市場拐點初現，政策力度不宜放松

　　即使不再出臺新的調控政策，只要將目前政策執行到位，房價下跌就是大概率事件。考慮到政策時滯和歷史經驗，房價明顯下跌最有可能出現在今年7月、8月份以后，房價跌幅在15%—30%之間，銷售量跌幅在30%左右。

　　■中國銀行戰略發展部宏觀經濟形勢

　　分析小組

　　■課題組成員：陳衛東宗良鐘紅

　　周景彤李佩珈

　　■執筆：周景彤李佩珈

　　以4月17日國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》為“分水嶺”，今年上半年我國房地產市場經歷了“冰火兩重天”：“新政”之前，市場持續火暴，“量價齊升”；“新政”之后，市場迅速降溫，行業景氣度明顯回落。

　　當前房地產市場運行中存在的突出問題

　　1.房價依然過高，房地產泡沫尚未得到有效擠壓。

　　房價過高、泡沫成分過大依然是當前我國房地產市場存在的主要問題。從本輪房價上漲來看，大部分城市經過連續14個月的環比正增長以后，目前房價已遠遠超過2007年時的水平，部分樓盤價格甚至翻了一倍多。尤其是今年以來，更是出現了月均環比1.0%以上的漲幅，而歷史月均環比上漲達到0.5%都屬于上漲較快的時期。

　　近期我們通過房價收入比、價格租金比等6個指標，對我國房地產市場泡沫進行了測度和衡量，結果表明至少有80%的可能是我國房地產市場已經存在嚴重泡沫。

　　2.供需結構錯位，不同收入家庭房價收入比差距懸殊。

　　盡管近年來政府加大了保障性住房投資建設力度，但截至目前，包括經濟適用房、“兩限”房和廉租房等在內的保障性住房供應依然嚴重不足(如2009年經濟適用房投資占住宅投資的比重僅為4.4%)，住房供應結構和層次過于單一和集中，導致房價大幅飆升，中低收入家庭的住房問題更加突出。而高收入家庭在購買普通商品房的同時，還可利用其擁有的財富或其他社會資源進行中低端住房的購買和尋租。

　　3.“非常時期”的“非常手段”并未解決房地產泡沫產生的根源問題。

　　本輪房地產調控政策最大特點體現在抑制需求方面。包括“一戶限購一房”、“限制異地購房”、對二套房貸款，按照“既認房又認貸”這一標準來提高二套房貸的首付比例和利率等，這些“非常手段”確實能夠起到抑制投資投機性需求的目的，但卻不能解決房地產泡沫滋生的根源，即地方政府土地財政引發地價和房價的螺旋式上升以及流動性過剩引發的投機沖動問題。由于土地成本過高，在市場供給相對不足的情況下，開發企業很容易將這些成本轉嫁給購房者，導致地價和房價的螺旋式上升。此外，在“土地財政”模式下，地方政府和開發商都缺乏足夠的動機來參與保障性住房的建設，造成保障性住房的供給嚴重不足，使得中央政府加大保障性住房供給的政策難以落到實處。

　　下半年房地產市場走勢判斷

　　1.房地產市場進入量價齊跌調整期。

　　影響房地產短期波動的因素很多，但最主要的因素有兩個：一個是宏觀經濟走勢，另一個是宏觀調控政策。隨著經濟增長高位回落，隨著房地產新政的實施和不斷完善，我們預計我國房地產市場將進入“量價齊跌”的調整期。考慮到政策時滯和歷史經驗，房價明顯下跌最有可能出現在今年7月、8月份以后，房價跌幅在15%—30%之間，銷售量跌幅在30%左右。預計房地產市場進入調整期的主要原因有：

　　一是下半年宏觀經濟呈下行趨勢，經濟基本面不支撐房價上漲。國際國內經濟形勢不明朗、不樂觀，使開發商和購房者的預期發生改變，他們的投資和購買行為更趨謹慎。

　　二是房地產宏觀調控政策的高壓態勢不會改變。預計不僅前期出臺的差別化的房貸利率、提高首付款比例、限制異地購房等政策不會改變，而且將進一步加快出臺征收房地產交易和保有環節稅、增加土地供應等政策。

　　三是從發展周期來看，我國房地產行業本身也存在著調整的空間和客觀要求。我們曾經通過房價收入比和價格租金比等6個指標，測度和衡量了我國房地產市場的泡沫程度，結果表明至少有80%的可能是我國房地產市場已經存在嚴重泡沫。

　　最后，即使不再出臺新的調控政策，只要將目前政策執行到位，房價下跌也是大概率事件。原因在于去年全年的商品房住宅新開工面積有37%集中在第四季度，如果我們把去年第四季度住宅新開工的3.4億平方米和今年一季度新開工的3.2億平方米加總，這個數字已經接近甚至超過以往全年的新開工量(如2005年新開工量為6.8億平方米)。按照房地產開發周期，這6.6億平方米的新開工面積將在今年8月份以后形成市場的有效供給。因此，我們預計，如果信貸投放規模保持不變、其他調控政策執行到位，那么8月份以后房價必然出現下跌，并且此前漲幅過快的核心城市下跌幅度也將更大。

　　2.投資增速放緩，全年投資增速在22%左右。

　　盡管前5個月房地產開發投資增速高達38.2%，高于同期固定資產投資增速12.2個百分點。但從5月當月看，房地產新增開發投資僅增長19.4%，增速明顯回落，顯示出在房地產新政下房地產投資已開始降溫。另一方面，由于從2009年下半年開始，房地產投資增速不斷提高，因此基數因素也將使今年下半年房地產投資增速放慢。預計全年房地產開發投資增速為22%左右，扣除價格因素實際增長16%左右。

　　3.銀行信貸持續收縮，房地產開發資金增速回落。

　　受政策調控、流動性收縮和成交量下降的影響，未來一段時間房地產開發資金來源將出現回落。從資金來源構成看，銀行貸款占比將進一步下降。并且隨著政策收緊、未來成交量和價格的下跌，個人按揭貸款和預收款增長也將下降，最終將使房地產開發企業資金由此前的充裕轉變為緊張，資金來源變化將成為開發商降低房價的內在壓力。

　　下一階段房地產市場調控的政策取向

　　加快推出物業稅政策，建立健全抑制投資投機需求的長效機制。

　　當前我國在房地產開發和建設環節稅種多、稅負重而交易和保有環節稅種少、稅負輕，直接導致購房者能以較低的杠桿在住房的出租、買賣環節獲利，投資投機需求過旺。應進一步加快推出物業稅(或房產稅)政策，并在房價過高、投機氣氛濃厚的地區率先試行。(1)就住宅物業而言，征收物業稅(或房產稅)可以先從高檔住房、個人二套及以上住房實行；并且隨著套數增加，稅率也隨之提高。(2)大幅提高房地產交易資本增值稅。對居民出售第二套及以上住房時獲得的增值收益按面積大小和年限長短征收20%—50%不等的資本增值稅，面積越大，年限越短，稅率越高。

　　增加保障性住房有效供給，降低保障性住房價格。

　　除了強化對地方政府的“問責機制”外，還應深化房地產管理體制和政績考核制度改革，進一步規范和明晰中央和地方在保障性住房建設中的職責和權利，轉變地方財政對土地出讓收入的過度依賴；加強對參與保障性住房建設的民營資本的信貸、稅收支持；應充分考慮各地居民收入增長情況和住房價格上漲情況，對現有保障性住房政策進行動態調整，提高保障性住房政策的針對性和有效性；改售為租，調整此前可以出售的政策，僅保留保障性住房的公共產品功能；改革和完善保障性住房的退出機制，加強對政策性住房的資格審查，加大違規違法行為的懲罰力度，使由于經濟條件變化而不符合享受保障性住房的家庭能及時退出。

　　在擴大建設規模和覆蓋范圍的同時，還應降低保障性住房的價格，大幅減輕中低收入家庭的住房負擔，增加這些家庭的其他消費性支出。借鑒國外經驗，降低我國保障性住房的房價，將經濟適用房的目標價格控制在家庭年收入的6倍以內；廉租房的目標租金水平控制在市場租金的30%—40%左右；將家庭可支配收入的25%作為低收入家庭“可支付性”的判斷標準。

　　保持政策的連續性和穩定性，注重長短期效應的結合。

　　現有的房地產調控政策重在抑制不合理需求，建議將這些政策在不斷完善的基礎上長期化。因為我國的基本國情是“地少人多”，建設用地非常稀缺，住房需求又十分龐大，這個基本國情決定了我國應長期堅決遏制投機性需求，回歸住房的消費品屬性。否則，如果僅僅將這些措施作為短期性、臨時性措施，市場的“躲貓貓”效應難免再次出現，房價非理性飆升難免重新上演。

　　完善信息對接機制，使差別化信貸政策執行到位。

　　應加快相關基礎信息平臺建設，促進房產管理、公安戶口登記等部門間的信息對接。只有準確及時有效地取證個人及其家庭的購房記錄，才能使“新政”中“認房又認貸”政策落到實處。

　　(本報告發表時有刪節——編者注)