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詹國樞:牽住房價的牛鼻子

http://www.sina.com.cn  2010年03月17日 07:01  人民網—人民日報海外版

  今年兩會前夕,一些媒體公布民意調查,百姓“十大關注熱點”中,房價赫然位居榜首。

  這是預料之中的。

  人們預料不到也想不明白的是,近些年房價為何漲得這么邪乎?究竟是哪些力量作祟,把本已居高不下的房價,推到了如此離譜的地步?

  有專家分析,是各地地方政府為了局部利益,維持高房價,不肯真使勁。因為,地方財政收入的相當大一塊,來源于出賣土地。

  有學者指出,是成千上萬房地產商,圈地不建,捂盤惜售,欲擒故縱,使出種種手段伎倆,人為抬高房價,謀取更多利益。

  也有人認為,是煤老板、溫州人、高管白領等一干腰包鼓得滿滿的人,不但自己買房,而且以房產為投資,以投資變投機,來來回回,炒來炒去,使得本已燙手的房價,又來了個火上澆油。

  ……

  以上說法,都有道理,聽起來確實是那么回事。

  但仔細推敲推敲,種種說法,又都比較零碎,比較表象,沒有抓住問題要害,聽起來不大解渴。

  常言道,大道至簡。世間一切事物,不管怎樣紛繁復雜,無論如何千變萬化,總有其最基本的道理在,所謂,牽牛要牽牛鼻子也。

  房價的牛鼻子到底在哪里呢?

  在需求與供給。

  這不是筆者獨出心裁,標新立異,而是經濟學一個基本原理,一個基本可以解釋清楚世界上各種商品價格到底為什么波動,為什么一忽兒居高不下,一忽兒又低迷不振的一把鑰匙。

  那么,是什么力量推動了中國房價的快速上漲呢?

  是需求,巨大的需求。

  因為,商品價格,與需求成正比。需求愈是強烈,價格愈是高企。

  又是什么力量,能夠讓迅速上漲的房價勢頭有所遏制,有所緩解,甚至在某種程度上還會有所回落呢?

  是供給,足量的供給。

  因為,商品價格,與供給成反比。供給愈是充足,價格愈是回落。

  理論脈絡,已然清楚。我們不妨再作具體分析,到底是哪些因素,左右著我們的房價?

  首先,從需求看。

  近三十年,是我國經濟社會迅速發展的特殊時期,也是中國迅速城市化,數以億計農民從農村涌入城鎮,數以千萬計市民從小城鎮涌入大城市,同樣數以千萬計的城市居民打算把小蝸居換成大住房的特殊時期。而近些年來,又是我國城鄉居民收入增長最快最猛的時期。錢包一天天鼓起來的人們,第一件要做的事情,不是買新房,就是換大房。所謂居者有其屋是也。如此強烈的需求,是推動我國房價上漲的原動力或基礎動力。

  為什么在一些大城市,如北京、上海、廣州,房價會漲得格外厲害呢?這又要說到推動其上漲的另一需求因素,投資性購房了。手中閑錢較多而又一時沒有更合適投資渠道的有錢人,理所當然地把住房當作了一種可以購買,可以出售,可以保值,可以迅速變現的資產。而他們的目標,往往又會集中在人人向往的北京、上海、廣州這樣一些環境比較優越、人文資源比較豐富的特大城市。北京曾有“外國人住二環,外地人住三環,北京人住四環”之說,其源蓋出于此。

  其次,從供給看。

  近些年來,我國各大中城市,對房產的需求確實十分強烈,但是,如果我們的住房供給十分充裕的話,房價要漲是漲不起來的,即使漲起來,也不會漲得那么猛烈,那么邪乎。反過來說,房價已經漲起來了,要讓它漲得不那么猛烈,不那么邪乎,勁往哪里使呢?只有也必須往擴大供給上使。

  具體說來,只要我們的政府拿出足量的土地和資金,興建并提供足夠多的保障性住房,先把城市里最困難也最急迫最需要住房的這一群體穩住,同時,拿出相當土地,用作一般商品房開發,滿足大多數城市居民需求,在住房供給上做足文章。那么,漲得再猛烈再邪乎的房價,是一定會降下來的。

  這一點,道理其實很簡單,只看地方政府——就目前體制而言,又主要是看各地領導班子尤其是“一把手”——是不是真正信奉以人為本,是不是真心體諒百姓難處,是不是真下決心解決問題。倘若這三個“真正”是真正的“真正”的話,降房價是不難的。

  近見媒體報道,由兩位政治局委員主政的上海重慶,已經相繼作出決定,其一,最近兩年,要以最大力度興建保障性住房;其二,要下大決心,拿出一批土地,投入居民住房。此舉一出,不用很久,定會見到成效。

  當然,地方政府著急,中央政府也急。溫總理政府工作報告中,列有專門一節,談到今年國家調控房市四措施,一是大規模興建保障性住房。二是支持居民自住性住房消費。三是抑制投機性購房。四是整頓規范房地產市場。其中第一第二條,均為擴大供給。第三條,抑制非正常需求。而第四條,則是對那些圈地不建,捂盤惜售的開發商,痛下狠手。此亦擴大供給之一途也。

  概而言之,都是在盡力調節需求與供給,牽住房價的牛鼻子。

  所以,筆者以為,我們在觀察判斷房地產走勢時,倘若能夠從需求和供給的高度著眼,進而分析和把握趨勢,您就會心中有數得多。

  行文至此,有人或許會說了,房價問題,原來這么簡單,并非霧里看花,非常復雜呀。

  的確是的。

  世界上的事情,本來并不復雜。只是被我們有意無意給弄復雜了。

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