楊麗萍

　　“北京、上海、深圳的實際房價高出當地均衡價格20%-30%，而以北京為例，其房價負擔比是美國紐約等城市的2-3倍。” 7月12日，西班牙對外銀行亞洲首席經濟師斯蒂芬·施瓦茨(Stephen Schwartz)在接受本報記者采訪時指出，中國房地產調控政策不宜馬上退出，下半年調控將是一個“軟著陸”的過程。

　　近日，有關“暫停三套房貸、對沒有社保人員限制購房數量等臨時性政策有可能放松和退出”的傳聞引發了一場樓市調控或將轉向的猜測，雖然，包括住建部及銀監會等相關部門已出面澄清“政策要求和標準沒有任何變化”，但有關未來樓市調控的疑問仍懸在空中。

　　房價下跌不明顯

　　房價被認為是此輪樓市調控“轉向”的風向標。

　　“房價的增長來自于貸款和資產流動性的快速增長，目前這兩者都開始放緩。加上采取增加首付比例和貸款利率，以及限制購買三套房等遏制投機的政策，已讓成交量大幅下跌，但房價的下降并不明顯。” 施瓦茨的觀點十分明確。

　　7月12日，國家統計局發布的數據顯示，雖然6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環比下降0.1%，為16個月來首次負增長，但作為調控主戰場的一線城市，環比下降的幅度卻不如預期，上海、深圳、北京分別僅為1.4%、0.9%和0.4%。

　　對此，任志強向本報記者表示，房價肯定要降也必須再降。在任志強看來，“降房價已是一個政治問題”，在這種壓力之下，房價有可能會回到去年6月份的水平，也就是說房價指數將下降四五個點。“現在才降了1個點。”

　　北京中原有關負責人也指出，雖然成交量節節下滑，二手房價也率先下降，通州部分小區的售價新政以后降幅已超過3成，“但目前并沒有形成非常明顯的新房定價下探現象。”

　　不僅如此，施瓦茨也提出，一線城市的真實房價遠遠高于其均衡房價，“這應該引起決策部門的關注。”施瓦茨提供的報告顯示，除廣州真實房價接近均衡房價之外，深圳、上海和北京都面臨兩者失衡的問題。“上海從2003年開始，北京從2007年開始，真實房價就比均衡價格高出20%-30%。深圳情況也類似。”

　　施瓦茨甚至評論，中國現在的房價與未來經濟和收入的增長相比才算合理。言外之意，房價有透支之嫌。

　　西班牙對外銀行向本報記者提供了一組來自亞洲發展銀行2010年4月的數據顯示，中國房價收入比例上升，反映出樓市過高的價格。其中，北京、上海、深圳這個比例分別為22∶3、19∶3、22∶1，而美國洛杉磯、舊金山、紐約分別為10∶0、9∶8、7∶1。“一線城市的住房可負擔能力明顯高出美國2-3倍。”

　　施瓦茨預計，一旦主要城市的房地產價格出現20%-30%的下降，政府才可能放松其緊縮性政策。

　　“軟著陸”

　　既然“政策要求和標準沒有任何變化”，那么，樓市調控如何繼續？

　　任志強認為房價上漲過快的城市可以進行調控，但并不是說全國房價都要進行調整。如果按照全國的平均指數來講，有的地區必須漲，有的必須降，“調控政策不應一刀切。”

　　遠洋地產董事局主席李明7月13日在接受本報記者采訪時也表示，新的政策不需要再出臺，但舊的政策也沒有必要退出。他認為，宏觀經濟對于房地產的過于敏感，并不利于市場的健康發展，客觀地說，中國經濟總量大，各地發展水平差異比較大，實行的又是政策統一的管理方式，這就決定了所有的政策都有一個滯后性，一定要讓市場有一個反應時間。“什么都要看清楚了再調整，不怕慢，就怕錯。”李明極力呼吁政策的穩定性。

　　施瓦茨分析說，近幾年中國房價迅速上漲，主要受房地產貸款增長的推動，而房地產貸款則主要來自住房貸款。政府對流動性泛濫帶來的后果“有所認識”，但對于寬松貨幣政策調整的態度“處境尷尬，難求平衡”。

　　西班牙對外銀行新興市場首席經濟師Alicia Garcia Herrero認為，如果中國放松對房貸的控制，房價將會馬上回升，因為目前市場的冷卻來自于對流動性的普遍壓抑，“一旦放松，資金將毫無疑問馬上流入市場。”

　　西班牙對外銀行研究報告認為，中國仍然較高的房地產價格，可能促使政府采取進一步措施以冷卻市場。“近期房價下調的可能性極大，但幅度不會太大，房地產調控或將‘軟著陸’”。

　　第一太平戴維斯(Savills)北京投資部董事紀剛則預計下半年調控應該不會像上半年那么強勢，持續現在這種狀態的可能性大一些，“因為經濟面壓力不像去年那么大，更多的重點應放在調經濟結構上。”

　　任志強則直指供應層面。“如果不從市場的供需角度去進行調控，增加供給，政策一旦松動，房價仍有反彈可能。”

　　樓市調控如何實現“軟著陸”或才是真正的考驗。