)了一定的漏洞，投資性需求仍然會上升， 只不過會比沒有戶籍限制上升得少一些，因為投資收益的一部分轉(zhuǎn)給了戶籍控制者，增加了投資需求的交易成本。

　　如果購房者已經(jīng)居住在城市而且還計 劃在城市里繼續(xù)生活，這部分人應(yīng)該歸結(jié)為基本住房需求。很顯然，在一個城市居住的時間與他已經(jīng)居住的時間有相關(guān)性，在一個地方居住了1－2年的年輕人，有正式的工作并且納稅，一般來說，他離開這個城市的概率應(yīng)該遠小于剛剛來到這個城市尚未就業(yè)納稅的人士，后者則有可能是投資需求者。

　　所以，原則上講，比較有效的甄別地產(chǎn)需求的信號變量應(yīng)該有兩個：一是已有的住房數(shù)量，二是購買者的納稅和已經(jīng)居住的時間。目前的情況，似乎個人納稅記錄相對居住證管理比較嚴格和系統(tǒng)，更加可靠。

　　至于納稅或是居住年限，只要記錄控制嚴格，似乎不必太長就可甄別，因為純粹的投資者不太可能有耐心等待一到兩年從而獲得買1套房子的投資機會。凱恩斯曾 說，投資者往往具有動物精神，是沖動性的，稍微緩一下，投資的沖動就會遠去。相反，如果要求5年的記錄，會對部分真正準(zhǔn)備在本地扎根安家的基本住房需求者帶來不必要的過長的等待。

　　【地產(chǎn)限購是強力降溫藥】

　　應(yīng)該說，與過去5年多以來各個方政府采取的稅收、利率等措施相比，房地產(chǎn)限購這一制度安排控制投資需求的力度是高了幾個數(shù)量級。稅收、利率等措施，有 用，但在洪水般地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期面前，杯水車薪。以差別化房地產(chǎn)貸款利率為例，它對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。以地 產(chǎn)交易稅為例，它無法甄別兩類購買者。至于房產(chǎn)稅，它的力度(1%左右)無法抵抗年復(fù)一年10%以上的房價上漲預(yù)期。限購是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能 采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價格持續(xù)攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。

　　房地產(chǎn)限購一個可能的前 景，是分三階段展開。第一階段是僵持，就是一級市場上開發(fā)商并不見得愿意降價，但二級市場價格可能有所下降，當(dāng)然交易量會萎縮。第二階段是預(yù)期的改變，大 家開始注意到投資需求在下降，于是預(yù)期未來價格會降。第三階段是降價和一定的交易量的回升。在價格降到一定水平的時候，消費性需求開始入市。

　　這種前景實現(xiàn)的前提是政府要有一定的決心，一定的持久性，要堅持一段時間。其次，政策要有一定的改進和優(yōu)化，比如上述戶籍的因素就應(yīng)該調(diào)整，年限也應(yīng)適當(dāng)降低。再者，相應(yīng)的配套措施必須跟上。在僵持期內(nèi)，一些有住房需求的年輕人還買不到房子，可能同時租房市場還沒有建立起來，這時，政府一定要加強公租房和廉租房建設(shè)。

　　房地產(chǎn)限購的成本是誤傷無辜，屬于過渡性的制度安排

　　中國經(jīng)濟的改革很少有一步到位的。過去的產(chǎn)權(quán)改革、國有企業(yè)改革、金融改革都是一步一步推進的。改革需要過渡性的制度安排，房地產(chǎn)限購應(yīng)該是一個過渡性的 制度安排。它對于現(xiàn)有的體制是一個改革(前提是必須解決好上述機制設(shè)計中的甄別問題)，它應(yīng)該能夠比已有的種種措施更快地改變市場價格上漲的預(yù)期，從而達 到穩(wěn)定房價的效果。

　　為什么房地產(chǎn)限購是一個過渡性而不是長期的制度安排？因為它有成本。成本就是它對消費性需求有誤傷的可能。即，已經(jīng)在某一 城市工作多年、有意安家買房、但是稅收或居住記錄不全的人，住房需求無法滿足；另外，外地搬入、打算長住的家庭，不可能馬上實現(xiàn)擁有房產(chǎn)的計劃，這也是誤傷。地產(chǎn)限購控房價，其代價就在于此。

　　因此，從長遠來看，必須不斷改革，從根上解決中國房地產(chǎn)市場的問題。第一，必須進行全面系統(tǒng)的財稅改 革，改變地方政府的賣地財政，讓土地供給更加透明合理；第二，必須建立公共性住房的融資、建設(shè)、管理機制，不僅保障基本住房需求，而且用公共性住房間接調(diào) 節(jié)市場化的房地產(chǎn)；第三，研究借鑒德國、新加坡等國的寶貴經(jīng)驗，在房地產(chǎn)的交易、房貸、保有環(huán)節(jié)合理調(diào)節(jié)，包括合理納稅，控制投資需求。

　　如果這三條做到 了，房地產(chǎn)限購措施具備了退出條件，中國的房地產(chǎn)體制則進入了一個更高形態(tài)。房地產(chǎn)限購這個過渡性的制度安排的使命就已經(jīng)完成，可以告別歷史。

　　建立過渡性制度安排，是中國30年改革最寶貴的經(jīng)驗

　　歷史的發(fā)展是螺旋式上升的，一些貌似退步的制度變遷，事實上是社會不斷前進的必然過程。改革是在回應(yīng)社會廣泛關(guān)注的重大問題并在解決這些問題中推進的。改 革往往不可能一步到位，而必須建立一步步的過渡性制度安排，并且為它們的不斷演進創(chuàng)造條件，這才是過去30年中國經(jīng)濟騰飛的最寶貴經(jīng)驗。

　　經(jīng)濟是基礎(chǔ)，法律法規(guī)作為上層建筑，一定是隨著經(jīng)濟發(fā)展的需要而不斷演變的。即便是長期堅持的基本條規(guī)，說到底也是為了建立某種有利于長期經(jīng)濟發(fā)展的承諾。當(dāng)某些陳規(guī)明顯地制約著經(jīng)濟長期發(fā)展的潛力的時候，墨守陳規(guī)恰恰是違背了墨守成規(guī)的原意。

　　房地產(chǎn)限購在包括筆者在內(nèi)的許多學(xué)者所呼吁的二次房改達到調(diào)整地產(chǎn)價格預(yù)期的目的，完成它的使命之后謝幕，它那時的謝幕會引進更為合理的、更加有效的房地產(chǎn)的制度安排。