分析中國房地產趨勢，有三大敏感話題：工業用地的升值、“小產權房”的合法化和物業稅的實施。地方政府在商住地出售完畢后必然會走這三條路。

　　文/倪云虎

　　我最近在深入思考中國房地產周期與地方政府賣地周期之間的關系。在我看來，供求關系、成本收益、投入產出、宏觀經濟周期等等似乎都成為影響中國房地產周期的次要因素。

　　政府賣地的周期

　　中央財政靠“權力”、地方財政靠“土地”，地方政府一旦土地賣完，財政必陷入危機。不過我們現在談論的地方政府賣地其實是談論地方政府“出售”商住地。商住地“出售”完畢，至少還有三條出路：修改規劃，將工業用地轉為商住地，又可以出售一段時間；改革土地管理體制，消除國有土地和集體土地的“二元結構”，與農村集體土地的所有者一起出售集體建設用地，這又可以出售一段時間；現在土地使用權的出讓期限僅七十年，七十年后當然還可以繼續出售。這樣出售下去，當然會持續很長時間。

　　以上三條出路涉及到中國房地產趨勢的三大敏感話題：第一，工業用地的升值；第二，“小產權房”的合法化；第三，物業稅的實施。從純理性和經濟的角度分析，地方政府在商住地出售完畢后必然會走這三條路，而且合理的選擇程序應該是先第一、后第二、再第三。

　　中國很大，各地發展極不平衡，商住地賣完的時間會有很大差別，因此，動用工業用地、集體建設用地和七十年后的使用權乃至土地私有化，各地政府會有很大的差別。深圳、廣州、北京、上海、杭州等地可能已經走第三步了，重慶、武漢、西安、昆明還在走第二步，東部地區的地縣城市還在走第一步，而西部地區的地縣城市連第一步都可能還沒有邁出！從中國房地產的長周期考慮，我看好三、四線城市！

　　弱化金融  強化實體

　　在金融危機過程中，有不少企業家問我：為什么他的企業沒有危機、反而發展得更快更好？同樣，在金融危機后宏觀經濟復蘇過程中，也有不少企業家問我：為什么他的企業仍然處在危機之中、而且越來越糟？這就是結構層面的問題：在宏觀經濟劇烈動蕩的背景下，結構調整事實上也在發生，只不過人們容易忽視；在宏觀經濟趨于穩定和平靜狀態時，結構問題就會凸顯出來。

　　在我國目前的經濟生活中，有三大結構問題值得特別關注：產業結構從有形產業(第一、第二產業)向無形產業(第三、第四產業……)升級和轉型；市場結構從自由競爭市場向壟斷市場轉型；經濟結構中“國進民退”，從歐美模式的經濟結構向東亞模式的經濟結構轉型。

　　和一年前不同，當下我主張“弱化金融、強化實體經濟”，企業經營者應更多關注結構調整問題和企業內部的管理問題。在宏觀經濟暫時趨于平靜的“平臺期”，企業能否脫穎而出，關鍵還在于“內功”。在后危機時代，政府對企業的態度也會與時俱進：政府不僅不會再扶持和救助企業中的“弱勢群體”，而且還會加速其淘汰出局。

　　順便提一下股市。我對2010年中國股市的宏觀趨勢仍然看好。但是，結構調整的背景將在2010年逐漸成為股市的一個重大主題，投資者應引起足夠的重視�！百嵙酥笖挡毁嶅X”會在新的一年股市投資中越來越普遍。

　　(作者為浙江大學教授、貨幣金融學者)