編者按：2010年8月11-14日，中國房地產界最重要盛典“2010博鰲房地產論壇”將在博鰲綻放。觀點地產新媒體正式推出“新政：2010 博鰲房地產論壇特稿”系列報道。2010年，是博鰲房地產論壇的第十年，也是房地產面臨最嚴厲調控的一年，在新政下，誰是預言者？誰又能獨善其身？

　　摘要：“2010年政策調整方向及力度與08年不可同日而語，此輪調控下，全國樓市將會迎來一個審慎樂觀的發展階段”。“2010年政策調整方向及力度與08年不可同日而語，此輪調控下，全國樓市將會迎來一個審慎樂觀的發展階段。”在接受觀點地產新媒體采訪時，凌克如是判斷新政下房地產情況的發展。

　　2010年上半年，金地半年銷售為53.76億，僅完成了全年目標的1/4。凌克指出，在新政出臺后，金地迅速采取行動調整經營計劃，包括加快現有項目的銷售及回款工作，推進未入市項目的開發計劃，同時根據不同的項目制定不同的經營策略。下半年完成近160億銷售會順利完成。

　　在談及有關商業地產的戰略時，凌克認為，本輪調控或許是契機，土地市場調整也許能夠讓金地尋覓的更為優質的商業開發地塊，從而為公司介入商業地產提供良好契機。

　　Q：。金地曾經表示，今年市場的調整期與金地補充存貨的緩沖期剛好重疊，對于金地下半年的銷售，公司有如何的展望？

　　凌克：在新政出臺后，金地就迅速采取行動調整經營計劃，包括加快現有項目的銷售及回款工作，推進未入市項目的開發計劃，同時根據不同的項目制定不同的經營策略，金地將在下半年加大推貨量，隨著可售資源的增多，相信金地下半年會順利完成既定的銷售目標。

　　Q：金地年初曾提出了一個布局商業地產的計劃，目前這個計劃實施情況如何？新政是否影響金地對商業地產布局的看法？

　　凌克：金地一直在按部就班的推進我們在商業地產領域的計劃，我們正在對公司內部的商家資源進行全面的梳理和整合，并且對公司已有的商業地產資源進行盤點，依據項目自身的屬性實施不同的經營計劃。此外，公司也計劃構建金地的商業運營管理團隊，從組織上給予商業地產計劃的實施提供充足的保障。

　　金地對于商業地產的計劃是從長遠的戰略發展的角度進行考慮的，因此短期的政策調控和市場波動并不會影響我們對于這一戰略的看法。相反的，土地市場調整也許能夠讓我們尋覓的更為優質的商業開發地塊，從而為公司介入商業地產提供良好契機。

　　Q：在房地產銷量大幅下降的同時，商業銀行對開發貸款也有所收緊，資本市場再融資擱淺，目前中央又提到土地增值稅清算，您認為會否對房地產企業資金鏈構成較大威脅？

　　凌克：商業銀行的房地產開發貸款最近確實有所收緊，銀行會更加謹慎地選擇貸款輸出企業。在整體緊縮的環境下，公司治理良好、經營穩健的優質企業會更多地受到銀行的青睞，因此金地在貸款方面還是有保障的。此外，房地產企業的股本再融資目前難度確實有所加大，但是普遍來看計劃進行再融資的企業基本面都較為良好，進行再融資是為了支持公司進行更大規模發展的方式之一，并不會過多的影響企業的財務健康。

　　就金地而言，在調控政策剛出臺之時，我們就已未雨綢繆，制定針對性的經營策略來確保公司的銷售能如期實現，同時，也更加強調項目層面的股權合作，希望通過這樣的方式進一步拓寬公司的融資通道，確保市場調整期公司能夠獲得充足的資金儲備。

　　Q：房地產市場在嚴厲調控政策的威懾下開始調整，目前各地的房價出現下滑的態勢，在您看來，房價如果進一步調整是否意味著樓市新的拐點來臨？金地年初提過的200億銷售，會否出現一定的調整？

　　凌克：我們認為房價的調整會呈現分化的特征，前期房價上漲較快的一線城市和部分熱點二線城市，房價可能會面臨較多的調整，而大部分二三線城市房價更可能會繼續保持一種平穩的走勢，同時我們也認為不必對房價的下滑進行過度的解讀，它實際上只是市場的一種正常的調整行為，在市場經濟的環境下，價格總是會圍繞價值上下波動的，短期價格的下降反而能夠防止泡沫的膨脹，使這個行業能以更為健康和可以持續的方式來發展。

　　雖然市場調整，銷量有所下滑，但是金地今年仍然可以實現增長，我們也為此準備了充分的應對措施。

　　Q：金地金融化的實踐已經取得了不少成績，跟平安信托、UBS的合作都取得了成功。在國內資本市場融資趨緊的大環境下，金地接下來是否會還有新的資本融資動作？未來幾年金地對房地產金融有怎么的設想？

　　凌克：房地產金融未來是金地的一個重要的業務戰略方向，所以金地會堅定不移地持續推進這塊業務的發展。在今年年初，金地已經順利完成了和UBS合作的第一期美元基金的募集工作，這筆資金將會陸續投入到金地的項目中去。而接下來，金地將籌備發起設立由我們獨立管理的人民幣基金，主要投資于住宅地產，同時也會對商業地產以及公司并購進行投資，規模大概是3年80-100億；另一方面，我們還將嘗試設立人民幣夾層融資基金，充分利用我們的基金管理優勢，滿足房地產市場中小開發商的資金需求。此外，我們還希望在合適的時候會推出建筑節能私募股權投資基金，用于扶持綠色建筑、低碳社區建設相關的新技術、新材料和新工藝的股權投資，推動整個建筑節能領域的發展，為國家節能減排做出貢獻。展望未來，金地希望到2015年時，房地產金融業務所創造的利潤在集團中的占比能超過20%，不僅是一個融資造血的金融平臺，更是一個能創造利潤的獨立業務板塊。

　　Q：2009年的驚蟄，金地率先把握機會增加土儲，據觀察，金地有數個月未參與土地招牌掛了，對于今年而言，金地的“驚蟄”又將會出現于何時？

　　凌克：金地從今年年初起放緩了土地投資活動，因為我們判斷市場可能會出現一定幅度的調整，適時的等待能夠讓公司尋覓到更為優質的土地機會。但公司在投資方面的工作也沒有停滯不前，我們仍然積極對土地市場進行跟蹤，我們已經獲取了沈陽、煙臺和珠海地塊。對每一塊我們認為有價值的土地進行細致調研和評估，精挑細選，希望進一步提高我們的投資質量。此外，公司在今年也將加強項目層面的股權合作，希望更多的通過合作開發的方式來獲取土地。

　　Q：在您看來，政策調控會不會改變地產行業的運行軌道，又將給房地產企業帶來哪些考驗？

　　凌克：從中國房地產市場發展歷程來看，推動中國的房地產市場發展的根本動力在于國內的人口紅利以及隨之而來的城市化進程帶來的大量需求，因此我們堅定的看好房地產市場的中長期走勢。但就短期而言，政策調整難免會帶來行業的短期波動，但是這不會改變房地產行業發展的進程。

　　市場調整期需要房地產公司采取更加靈活的策略來積極應對，包括加快銷售，多渠道融資，加強現金流的管理。而從長遠來看，市場從高度發展進入到平穩增長階段，對于房地產企業來說反而是個契機，它能讓房地產企業不再只是跟著市場走就能獲利，企業今后需要更多的加強公司治理，完善制度優化流程，強調產品創新，精心打磨工程和服務質量，通過提升管理和產品水平來獲取更高的收益。此外，調整也能讓市場充分發揮優勝劣汰的功能，重新配置行業資源，從而給優質企業更多的發展空間。

　　Q：有人說2010年是樓市最復雜的一年，從中央到地方，調控的決心和力度可謂空前。接下來樓市的走勢如何？

　　凌克：房地產業面對的調控是實實在在的，行業的發展態勢也是難以扭轉的。但調控的目的本來就是讓這個行業更健康地發展，因此宏觀調控政策的出臺，并不會遏制整個行業的長期發展態勢。房地產業發展水平與國民經濟增長率高度正相關，宏觀經濟增長率越高，房地產業發展速度也就越快；在經濟的不同發展階段，房地產業的發展水平有所區別。從我國房地產業上一輪衰退周期和本輪上升周期的情況來看，可以證明房地產周期與宏觀經濟周期存在高度相關性。目前宏觀經濟復蘇的根基尚不十分牢固，中央也提出經濟刺激政策不會退出，中國社科院發布2010年《經濟藍皮書》指出，2010 年我國GDP的增長將穩步回升到9%，經濟不會出現明顯通脹，大部分的行業，或者大部分的經濟指標都將陸續回升，受益于這個大環境，房地產行業也會獲得新一輪的發展。

　　2010年政策調整方向及力度與08年不可同日而語，此輪調控下，全國樓市將會迎來一個審慎樂觀的發展階段。

　　Q：博鰲10周年論壇即將拉開帷幕，在這場房地產思想的盛宴上，您最希望聽到哪些聲音？

　　凌克：希望能夠同與會的行業專家以及同行們就房地產行業未來發展之路、商業模式創新以及房地產金融等方面進行深入的研究與探討，碰撞出讓中國房地產行業迎來新一輪快速、健康發展的思想火花。