赫建軍 周宏霞

　　宅基地使用權能否向城鎮居民流轉，我國《土地管理法》和《物權法》未明確規定，為今后立法留下了空間。筆者認為應逐步建立必要的宅基地使用權流轉制度。 

　　一、宅基地使用權流轉符合法學理論的要求。其一，我國土地所有權同土地使用權分離，使土地使用權能夠流轉，成為一項獨立物權屬性的財產權，是我國土地市場化的核心。我國土地使用權不同于傳統民法理論概念的重要一點是它包含了一定的處分權。傳統理論中處分權決定物的歸屬，與所有權人不能分離。但在我國由于兩權分離，土地使用權中包含了對占有、使用、收益權能的處分功能，性質上屬于用益物權。其二，用益物權的首要制度價值就是促進了使用價值的實現，貫徹了物盡其用這一物權法基本理念，完善市場經濟體制。現代民法更加注重效益原則，已從傳統民法注重對物的實際支配轉向注重對財產價值形態的利用。當前限制宅基地使用權流轉的做法，使得宅基地利用效率極為低下，很難說其實現了用益物權的價值要求。 

　　二、宅基地使用權流轉符合社會現實的需要。其一，我國總體上已進入著力破除城鄉二元結構、形成城鄉經濟社會發展一體化新格局的重要時期。目前，我國農村社會保障進一步健全，戶籍制度改革進一步推進，為宅基地使用權流轉創造了條件。其二，當前我國轉入非農產業的全部農村勞動力中，已經有接近40%常年在外從事非農業，在城市定居的農民工逐漸增多。宅基地不允許流轉產生了嚴重的空心村問題。 

　　三、宅基地使用權流轉須完善必要的制度。宅基地使用權入市流轉需要在法律上明確規定集體土地和國有土地的平等權利，規定任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，可以依法申請使用國有土地，也可以依法申請使用集體土地。只有這樣才能為集體土地的流轉創造法律環境，才能實現集體土地的自發流轉，從根本上消除政府主導宅基地市場產生的連帶問題和“土地財政”現象，實現物權的平等保護，提高土地的利用效率。 

　　在宅基地使用權流轉條件方面，由于當前農村經濟發展不夠平衡、社會保障不夠完善，全面放開宅基地使用權流轉市場具有一定的社會風險。在宅基地使用權流轉問題上既要保護農民財產權、促進物盡其用，又要照顧農民的居住權利、防止出現社會兩極分化。筆者認為從農民自身的情況看，當農民不再需要宅基地作為生存的保障時，可以允許宅基地使用權直接進入土地一級市場流轉。在國家政策上，目前可以從以下幾個方面來界定流轉的條件：一是有穩定的非農職業。二是已經在城市購買商品房，且全家遷入城市生活。三是宅基地已經超過標準面積，只流轉超過標準面積的宅基地。四是有兩處以上宅基地，只流轉其中一處宅基地。五是宅基地流轉的價格足以使農民在其將要生存的城市維持一定年限(如至少5年)的中等生活水平，或者足以支付其將遷入城市的一套平均價位的商品房。這樣做的目的是通過適當限制宅基地自由轉讓，減輕農民流轉宅基地使用權后可能面臨生活水平降低或者居無住所的境況。但從長遠看，盡快將社會保障功能從宅基地使用權中分離出來，完善農村的社保制度，使宅基地使用權真正成為一項獨立的物權才是宅基地自由流轉的前提。 

　　在制度上，筆者認為要著力建立宅基地使用權登記制度、超標宅基地有償使用制度、宅基地使用權流轉收益分配制度、宅基地使用權價格形成制度，宅基地使用權的期限制度，并嚴格界定公共利益的征收范圍，使宅基地使用權流轉走上規范化軌道。 

　　(作者單位：河北省石家莊市長安區人民檢察院)

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