楊麗萍 　

　　正如中國人民大學土地管理系教授嚴金明所說，目前土地乃至整個房地產市場的問題很難通過某一項或者某一方面的政策來解決，而是需要包括土地、金融甚至某些根本制度的變革等一系列政策來加以調控。

　　調控的一個主要目的，是想借對供給與需求的調節，達到穩定市場價格的目的。非常現實的一點是，除卻投資與投機需求以外，僅僅是自住型的真實需求就會給未來的調控增加很大的難度。按照目前的城鎮化速度，每年將有1000萬-1300萬人進城，如果2020年人均居住要從目前的27平方米提至35平方米的話，房屋需求量也十分龐大，這也意味著未來10-20年，巨大的真實需求將持續存在，而這個剛性需求是很難通過行政手段調節下來的。那么，要想穩定價格，切實可行的出路就只能是對供給端的調節。就土地調控而言，就是增加土地供應。

　　國土資源部的數據顯示，目前全國約有3.3億平方米的空置土地，對此，國家已出臺了相關的打擊囤地以增加有效供應的相關政策。然而，在新增建設用地領域，從政府角度所放出的信號，仍然是未來建設用地指標的緊張。根據全國土地利用總體規劃，從2009年到2020年的11年間里，可以用于新增建設用地占用的耕地規模為2074萬畝，平均每年不足190萬畝，個別省市未來10年的用地缺口或將達到50%左右。北京中原地產華北區總經理李文杰也預測，短期之內，北京的土地供應要想上來不太現實。

　　然而，土地供應緊張的背后有另外的一面。中金公司分析師白宏煒撰文指出，中國土地并非稀缺。參照美國、日本及英格蘭土地利用結構，我國建設用地及居住用地有非常大的增長空間，美國、日本建成區城市用地分別占國土面積的3.1%和4.2%；而我國該指標為0.33%，其中居住用地占比僅為0.11%；我們城市居住用地至少有10倍以上的擴張空間，其中建設用地增加的主要潛力來自于農村集體建設用地。就耕地而言，18億畝耕地占比為13%，人均農地面積低于美國，但高于日本兩倍，18億畝耕地的保護與建設用地的增加并不直接沖突，完全可以通過28%的未利用土地的開發及3%的農村集體建設用地的再利用實現。

　　白宏煒認為，土地供給增加最大障礙在于土地財政模式。土地財政是地方政府收入的重要來源之一，近幾年占比達40%~50%，政府的動力在于少賣地賣高價而非多賣地賣低價，而高地價存地推升房價上漲的動力。按目前土地出讓模式，預計未來40年地方政府從土地出讓中獲取總收入將達45萬億。在土地財政模式不變化之前，地價上漲催生房價上漲的趨勢不會發生變化，房地產將不斷泡沫化。

　　“增加供給是解決房價泡沫的唯一辦法。”白宏煒再次明確，抑制需求政策不能抑制房價泡沫，只能加劇行業波動，根本之路是增加供給，方法很多，加快存量土地入市、提高居住用地比例、提高容積率、增加建設用地、放開農村集體建設用地等。

　　業內專家的建議似乎一語中的，真正調控的決心不在于市場，而在于政府。