隨著全國(guó)兩會(huì)的閉幕，一段時(shí)間以來有關(guān)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的炒作和泡沫問題、以及應(yīng)當(dāng)采取何種政策進(jìn)行調(diào)控的激烈爭(zhēng)論似乎已經(jīng)偃旗息鼓。看起來，大多數(shù)國(guó)人已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)。我用以下幾句話對(duì)這種共識(shí)作一簡(jiǎn)單概括：

　　1)中國(guó)目前的商品房?jī)r(jià)格存在不合理的虛高，有些地方已經(jīng)達(dá)到了十分嚴(yán)重的程度；

　　2)造成這種虛高的原因在于急功近利的地方政府(及可能存在其中的貪腐官吏)與貪得無厭的開發(fā)商之間的共謀；

　　3)由于住房系公民生活的必需品，因而它具有不同于普通商品的社會(huì)公共屬性，亦即一定的社會(huì)保障功能，因此如不對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施以有效調(diào)控，必將損害社會(huì)公正，乃至危及社會(huì)的穩(wěn)定和諧；

　　4)正確的調(diào)控路徑業(yè)已明確，那就是要在指導(dǎo)思想上將房地產(chǎn)分為純粹市場(chǎng)化的商品與政府必須承擔(dān)責(zé)任的保障品兩個(gè)不同部分；

　　5)對(duì)純粹市場(chǎng)化的商品房市場(chǎng)那部分，政府不直接介入，但應(yīng)當(dāng)通過調(diào)整稅收和銀行貸款利率等財(cái)政、貨幣手段提高交易門檻，抑制投機(jī)，擠壓價(jià)格泡沫；

　　6)對(duì)單純依靠市場(chǎng)力量難以解決的另一部分社會(huì)居住需求，政府應(yīng)該通過加大提供保障性住房——其中包括有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房及無產(chǎn)權(quán)的公共租賃房(廉租房)——供應(yīng)予以解決。

　　我相信，上述6個(gè)句式大致勾勒出了時(shí)下許多人心目中中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題、其內(nèi)在邏輯及他們對(duì)這個(gè)問題的看法。很明顯，這其中既有單純的經(jīng)濟(jì)問題，又夾雜著大量的政治和社會(huì)因素。因此，以此為對(duì)象展開的深入研究，足以構(gòu)成一門具有當(dāng)代中國(guó)特色的復(fù)雜的房地產(chǎn)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。

　　應(yīng)該看到，上面羅列的這些陳述中幾乎任何一條都含有相當(dāng)?shù)恼胬沓煞郑�而它們之間的因果關(guān)系亦復(fù)如此。只是在我這樣天生懷疑精神比較多的頭腦里，它們又都包含了同樣多的似是而非之處。在本文中，我并不想對(duì)它們進(jìn)行逐條剖析，而是想要著重指出我認(rèn)為討論這一問題之前必須首先搞清楚的幾個(gè)重要的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，為讀者自己進(jìn)一步思考提供一些出發(fā)的依據(jù)。

　　第一，地方政府為什么會(huì)與房地產(chǎn)開放商達(dá)成這種旨在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的共謀關(guān)系，而不是置自己于中立的市場(chǎng)監(jiān)管者——例如面對(duì)家電市場(chǎng)時(shí)的那種角色？是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商比家電生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商更加渴望利潤(rùn)和不擇手段？

　　我的回答是：這基本上是上世紀(jì)90年代分稅制改革造成的后遺癥——中央與地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配(中央與地方的收入支出比大致呈七三開和三七開)迫使地方財(cái)政不得不高度依賴“土地財(cái)政”，而想要土地賣得出高價(jià)，則首要前提就是房子賣得出高價(jià)。與此相關(guān)地，是商人就想賺錢，這是天經(jīng)地義。房地產(chǎn)開發(fā)商也一樣，既不特別樂善好施，也不特別貪得無厭。假如他們的確在過去一年多里賺得了媒體報(bào)料的那6萬(wàn)億暴利，那也只能說明中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)說到底是一個(gè)存在著很多制度性缺陷的不完善市場(chǎng)。事實(shí)上，暴利從來就不是貪欲和黑心造就的。更進(jìn)一步說，“急功近利”的地方政府以及那些可恨的貪官未必不希望家電漲價(jià)，那樣就能獲得更多稅收。但是，家電已是一個(gè)不存在行政壟斷的充分競(jìng)爭(zhēng)的開放市場(chǎng)，地方政府即便想要與家電商共謀推動(dòng)家電漲價(jià)，它們也沒有能力做到。這就是市場(chǎng)的力量。

　　第二，住房是公共品嗎？在這里，更準(zhǔn)確的問題其實(shí)應(yīng)當(dāng)是：什么叫公共品？

　　我的回答是：公共品是指一個(gè)社會(huì)中企業(yè)或個(gè)人無法出于牟利動(dòng)機(jī)而產(chǎn)生出來的、必須由政府提供的那一類產(chǎn)品或服務(wù)，如國(guó)防、治安、道路橋梁之類公共設(shè)施……一個(gè)再明顯不過的事實(shí)是，住房不屬于這類產(chǎn)品。生活必須品與公共產(chǎn)品是兩個(gè)性質(zhì)完全不同的概念。

　　另一個(gè)必須澄清的問題是生活必須品與社會(huì)保障之間的關(guān)系。在文明社會(huì)中，任何公民都有維持基本生活的天然權(quán)利。所謂社會(huì)保障，就是確保公民能夠享有這種權(quán)利。住房的確是生活必須品之一，然而，假如一種商品是生活必須品，它就必須由政府來干預(yù)、甚至直接操持的話，那么，沒有什么比由政府自己來開糧店和餐館更重要和緊迫的事，世界上還有比“吃”更加“必須”的事嗎？還有，有哪個(gè)人能夠不穿衣服嗎？那么政府是不是也要開許多國(guó)有服裝廠呢？按照這種邏輯推導(dǎo)下去，我們就應(yīng)該回到改革開放前，一切都應(yīng)該由國(guó)家包辦。再窮的人都應(yīng)該有個(gè)地方住，這是不錯(cuò)的；可是我很不明白，為什么給窮人住的房子必須由政府自己來造、來賣、來出租？

　　最后我想簡(jiǎn)單討論一下，按照目前看似已經(jīng)達(dá)成的上述共識(shí)來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政府干預(yù)，會(huì)導(dǎo)致什么樣的后果？

　　在所謂“純市場(chǎng)化的商品房”那個(gè)部分，我不知道稅收和貨幣政策的調(diào)整未來能不能收到政府預(yù)期和承諾的實(shí)際效果。我只知道，從2005年以來，針對(duì)樓市的每一輪調(diào)控幾乎都是從抬高交易門檻、增加交易成本入手的，但事后來看，它們幾乎無一不是以失敗告終的。所有提高的稅收支出和貸款利息，最后都變成了進(jìn)一步瘋漲的房?jī)r(jià)中的重要組成部分。再看看周圍那些不斷刷新記錄的一個(gè)緊接一個(gè)的“地王”，我們憑什么去指望，這些“地王”上蓋起來的房子會(huì)跌價(jià)？

　　我本人相當(dāng)同意本文開頭所列出的那一條：中國(guó)的高房?jī)r(jià)主要是由地方政府推動(dòng)的。但這只是一種靜態(tài)分析，它不能很好地解釋為什么2008年春季以來房?jī)r(jià)的突然急劇上漲。在此之前，地方政府的推動(dòng)力一樣存在。其實(shí)，只要稍作進(jìn)一步的細(xì)致比較，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，本輪中國(guó)房?jī)r(jià)的迅速竄升在時(shí)間上是與全球金融危機(jī)以后中國(guó)政府采取的一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策高度吻合的。簡(jiǎn)言之，超常規(guī)的貨幣供應(yīng)及由此帶來的的泛濫的流動(dòng)性是這一年來樓市景氣的直接動(dòng)因。它也同樣明顯體現(xiàn)在資本市場(chǎng)和大宗原材料市場(chǎng)的價(jià)格上揚(yáng)上，并且具有顯著的世界性。如此看來，只要刺激政策沒有退出，我們又如何能期盼房?jī)r(jià)回調(diào)？而依我看，不僅房?jī)r(jià)短期內(nèi)回調(diào)是不可能的，大范圍的通貨膨脹也幾乎是不可避免的，只是暫時(shí)還難以預(yù)測(cè)其強(qiáng)度。

　　而在不完全市場(chǎng)化的所謂“保障性住房”那個(gè)部分，且不說這些政府工程能不能比較好地避免有識(shí)之士早就擔(dān)心的暗箱操作、以權(quán)謀私、貪污腐敗之類的眾多潛在問題，即便經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房差強(qiáng)人意地做到了一定程度上的透明公正，確實(shí)解決了一部分中低收入家庭的住房問題。但在我看來，這種解決方式至少造成了兩個(gè)嚴(yán)重的后果。其一，今后社會(huì)上依賴政府的人將越來越多，而擁有自己“恒產(chǎn)”的獨(dú)立自主的中產(chǎn)階級(jí)始終得不到明顯的壯大。對(duì)于人們長(zhǎng)期來一直希冀的“公民社會(huì)”的理想，這種狀況將是極其令人失望的；第二，更現(xiàn)實(shí)和緊迫的是，由于保障性住房含有一定的福利成分，又是地方政府主導(dǎo)的，它的供應(yīng)對(duì)象勢(shì)必僅限于該地方的城市戶籍人口(最多是象征性地澤被極少數(shù)幸運(yùn)的居住證持有者)。這種客觀上增添戶籍“含金量”的政策，毫無疑問將成為下一步改革戶籍制度、破除城鄉(xiāng)二元壁壘的新的重大障礙。

　　在所有帶有“保障”意味的房產(chǎn)新政中，我最為反對(duì)的便是那些國(guó)有大企業(yè)利用自有的非住宅用地籌建面向本單位職工的所謂“系統(tǒng)安置房”。這種完全與市場(chǎng)化改革方向背道而馳的做法，在某些城市匪夷所思地得到了當(dāng)?shù)卣�府的支持和鼓�?lì)。在我看來，這是對(duì)市場(chǎng)效率與社會(huì)公正的雙重侵犯——如果一個(gè)人有機(jī)會(huì)獲得價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上同類商品房的住房，僅僅因?yàn)樗�是一家鋼鐵業(yè)央企或鐵路分局的員工，那么，對(duì)那些沒有那么多自有土地的中小國(guó)企、私營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)的雇員來說，這是公平的嗎？問題的根源在于：那家鋼鐵業(yè)央企和鐵路分局用來給自家員工蓋廉價(jià)住宅的土地不是自己從土地市場(chǎng)上批租來的，而是國(guó)家無償劃撥的！這種做法與評(píng)論者們多年來一直不遺余力抨擊的央企內(nèi)部人憑借國(guó)家賦予的行政壟斷權(quán)力自肥有什么兩樣？至于這種非住宅用地上上蓋起來的住宅，將來在產(chǎn)權(quán)登記、市場(chǎng)交易等各方面必然顯現(xiàn)出來的諸多后遺癥及其潛在的嚴(yán)重的腐敗機(jī)會(huì)，那就更不用說了。

　　假如這種變相侵蝕國(guó)有資產(chǎn)的做法都可以借著解決民生問題的東風(fēng)而得到鼓勵(lì)的話，那么，我們不如干脆直接恢復(fù)以前住房全部由國(guó)家分配的制度，那樣也許還更合情合理一些。

　　對(duì)于已經(jīng)陷入一團(tuán)亂麻的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我沒有、也不想開什么藥方。但作為一個(gè)關(guān)心國(guó)家改革開放前途的人，我更想梳理出一些線索，它們能夠把我們帶到一個(gè)最根本的問題面前：我們究竟是要搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還是打算回歸計(jì)劃經(jīng)濟(jì)？

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