有效打擊多套住房需求、快速抑制房價

　　－北京住房新政策解讀

　　交銀國際研究部 楊青麗

　　繼4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發后，北京市政府迅速制定并發布《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，落實國務院堅決遏制房價過快上漲通知精神。

　　1、 多套住房需求抑制堅決，措施嚴厲

　　新政包含堅決抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設和市場監管四個方面。引發各方面關注最多的是“限購令”，新政要求自《通知》發布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房；金融機構和稅務部門可以根據本市房屋權屬交易系統中個人住房記錄，實施差別化的信貸和稅收政策。北京市住建委同時發布了《關于落實同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房有關政策的通知》，“限購令”在執行中的細則包括：

　　商品住房包括新建商品住宅和存量住房；

　　關于家庭的認定：同一購房家庭——包括購房人、配偶及未成年子女。(購房時提供戶口本、結婚證等證件原件，并如實填寫《家庭成員情況申報表》，在網上簽約時錄入家庭成員的姓名及身份證號等信息。)     

　　關于已購房套數的認定：本市房屋權屬交易系統中個人住房記錄；

　　“同一購房家庭只能新購買一套商品住房”的規定，由于同時制訂了可操作性的細則，預計短期內政策效果明顯，房地產投資需求會得到有效抑制，成交量也將出現較為顯著的萎縮。4月17日“國十條”出臺后，市場以觀望為主，呈現“價滯量跌”的局面，北京地產新政出臺后，對投資需求的打擊力度超出市場預期，后續政策走勢已較明朗，調控政策從嚴執行成為主基調，北京的房地產新政也較為可能為其他城市所追隨。此前我們預計房價的回落過程會較為緩慢，因為開發商09年銷售回籠資金，資金面較為寬裕，成交量持續萎縮半年左右，資金緊張狀況會使得開發商選擇降價；北京房地產新政的出臺，并且我們預計會被其他城市追隨，成交量的萎縮幅度將超出我們此前的預期，房價回落速度也會快于我們的預期。

　　2、住房供給渠道有重大創新

　　在通過信貸杠桿和“限購令”抑制投資需求的同時，新政提出增加住房供給：一方面是增加商品房的供給，包括用地比例規定、閑置土地收回和加快審批來增加新房供應，加強對預售管理避免捂盤行為；另一方面是增加保障性住房的供給。

　　關于保障性住房，新政規定，“確保完成2010年新開工建設和收購政策性住房13.6萬套，占全市住宅新開工套數50%以上，竣工政策性住房4.6萬套的工作任務。力爭二季度實現供地，三季度全面開工”；“大力發展公共租賃住房，進一步推動住房保障向租售并舉轉變。在符合城市規劃和土地利用規劃的前提下，支持國有企業、產業園區和社會單位利用閑置自用土地建設公共租賃住房，鼓勵集體經濟組織依照規劃、利用存量建設用地發展公共租賃住房”。

　　2009年北京市施工面積為9719.1萬平米，竣工面積為2678.6萬平米，銷售面積為2362.3萬平米，2009年新開工面積為2246.6萬平米。如果以13.6萬套平均100平米計算，則新開工和收購政策性住房為1360萬平米，相當于2009年新開工面積的60.5%，竣工政策性住房4.6萬套相當于2009年竣工面積的17%。由于控制房價開發商投資積極性必然下降，房地產投資能否保持增長，關鍵要看公共租賃住房的推進情況。如果公共租賃住房能快發展，則會有效阻止房地產投資增速的可能下降程度。

　　住房保障向“租售并舉”是積極的轉變，公共租賃住房相比經濟適用房和限價房能夠更為有效地滿足低收入階層的住房需要。但此次強調是利用存量閑置自用土地、利用存量建設用地發展公共租賃住房，而不是增量，力度存疑。同時應細化公共租賃住房的政策，避免產生腐敗。

　　最后，新政之下，房地產開發商、政府融資平臺、銀行并不是完全暴露在風險之中。房地產開發商也可以通過降價快速回籠資金，實現收入預期；政府在保障政策性土地供應時可適當維持一定的土地收入；中國內地個人信貸質量較高，即使有違約，違約率也較低。因此銀行的風險可控。

　　總之，短期內，北京房地產新政出臺后，成交量會急劇萎縮，在投資性需求受到打擊的同時，改善性需求也會受到抑制；房價下跌速度將超過我們此前的預期，抑制房價上漲的政策效果會在短期顯現；房地產開發企業會受到負面影響，房地產投資增速能否保持依然存疑；銀行股估值又到低點，即使新政會引發房地產開發商、政策融資平臺的信貸質量問題，但股價已經反映悲觀預期。不過，由于北京的可能示范效應，以及A股存在過度反應的特點，恐會引發市場對房地產股票、甚至全國經濟增長及整個股市的進一步擔憂。

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