⊙記者 唐真龍 劉雨峰

　　山雨欲來風滿樓。進入11月份，房貸市場風云四起，收緊之聲不絕于耳。

　　“明年的房價取決于政府的政策而不是開發商，其中的要義在于房貸7折利率優惠政策是否繼續執行。”著名地產商潘石屹近日表示。

　　而當人們還在疑惑是否信貸已經成了國內房價的風向標時，監管層思考更多的可能是能否尋到一把“槍”，當這把“槍”向房貸市場“開火”時，既不會傷及“自住型需求”這個“無辜”，又能對“投資型需求”給予“震懾”。

　　1 滬深房貸市場風聲鶴唳

　　“買還是不買？”近幾天，在上海陸家嘴一家德國制藥公司上班的趙先生一直在考慮買房的問題。2005年，趙先生從國內一家著名大學畢業之后便一直供職這家世界500強的德國制藥公司，目前有40多萬元的積蓄，月薪稅后有9000多元。

　　“買房吧，現在上海房價這么高，壓力很大。”趙先生告訴記者，“不買吧，最近中介一直打電話催著去看房，說是年底不買，明年買會更貴，而且要多交稅費，最關鍵是聽說房貸利率優惠要取消了。”

　　同趙先生一樣，很多考慮買房的人目前正遭遇同趙先生一樣的矛盾。有一部分人當機立斷出手，而另一部分則還在觀望：房貸是不是真的要收緊了？正在趙先生猶豫不決的時候，房產中介那邊傳來一個消息讓他更加不安，“建行已經收緊房貸了，恐怕其他銀行也要跟著來了。”

　　房貸是否真的收緊了？懷著和趙先生一樣的疑問，記者撥通了建行上海分行的客服電話，工作人員告訴記者，與前段時間相比建行房貸政策確實起了一些變化，主要是視客戶的資質情況和首付情況不同，給予的利率優惠也不同。對于首套普通自住房貸款，如果客戶的首付在40%及以上，則房貸利率為七折；首付在30%到40%，則房貸利率為七五折；首付在25%到30%，則房貸利率為八折；首付在20%到25%，則房貸利率為八五折。

　　記者隨后又撥通了工行和中行兩家銀行的客服電話，這兩家銀行都表示，房貸政策近期并沒有變化，仍然是執行原來的政策：即首套住房及改善型住房享受首付款最低兩成，利率7折優惠。而二套房則要求首付不低于四成，利率在基準利率的基礎上上浮10%。“我們的房貸政策與一年前相比沒有任何變化。”另一家國有銀行交通銀行的副行長葉迪奇對本報記者也這樣表示。

　　根據各大銀行上海分行的口徑，除建行之外，目前各銀行基本上還在執行原來的房貸政策，房貸政策并無明顯收緊。不過記者通過走訪了部分銀行的網點得知，房產中介口中傳出的房貸收緊的傳言并非空穴來風。

　　“我們這里的房貸發放確實已經收緊了。”中行浦東分行一房貸經理告訴記者，收緊主要體現在二套房政策上，“我們現在嚴格執行央行和銀監會的規定，對于非改善型二套住房，首付比例不得少于四成，利率在同期基準利率的基礎要上浮10%。”此外，還要對客戶的資質進行評定，并經過銀行的審核。“收緊主要體現在相關審核手續上，年初標準可能松一些，但現在不行了。”

　　在今年年初，記者對同一話題進行調查時，對于非改善型二套住房，多家銀行的信貸經理都會熱心幫記者出主意，通過一些變通的手段將二套房視作首套住房從而給予首付成數和利率上的優惠，但目前這條路已經行不通了。記者走訪了工行、中行、交行和建行多家網點，所得到答復均是嚴格按照相關規定執行，即首付四成、利率上浮。

　　另一個被視作全國房地產風向標的深圳樓市，收緊的風聲也已彌漫。不過當記者以客戶身份致電工行深圳分行、建行深圳分行，得到的答復均是首套房以及改善型住房仍可以享受首付最低兩成，利率7折優惠，而第二套房必須首付不低于四成，利率上浮10%，與前期相比，這些銀行的房貸政策均沒有改變。

　　然而同上海房貸市場一樣，雖然商業銀行都號稱房貸政策沒有變化，房地產中介卻已經“風聲鶴唳”，尤其是對于第二套房。深圳中原地產中介按揭部人士近日向記者透露，由于大部分深圳銀行本月已收緊了二套房貸政策，所以目前下面的業務員均會告知客戶，第二套房貸要求4成首付，利率最多只能打 8.5折。

　　記者在調查中也發現，部分銀行支行仍能對二套房進行優惠，但相較10月中旬記者采訪時的“就是第三套房貸也能享受7折優惠”，已經“收斂”了很多，某四大行之一的寶安支行個貸經理對記者表示，“目前已經不敢再跟客戶承諾能申請到二套房貸優惠了，如果要辦二套房貸的話，必須抓緊”。“行里的領導最近經常提醒我們，手里不要留‘單子’，有單就盡快做”。

　　當記者問及為什么房產中介不能做二套房貸而銀行還可以時，該信貸經理分析說，“中介辦理房貸的手續比較復雜，且以二手房居多，所以銀行受理貸款申請到審批的時間周期較長，往往是兩個月以上，而在現在這樣的敏感期，誰也不敢保證兩個月后政策是否會變，理所當然，中介就不敢提二套房優惠了”。

　　2 房貸潛規則：年初年尾“兩面派”

　　“我們今年的指標已經完成了差不多了，現在僅有少量指標留給優質客戶。”某國有大行上海分行浦東支行一位信貸經理向記者表示。這位信貸經理告訴記者，每年年初分行都會給各支行定一個指標，即本年度必須要完成的額度，這一指標關系到分行對支行的年終考核，同樣關系到對信貸經理個人的年終考核。“這一情況每年都差不多，今年更是如此，因此在年初時我們要拼命做業務，不過今年情況比較特殊。”

　　上述這位國有大行信貸經理告訴記者，今年前兩個月由于房地產市場交易清淡，房貸業務很難做，他們對完成今年的指標非常擔憂，為了完成任務，年初在做房貸審核時盡量在不違反監管規定的前提下幫客戶爭取額度，“主要是先把量做上去。”而到了3月份，房地產市場回暖，房貸業務一下子就上來了，在接下來的半年時間里，這位信貸經理每月所接到房貸業務逐月攀升。“到9月份，我們基本上就已經完成全年的指標。”

　　記者查閱了人民銀行上海總部的數據發現，今年前兩個月，上海市個人住房貸款一項均呈同比下降趨勢。而自3月份起，隨著上海市二手房交易的活躍，二手房貸款明顯增加，從而扭轉了前2個月住房貸款下降的趨勢。3月份，中資行個人住房貸款增加24.4億元，同比多增34.1億元。在其后的4、5、6月份，中資銀行個人住房貸款繼續迅猛增長，4月份增加33.9億元，創近16個月來單月新增新高。5月份增加78.7億元，創近4年來單月增量新高。6月份更是增加了127.1億元，創單月增量歷史新高，同比多增達100億元。

　　個人住房貸款的快速增加在年中引起了監管部門的警覺。在7月份召開的銀監會2009年第三次經濟金融形勢通報會上，銀監會主席劉明康強調，今年上半年，我國銀行業貸款規模迅速擴張，當前要特別防范包括房地產市場風險在內的新風險點，嚴格執行二套房貸標準。不過這一警示并沒能給持續升溫的房貸市場降溫，以上海房貸市場為例，7月份個人住房貸款繼續保持大幅增加，而8月份再次以170.2億元的增量創出了歷史新高。

　　進入四季度，上海個人住房貸款開始有減速趨勢。根據人民銀行上海總部最新公布的數據，10月份，上海市個人住房貸款新增91.6億元，較上月少增51.8億元。“目前銀行對我們各分支行是獨立考核的，對我們來說今年的指標已經完成了，我們不希望在年底前沖得太高。”前述國有大行信貸經理表示。“如果今年從10個億沖到15個億，那明年我們至少要從15個億開始，萬一明年做不出來怎么辦？支行自己也有本賬，到年底時我們自己也會衡量一下。”

　　對于銀行這樣的放貸規律，監管層也是心知肚明。“目前，銀行各個支行無論是哪一級別的任務都完成了，就不太想放，但是等到明年年初貸款指標下來后就又開始放了，銀行慣例是‘上半年狠命放，下半年使勁收’，都是這規律。除非人民銀行與銀監機構明令規定，才會執行。”央行某大區分行貨幣信貸處一位負責人表示。

　　3　收緊房貸：為了收益的本能沖動

　　除了指標用盡之外，部分銀行收緊房貸也出于自身經營考慮。“房貸利率打七折對銀行的凈息差有很大影響。”交行金融研究中心研究員唐建偉對本報記者表示。根據交行金融研究中心統計，2009年上半年商業銀行貸款利率與去年同期相比均呈下降趨勢，由于房貸市場競爭較為激勵，再加上首套住房打七折的政策，個人住房貸款利率遠低于商業銀行一般貸款利率。

　　“這對商業銀行凈息差有很大影響，尤其是房貸業務占比較高的大型國有商業銀行。”根據建行半年報披露，截至6月30日，建行個人住房貸款余額7149.2億元，繼續保持行業領先地位。“對于一部分大型銀行來說，它們的確有提高利率的沖動。”唐建偉表示。

　　雖然大型銀行從自身經營戰略考慮對房貸利率的執行進行了一些調整，但對于規模較小的商業銀行，房貸業務依然是它們要努力爭取的優質業務。“近來，受到價格和信貸政策的影響，全國部分主要城市的房價有所回落，但由于開發商流動性充裕，他們并沒有主動大幅降價的意愿，加之人們對通貨膨脹的預期猶存，我們預計在沒有重大新政策出臺的情況下房地產市場將延續現在的態勢。”深圳發展銀行行長肖遂寧表示。

　　為適應當前的經濟形勢和房地產市場發展變化，深發展將重點發展個人自住房按揭貸款，為此行內還將給予一定的政策傾斜，產品部門陸續推出創新產品，保持產品優勢的市場競爭力。“通過這些措施留住客戶，使我們銀行成為其主辦銀行，以此積極推進零售貸款。”這位負責人表示。

　　記者在采訪中了解到，雖然多家銀行目前在執行層面均收緊了房貸發放尤其是二套房房貸，但針對優質客戶，銀行還是留出了一定的額度。在上海本地一家商業銀行供職的譚先生告訴本報記者，近期他買的第三套住房就在工行申請到了首付三成、利率七折的優惠。工行上海分行一位人士告訴記者，“對于優質客戶，這樣優惠是有可能的，由于這位譚先生是金融同業，資信狀況以及工行對其房屋的評估和其他相關資產的評估結果都不錯，因此給予他這樣的優惠，不過這屬于少數情況。”

　　4　　調控或兩難

　　仔細深究起來，房貸和房價之間，還存在一個“雞生蛋還是蛋生雞”的問題。

　　然而有一點是毫無疑問的：今年以來爆發式增長的房貸對房價起到了助推作用。據統計，今年上半年房地產市場在經歷近半年時間的低迷之后開始出現回暖趨勢。1—6月，全國完成房地產開發投資14505億元，同比增長9.9%。全國商品房銷售面積同比增長31.7%，商品房銷售額同比增長53%。

　　“今年以來，房地產開發企業對個人按揭貸款的以來程度在逐步提高。”交行金融研究中心研究員唐建偉表示。根據交行金融研究中心的統計，今年上半年，房地產開發企業的資金來源中個人按揭貸款占比11.9%，同比提高4.5個百分點；自籌資金占比34.8%，同比下降4.1個百分點。

　　在地方政府的刺激政策以及銀行信貸資金等的支持之下，房地產市場在進入三季度之后顯現火爆的發展局面。國家統計局的統計數據顯示，9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，同比增速創12個月以來新高。前三季度，房地產市場呈現量價齊升的局面，全國完成房地產開發投資25050億元，同比增長17.7%。全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%。

　　高房價是否將會引發市場對房貸政策的調控？對于近期市場上有關房貸市場要收緊的傳言，監管層給予了明確否認，銀監會副主席蔣定之本月早些時候在北京國際金融論壇間隙接受本報記者采訪時表示，銀監會關于一套房和二套房的政策均沒有變化。

　　對于本報記者上述調查的結論：近期部分銀行收緊房貸的行為應該屬自身經營行為，并不代表相關政策已經發生了改變，交行金研中心唐建偉表示認同。唐建偉分析，部分銀行收緊房貸主要原因是臨近年末，由于上半年整個銀行業信貸完成情況相當好，大多數銀行都提前完成了全年的信貸計劃，業務壓力已經沒有了；另一方面，就是監管層態度，如近日銀監會要求商業銀行合理安排年底前信貸投放節奏，確保信貸平穩持續增長，防止大起大落。

　　而把今年新增信貸規模控制在10萬億以內，這也可能作為銀行監管層窗口指導的一個指標，由此角度來講，銀行從總行到分行肯定也會對新增信貸量做相應的調控。“上述多方面的因素使得銀行在年末收緊房貸。” 唐建偉說。

　　短期來看，房貸政策進行調整不太可能，而對于趙先生這樣打算買房的人，明年的房貸政策究竟如何調整才是關注的焦點。對此，記者采訪了多家商業銀行負責人，他們均表示目前尚未接到相關部門任何有關房貸政策調整的通知，明年的房貸政策如何執行現在還不好說。

　　對此，唐建偉分析，如果排除監管層政策因素的變化，明年年初銀行還是會出現爭搶業務的現象，至于下半年，形勢很不明朗。“目前，刺激政策在明年二季度退出的預期相當強烈，而在這種預期下，銀行會抓緊‘做大量’，不管是經營企業貸款還是房貸，都會有放貸沖動。”他表示。至于首套房7折會不會取消，唐建偉表示，目前來看可能性不大。“政府對于居民自住性需求還是會滿足，要抑制的主要還是投資性需求，不排除會把二套房貸利率優惠取消。”

　　深圳房地產研究中心副主任王鋒在接受本報記者采訪時表示，“投資需求借助較低的按揭貸款門檻和投資成本重新抬頭并呈現不斷蔓延之勢。”據王鋒長期的跟蹤研究，深圳房地產市場走勢受資金供給面的影響較大。王鋒指出，盡管國家一再強調適度寬松的貨幣政策不會改變，但調整信貸投放結構、保證實體經濟資金支持將是未來貨幣政策的著眼點，投向房地產市場的信貸資金將受到嚴格的用途審查和規模控制。

　　復旦大學房地產研究中心副主任華偉表示，監管層目前其實處于兩難境地，如果要出臺調控政策，既要考慮保證居民的自住性需求，又要抑制投資性需求所帶來的房價結構性泡沫。但是更值得注意的是，監管層對于調控政策制定的依據上，對于自住型需求如何嚴格的界定，對于調控對象的明確，以及調控工具的針對性方面均存在困難。

　　“調松了沒用，調得太劇烈又打壓了地產市場，”華偉表示。他認為，政策調控先必須有政策，而目前來看，制定一個合理有效的政策并非易事，在調控政策出臺之前，房貸還只能是按銀行自身的信貸計劃實施。

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