□晨報特約評論員 楊紅旭

　　關(guān)于房價走勢預(yù)測方面，萬科和中國人民大學(xué)出現(xiàn)嚴(yán)重分岐。前段時間，人民大學(xué)發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報告》認(rèn)為：2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，預(yù)計明年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時點，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)接近20%的下滑。而萬科副總裁肖莉在公開場合表示，受政策調(diào)控和供求關(guān)系的影響，未來一年房價有下調(diào)壓力，但不可能出現(xiàn)大幅下跌，不可能出現(xiàn)20%的降幅。

　　近些年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，尤其是房價不斷高漲，關(guān)于房價走勢的預(yù)測亦層出不窮。有兩種流派呈極端化傾向。一種是嚴(yán)重看空派，動輒就認(rèn)為房價必跌一半。另一種是盲目看漲派，不管政策松緊，他們都認(rèn)為房價還將繼續(xù)飆升，比如“三年翻番論”就大行其道。這類預(yù)言者中既包括個別的著名學(xué)者，也有部分跟房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利益中人。聽從這類言論的購房者，確實獲得了資產(chǎn)升值的高收益。但持續(xù)多年唱多房價，客觀上成為房價猛漲的輿論助推者。而且，他們無視商品房作為一種資產(chǎn)，價格不可能永漲不跌的事實，更不愿面對每次調(diào)控后，樓市都會有所降溫，部分時期部分城市房價出現(xiàn)下跌(比如2008年下半年)的事實。

　　上述兩種觀點都不免流于偏執(zhí)。或者因特殊利益而別有用心的夸大論調(diào)，純屬大忽悠；或者偏重于學(xué)術(shù)化、理論化，根本沒有接觸過，也不大懂市場實際操作，北京社科院的某些報告和人大的這份報告即如此。人大報告通過建立模型，僅僅是測算房地產(chǎn)資金面和住宅供給面，就得出了70個大中城市房價將下跌20%的結(jié)論。而學(xué)術(shù)研究中，在建立模型測算時，是假定其他諸多變量是不變的，而實際上影響房價的變量錯綜復(fù)雜，不斷動態(tài)變化，這是幾乎所有通過模型預(yù)測房價走勢不靠譜的原因所在。如果這樣能準(zhǔn)確預(yù)測房價，也就有辦法準(zhǔn)確預(yù)測股價，那么學(xué)者們只須按此炒房炒股，即可成為超級富翁了。

　　除了兩種非理性論者之外，還有一種市場派。這些人或機構(gòu)(專業(yè)房地產(chǎn)市場研究機構(gòu)和大型房地產(chǎn)商)多與市場比較近，他們的理論水平遠(yuǎn)不如學(xué)者、教授，但對于市場的認(rèn)知度和敏感度卻遠(yuǎn)超后者，萬科就是一個典型。

　　萬科的項目遍布全國40多個大中城市，只要匯總分析自己的樓盤銷售數(shù)據(jù)，就能基本知悉全國市場動態(tài)，其準(zhǔn)確率甚至超過國家統(tǒng)計局。2008年11月王石第一個拋出“拐點論”，萬科率先進(jìn)行促銷，結(jié)果證明其預(yù)測相當(dāng)準(zhǔn)確。

　　正是在這一背景下，筆者認(rèn)為萬科的觀點比人大觀點，更接近市場真實。肖莉表示：明年全國房屋庫存將逐步上升，但總體處于較低水平，因2010年供應(yīng)不足，且未來樓市需求可能反彈，明年樓市缺乏大跌的基礎(chǔ)，2012年可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。正由于對于明后年市場的謹(jǐn)慎樂觀，在當(dāng)前嚴(yán)厲的調(diào)控之下，萬科依然積極拿地。想等著明年房價整體下跌20%的朋友，屆時可能會失望。

　　(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)