本報記者 荊寶潔北京報道

　　獨立經濟學家謝國忠從2005年開始就堅信中國房地產存在泡沫，他曾經預言2005年泡沫會破裂。當年，漩渦的中心在上海。

　　“那時候，美國加息，我的判斷是購房者的融資能力會下降。”謝國忠2009年12月22日接受本報記者采訪時回憶說。然而，4年過去，泡沫沒有破裂，房價且調且漲。只有在金融危機爆發的2008年，部分地區房價有所下降，隨即而來的是今年“報復”式的上漲。

　　調控陷入一個怪圈。“現在已經沒有人相信，調控政策會給市場帶來不好的影響。”謝國忠說。

　　市場變得更瘋狂。2009年底，國務院又出臺了若干房地產調控措施。在謝國忠看來，游戲還將繼續，直到泡沫破滅的那一天。

　　沒有調控，市場將更瘋狂

　　從2003年開始，國家陸續出臺了一系列措施。住房商品化后，新一輪房地產市場的宏觀調控大幕由此揭起。2004年，宏觀調控措施出臺的密集程度之高此前少見，有效地遏制了過熱的房地產經濟，房價上漲勢頭被視為有所緩解。隨后的兩年，每年都會出臺一些調控政策。

　　但在2007年，經過連續兩年的房地產調控之后，中國大城市高漲的房價不僅沒有絲毫回落，反而迎來一輪全面上漲的浪潮，而深圳無疑是其中的“領頭羊”，僅在上半年，深圳房價即暴漲了50%以上。

　　當年，國家亦出臺了眾多調控措施，2007年被視為是我國進入新一輪宏觀調控后，針對過熱的房地產業出臺一系列宏觀調控政策最多和力度最大的一年。中央政府通過對房地產開發政策調整、土地出讓政策調控、外資購房政策嚴控、房地產金融適時緊縮和房地產稅收的不斷規范來調控市場。

　　但調控總是滯后于市場。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受本報記者采訪時說，2008年市場的大落和2009年市場的大起都是之前所無法預料到的，調控是針對市場當時出現的問題提出對策。顧云昌認為，2009年的大漲是源于流動性過于充足。而在對外開放不可逆轉的時代，基于外匯高企而出現的流動性泛濫，并不是一國政府可以直接管制住的，流動性泛濫根源在于美國的貨幣貶值政策。

　　盡管宏觀調控政策總是引起市場爭議，但中國房地產研究會副會長兼秘書長張元端認為，制定政策的根本在于，如何使房地產業持續穩定發展和加快解決住房問題步伐中尋找平衡點。

　　12月18日，2009年度全國住房和城鄉建設工作會議暨住房和城鄉建設系統黨風廉政、精神文明建設工作會議在京召開。不出意料，會議并未傳出超越國務院“新四條”調控精神以外的政策。

　　會議現場，一位不愿透露姓名的市長告訴本報記者，調控會給市場帶來影響，他相信調控措施肯定會讓市場更健康。

　　調控“失靈”？

　　“調控”似乎一直未能解決房價大幅上漲的問題。

　　在多位專家看來，調控的主要目標從來就不是讓房價大幅下降。“房價下跌將會比股災還要慘。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生多次公開表示，中國只有8%的股民，但卻有80%的人擁有房產。聶梅生認為，現在是流動性過剩，加上投資熱，推動房價不斷上漲。

　　然而，房價的過快上漲卻使得住房矛盾更加尖銳。2009年12月19日搜房網“關注購房者大型看房團”活動現場，中國人居環境委員會副主任開彥向本報記者表示，關注夾心層的住房問題成了重要問題，也是目前房地產市場的主要矛盾之一。2008年確定了加大保障房力度的調控思路以后，一部分人的住房問題是被忽略了。而調控措施是否能夠執行是控制房價的關鍵。

　　在市場經濟中，政府干預經濟是為了矯正和彌補市場機制的功能缺陷或市場失靈。但是，政府為此所采取的立法、行政管理以及各種經濟政策手段，在實施過程中往往會出現各種事與愿違的結果和問題，最終導致政府干預經濟的效率低下和社會福利損失。也就是政府在力求彌補市場失靈的過程中，又不可避免的產生了一種缺陷，即政府活動的非市場缺陷——“政府失靈”。

　　易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，在房地產調控中的“政府失靈”是顯而易見的。一方面，有些地方政策存在失誤；另一方面，遭遇市場博弈，執行不到位。

　　北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新指出：調控并沒有切中行業問題的要害，但它卻有效地解決了短期市場中出現的問題。房地產行業中的要害問題是制度性的。傳統的行業經濟管理體制出現了計劃性的土地供應制度與市場經濟中的商品房市場化供求制度二者之間的內在矛盾。商品住房中的供應結構不合理正是這二者矛盾的必然結果：計劃性的土地供應制度不可避免地造成地荒，而房地產開發商拿地以后必然會理性的追求企業自身利益最大化。

　　2012年樓市泡沫破裂？

　　歷年的宏觀調控中，都提到了抑制房價過快增長，為此，政策分別從供給端和需求端加以控制和引導，來實現平抑房價的目的。但在供給端，有效的市場供應并不充足。以房價上漲較快的北京為例，顧云昌告訴記者，前幾年北京的土地出讓計劃都未完成，2009年才完成當年的土地出讓計劃。

　　即使增加了土地供應，新的問題又涌現。在“ 8·31”土地制度變革以前，各個城市已經出讓了許多土地；在這兩年宏觀調控期間，由于企圖采用增加土地供給的方法，緩和房地產供求矛盾與降低房地產價格，許多城市又出讓了若干土地。這些土地出讓以后，大量地囤積在開發商手中，增加了開發商土地儲備的數量。

　　國土資源部中國土地勘測規劃研究院副總工程師鄒曉云在接受本報記者采訪時表示，在現行土地出讓機制短期內無法改變的狀態下，必須通過加強監管來改變囤地現象。工程進度必須寫入合同中。

　　需求端的控制同樣遭遇市場博弈。謝國忠指出，現行的金融政策不能有效制止投機。銀行房貸作假，投資和投機需求被鼓勵。而稅收政策的實施，同樣飽受爭議。21世紀不動產分析師孟奇認為，在流通環節上征稅意義不大，稅費成本必然將轉嫁給購房者，增加首次購房者的購房成本。而對持有環節征稅——物業稅遲遲不能推出，也令投機者更加肆無忌憚。

　　在調控政策的實際執行過程中，地方政府也未能將一些措施落實到位。“在一些方面，中央政府和地方政府的利益是不一致的。”開彥說。

　　謝國忠認為，2008年實際上是地方政府在炒“房地產”。在現行GDP考核機制、財政稅收機制不改變的情況下，房地產的泡沫游戲依舊繼續。“房價上漲的最終受益者是地方政府，開發商擁有的是地和債，而地方政府收獲的是財政收入。”他說。

　　謝國忠預測，2012年房地產泡沫將破裂。前提是，美聯儲為了應對通脹，將利率調至4%以上，導致熱錢離開中國，而中國也將調高利率以抑制通脹和防止資金流出。

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