中國房地產(chǎn)業(yè)只經(jīng)歷了短暫的“小陽春”便一躍而進(jìn)入了酷夏，的確有些令人匪夷所思，而6月底以來接連產(chǎn)生新“地王”更是讓人聯(lián)想到了2007年那段瘋狂的歲月。面對火暴的房地產(chǎn)市場，人們不禁要追問——

　　□ 本刊記者 | 夏肇玲

　　6月的最后幾天，北京及全國的地市被罩上了濃濃的火藥味。先是6月26日，央企“黑馬”成都中澤置業(yè)以19.6億元奪得北京“奧運村鄉(xiāng)地塊”，創(chuàng)造了北京市地塊單價的新紀(jì)錄，樓面地價達(dá)15217元/平方米；僅僅四天之后，北京朝陽區(qū)廣渠路15號再度上演“地王爭奪戰(zhàn)”，名不見經(jīng)傳的方興地產(chǎn)成了北京的新“地王”；六天之后，上海綠地又以30.25億元摘得北京市大興區(qū)黃村19號商業(yè)金融和混合用地，成為大興新科“地王”。

　　“地王”頻現(xiàn)，不禁讓人想起了2007年那個瘋狂的“地王”年代。但是，眾所周知的是，2007年的“地王”們在贏得一時的風(fēng)光后，并沒有“將快樂進(jìn)行到底”，隨即而來的2008年金融危機和樓市拐點，讓“地王”們陷入了自己制造的經(jīng)濟(jì)危機中，它們有的為回籠資金不得不低價出售房子，有的面對斷裂的資金鏈不得不退掉千辛萬苦拿到的地塊，甚至引發(fā)了當(dāng)年的“退地潮”。

　　一切清晰得恍如昨日，但地產(chǎn)商們似乎好了傷疤忘了疼。

　　央企出馬“不差錢”

　　此番“地王”爭奪戰(zhàn)中，一個耐人尋味的現(xiàn)象是，大量“地王”均由央企制造。無論是奪得北京“奧運村鄉(xiāng)地塊”的成都中澤置業(yè)，還是拿下廣渠門15號的方興地產(chǎn)，抑或摘得大興新科“地王”的上海綠地，它們背后站著的都是財大氣粗的央企——成都中澤置業(yè)背后是中國電子，方興地產(chǎn)背后是中化集團(tuán)，而上海綠地本身就是大型國資企業(yè)。

　　如果只提方興地產(chǎn)，外界鮮有人知，但是，它的背后卻是中國四大國家石油公司之一和中國最大的化肥進(jìn)口商及磷復(fù)肥生產(chǎn)商——中化集團(tuán)。根據(jù)公開的資料顯示，方興地產(chǎn)自2004年6月于香港注冊成立以來，一直致力于在全國范圍內(nèi)開發(fā)高端房地產(chǎn)項目，影響力較大的項目包括上海陸家嘴黃浦江畔號稱世界第四的金茂大廈、北京長安街邊的開晨廣場等。2007年8月17日，方興地產(chǎn)登陸香港聯(lián)合交易所。2009年4月，又獲中行北京分行200億元授信。截至2008年底，公司總資產(chǎn)達(dá)345億港元，開發(fā)和持有的高端商業(yè)地產(chǎn)面積約170萬平方米。而中化旗下的地產(chǎn)公司除了方興地產(chǎn)之外，還有一家知名度更大的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。

　　除中化外，中鐵、中冶、中電集團(tuán)等大型國企亦紛紛踏進(jìn)土地市場，憑借更雄厚的國資實力試圖分享此輪樓市紅利。

　　央企之所以能大手筆制造“地王”，主要原因就是當(dāng)世界經(jīng)濟(jì)形勢普遍低迷的時候，央企卻“不差錢”。一個值得玩味的細(xì)節(jié)是，就在方興拿下廣渠門15號之后，它的母公司中化集團(tuán)決定改善員工的生活，往員工的午餐餐單上加進(jìn)了鮑魚，理由是要向谷歌等知名跨國公司看齊。

　　至于央企為什么“不差錢”，易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，2008年下半年，當(dāng)不少民營企業(yè)降低開工量、部分企業(yè)退地時，央企仍保持了既定的開工水平。因此，隨著今年樓市成交量、房價的整體上揚，央企可供開發(fā)的存量土地有所縮減。而與此同時，此輪價格上漲中，央企獲利相對較豐，因而它們又擁有了較競爭對手高出一籌的實力。

　　另外，信貸資金的流入，更充實了國資企業(yè)的資金實力。2008年11月，中國政府實行4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計劃，信貸市場大規(guī)模開閘放水，截至2009年6月底，新增信貸規(guī)模超過7萬億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過年初預(yù)計5萬億元的目標(biāo)。

　　按照國家相關(guān)規(guī)定，銀行授信是不能直接用于購置土地的，土地款需要“自有資金”來補足。然而，業(yè)內(nèi)流傳著一個說法，央企普遍采用了一種變通的手段，那就是通過非主營房產(chǎn)業(yè)務(wù)的母公司獲得銀行授信，然后通過注資的方式，“輸血”給經(jīng)營地產(chǎn)的旗下公司，從而解決了上述難題。

　　除了借助銀行授信外，通過內(nèi)部“輸血”，分拆上市或增發(fā)，是不少非主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企獲得充足資金的另一種方式。北京廣渠路15號“地王”的獲得者中化方興，截至2008年年底手持現(xiàn)金63億元，2009年2月又通過大股東配股融資27億元，3月再配股融資16.3億元，加上2009年獲得的245億元的高額授信，資金就更充沛了。

　　對于央企的財大氣粗，SOHO中國董事長潘石屹通過博客表達(dá)了自己的擔(dān)憂：“一周之內(nèi)，北京連續(xù)誕生了兩個‘地王’。上次是‘中電’的背景，此次是‘中化’的背景，而且房地產(chǎn)經(jīng)驗不豐富，開發(fā)的經(jīng)驗和歷史都不長。為應(yīng)對金融危機的沖擊，國家發(fā)了大量的錢，銀行放了大量的款。但產(chǎn)能過剩仍是全球經(jīng)濟(jì)的主流，這些錢不可能再去投資建電子廠，建化工廠，因為這些行業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)過剩了，只能投到房地產(chǎn)。但高價購買土地會產(chǎn)生一定風(fēng)險，畢竟一次性支付40多億元，的確不是一個小數(shù)字。”

　　一位資深地產(chǎn)人士指出，近三年來，北京市一直堅持偏緊的土地供應(yīng)政策，有效開發(fā)的土地并不充足；但另一方面，旺盛的市場需求吸引了全國地產(chǎn)商競相進(jìn)入。2009年以來，寬松的貨幣政策又使得不少地產(chǎn)商、尤其是具有央企背景的地產(chǎn)商手持大量資金，導(dǎo)致動輒幾十億拿地的現(xiàn)象屢見不鮮。目前北京房地產(chǎn)市場的熱度，已超過2007年的頂峰時期。

　　民間資本再添一把火

　　7月6日上午8點半，某房地產(chǎn)網(wǎng)站組織的“萬人購房團(tuán)”到北京東四環(huán)奧特萊斯集合完畢。兩輛大巴被參加團(tuán)購的人擠得滿滿當(dāng)當(dāng)，為避免超載，幾名工作人員只好下車另做安排。這個由上百人組成的購房團(tuán)此行的目的地是天津星耀五洲項目。據(jù)該網(wǎng)站公共關(guān)系經(jīng)理韓乙透露，購房團(tuán)里不乏從山西趕來的煤老板。

　　王文昌來自山西左云縣。2007年8月，他那座年產(chǎn)十幾萬噸的煤礦被政府關(guān)閉。他告訴《中國財富》記者，他的煤礦安全設(shè)施俱全，從沒有出過事故，但煤礦關(guān)閉指標(biāo)和官員政績考核掛鉤，他的煤礦就成了湊指標(biāo)的犧牲品。“這些年做煤炭掙了點錢，但沒有好的項目可以投，就在北京買了幾套房子。不靠倒賣掙錢，但至少可以保值。”王昌文澄清說，他不是炒房團(tuán)成員，此次去天津，是因為他的兒子在天津上大學(xué)。“如果這個項目可以的話，就要上一兩套。”他的口氣聽起來買房子像買件衣服那樣簡單。

　　韓乙介紹說，王文昌是他們的老客戶了。2008年樓市不景氣的時候，王文昌參加了韓乙所在網(wǎng)站組織的山西包機看房團(tuán)，最后豪擲上千萬購買了兩套房產(chǎn)：潤澤莊園和三里屯SOHO。

　　山西煤老板強勁的購買力，讓潘石屹看到了一塊巨大的市場。2006年，潘石屹特別選擇太原舉行盛大的北京朝外SOHO開盤儀式，結(jié)果一舉銷售了五六個億，占到了整個朝外SOHO項目銷售額的40%。

　　據(jù)一位地產(chǎn)商透露，最近幾年潘石屹在山西收益頗豐。山西等地的很多煤老板跟SOHO中國關(guān)系密切，而且老潘非常了解山西、陜西等煤炭行業(yè)的客戶，他們最看重好的地段和高投資回報。2008年地產(chǎn)商的日子普遍不好過的時候， SOHO三里屯項目仍然逆市熱銷，就是因為再次得到了山西煤老板的鼎力相助，創(chuàng)造了一周內(nèi)銷售43.5億元的奇跡。

　　2009年上半年天津市項目銷售金額TOP10榜單中，天津星耀投資有限公司開發(fā)的星耀五洲項目位列單盤面積第一，共銷售15.57萬平方米， 銷售金額則位居單盤第二，共8.07億元。取得如此好的銷售成績，除了項目本身的優(yōu)勢外，山西購房團(tuán)和浙江購房團(tuán)的“捧場”居功至偉。

　　對于民間資本流向地產(chǎn)的現(xiàn)象，央行金融研究所研究員鄒平座表示，由于民間資本投資渠道少、風(fēng)險大等因素，很多民間資本把資金投向了股市和樓市。這也是此次地產(chǎn)再次火暴的原因之一。

　　北京市統(tǒng)計局發(fā)布的2009年上半年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，北京市有七成以上的民間資本投入了房地產(chǎn)開發(fā)。北京市統(tǒng)計局副局長潘璠介紹說，2009年上半年，來自民間的投資達(dá)到267.2億元，而投入房地產(chǎn)開發(fā)的就達(dá)193.2億元，占全市民間投資的比重為72.3%，私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資30.1億元，比去年同期增長35.8%。

　　北京市統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資處有關(guān)專家分析，房地產(chǎn)投資的高回報率與低風(fēng)險性是出現(xiàn)此現(xiàn)象的主要原因。

　　而山西從2008年10月至今，共有30億元的民間資本由煤炭、焦化、冶煉和化工等能源產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)等非能源產(chǎn)業(yè)，給火熱的樓市又添了一把火。

　　“如果房地產(chǎn)繼續(xù)照此‘不正常’的火下去，必然使游資更加聚集于該行業(yè)，因為資本是趨利的。如此一來，必然會吹大地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，而且可能會影響實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果政府對樓市進(jìn)行調(diào)控，抽走現(xiàn)階段讓樓市回暖的支撐，樓市又可能會再陷僵局。”鄒平座對此不無擔(dān)憂。

　　“保增長”的產(chǎn)物？

　　“現(xiàn)在中國地產(chǎn)如此之火，是政府‘保增長’的產(chǎn)物。”著名房地產(chǎn)律師孟憲生接受《中國財富》采訪時說。

　　中國經(jīng)濟(jì)已走出低谷，現(xiàn)階段可以說是見底回升，但經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，特別是外部市場環(huán)境仍然難以捉摸，加大社會投資、加強產(chǎn)能消化和增加信貸強度，就成了勢所必然。孟憲生認(rèn)為，現(xiàn)階段推動經(jīng)濟(jì)快速增長的方式中，最有效、最直接、最有潛力的，就是加大城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展的力度。現(xiàn)階段影響經(jīng)濟(jì)回升和增長的三個因素，全部與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。

　　第一個因素是社會投資強度。如果社會投資沒能及時跟上經(jīng)濟(jì)回升節(jié)奏，則可能出現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)的二次見底，而民間資本投資是整個投資保持增長的關(guān)鍵所在。國家投資已到了力所能及的程度，而民間資本十分豐裕，已經(jīng)成為投資的主動力。目前，民間投資還不能參與我國壟斷行業(yè)，而投入股市的風(fēng)險依然較高，大家就不約而同地確信房地產(chǎn)投資能有保障。所以，強化城市房地產(chǎn)的投資經(jīng)營，是吸引大量的民間資本來參與市場投資的最佳途徑。

　　第二個因素是加快過剩產(chǎn)能的消化進(jìn)度。根本的舉措是，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市房地產(chǎn)經(jīng)營。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可以消化一部分原材料，催生新產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)升級；但國家已財力殆盡，而帶來的經(jīng)濟(jì)增長效果或產(chǎn)能消化速度仍不夠強勁，跟不上經(jīng)濟(jì)總量提升的需求。相比之下，房地產(chǎn)業(yè)的投資更具直接性、拉動范圍更廣，能海量消化諸如金屬、水泥及家裝、家電等行業(yè)的過剩產(chǎn)能。所以，民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，是民間資本助推中國經(jīng)濟(jì)增長的最佳體現(xiàn)。

　　第三個因素是貸款必須持續(xù)較快地增長。貸款高速增長的態(tài)勢符合當(dāng)前應(yīng)對國際金融危機的需要，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，寬松的放貸政策可有效刺激市場消費和產(chǎn)業(yè)投資，是中國經(jīng)濟(jì)投資持續(xù)增長而不回落的法寶。

　　所以，為了促使金融危機導(dǎo)致的全球信貸市場緊縮和需求下降等困境得到實質(zhì)性緩解，防止中國經(jīng)濟(jì)二次探底，政府需要海量民間資本投資房地產(chǎn)的大局已定。

　　“房地產(chǎn)迅速回暖，是保增長的需要。只有地產(chǎn)復(fù)蘇了，才能帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”但孟憲生同時認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)的繁榮存在“虛火”的成分，正確、健康的發(fā)展模式應(yīng)該是：房價下降－租金降低－中小企業(yè)繁榮－就業(yè)增加－收入增加－房價企穩(wěn)。

　　北京師范大學(xué)不動產(chǎn)學(xué)院院長助理黃興文認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)回暖只能在中短期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生刺激作用，難以支撐經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇。

　　經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇需要真正實現(xiàn)內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長。此輪靠地產(chǎn)繁榮刺激經(jīng)濟(jì)的模式，仍是我國傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長模式的重復(fù)，政府運用自己熟悉的刺激手法在短期內(nèi)能取得較好效果，但仍未擺脫投資依賴型增長的頑疾。因此，黃興文認(rèn)為，當(dāng)出口回升難以預(yù)期的時候，提高居民收入、完善收入分配結(jié)構(gòu)、拉動包括房地產(chǎn)在內(nèi)的內(nèi)需全面恢復(fù)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，才能幫助中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并持續(xù)發(fā)展。

　　信貸寬松催生地產(chǎn)泡沫

　　“土地市場回暖的根本原因，是房地產(chǎn)商得到政府和銀行的幫助后，暫時渡過了流動性危機，且獲得了較為寬松的融資環(huán)境。”房地產(chǎn)資深人士禹晉永博士接受記者采訪時說。

　　經(jīng)過短期危機后，自有資本金比例下調(diào)的新政策再次讓房地產(chǎn)商的資金變得寬裕起來。一些大型房地產(chǎn)商不僅能夠輕易獲得銀行的項目貸款，而且能順利通過資本市場獲得新的融資。

　　對于放量信貸，中國人大常委會前副委員長成思危接受媒體采訪時說，2009年第一季度以來，中國信貸快速增長，其中確有一部分資金流入了股市和樓市。本輪房價上漲一開始是由剛性需求所推動的，但后市發(fā)展則與信貸大規(guī)模投放、老百姓儲蓄率過高、對資產(chǎn)保值增值的需求等因素有關(guān)。成思危警告說，單靠政府的財政支出來刺激消費是難以持久的，但如果信貸過于寬松，亦會產(chǎn)生一些負(fù)面效果。

　　專家預(yù)測，2009年的新增信貸可能達(dá)到10萬億元。這些通過商業(yè)銀行釋放出來的資金，按照計劃本應(yīng)流入基礎(chǔ)建設(shè)及民生項目，但生產(chǎn)領(lǐng)域投資環(huán)境惡劣，利潤微薄，閑置資金就往資產(chǎn)上跑，房地產(chǎn)和股市就是資金最喜歡滯留的市場。國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副部長魏加寧預(yù)測，上半年可能有20%左右的信貸資金流入了股市。

　　“大量信貸投放會推高房價，使剛剛回落的房價再次高企，對房地產(chǎn)長期發(fā)展沒有好處。”針對放量信貸可能對房地產(chǎn)業(yè)造成的影響，中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容接受記者采訪時說。

　　正如易憲容所料，自6月30日廣渠路15號地塊以成交總價、樓面價均居榜首而成為北京雙料“地王”之后，周邊的二手房主紛紛跟風(fēng)，提高報價，平均漲幅達(dá)8%。而且，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在北京已經(jīng)出現(xiàn)了捂盤惜售的情況。

　　“現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)的場面，太像中國地產(chǎn)2007年的經(jīng)歷了。房地產(chǎn)銷售量價齊升，天價‘地王’紀(jì)錄頻頻刷新，市民排隊買房……”自建房倡導(dǎo)者于凌罡告訴記者，現(xiàn)在地產(chǎn)繁榮的局面是開發(fā)商最樂意看到的，但地產(chǎn)商現(xiàn)階段應(yīng)該好好總結(jié)2007年的教訓(xùn)，否則，地產(chǎn)行業(yè)再這么瘋狂下去，很有可能重蹈2007年的覆轍。

　　(編輯 張由存)

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