最近大家對于房地產出臺的政策和市場的反應非常關注，有一個段子很能體現目前房地產行業的處境，說有個兄弟往屋里走，一推門，愣住了，大嫂在洗澡，大嫂說：“你對得起你大哥嗎”？這個兄弟一轉身，要走，大嫂又說：“你對得起我嗎”？于是這個兄弟呆在那里，進不能進，退不能退，最后大嫂說了：“你對得起你自己嗎”？不能進，不能退，也不能原地呆著，這就是目前的房地產行業困境。

　　還有個有趣的段子，男廁所里面經常有一句話，叫“上前一小步，文明一大步”，可是環境老也不好，于是有人把這句話改了，叫“尿在池外，因為你短”，于是立馬變得干凈。房地產企業覺得自己一直在工作，每天“前進一小步，文明一大步”。但社會不這么看，覺得你還是臟，而且原因是因為你短。社會認知有差距。

　　房地產政策的兩極化鐘擺

　　觀察房地產市場，就像用相機拍照，可以近距離，也可以拉遠，焦距不同，看到的細節也不一樣，比如今天的短信內容，說有的中介開始倒閉，北京房價降了三千多，前兩天還說降八千。我覺得要看清楚房地產，應該把距離拉遠一點，到什么地方呢？拉到10年前左右吧。

　　1999年朱镕基總理上臺。朱镕基上臺前，房地產基本是基建，不是商業，不是中國經濟的主要話題和重要領域。在朱镕基上臺前后，在深圳有個討論會，王石也有參加。朱镕基說房地產是新的經濟增長點，是國民經濟支柱，你們認為行不行。王石說，總理說能行那就能行。

　　朱镕基時代制訂的房地產政策，是把房地產發展成為整個國民經濟的支柱產業，作為經濟增長的一個引擎。這種政策背景導致了兩個明顯特征：第一個，地方政府和中央政府，包括銀行金融，全部是通過房地產推動中國經濟做大，并且解決就業。第二個，快速解決住宅的商品化問題，通過房改，把住房保障性功能、福利性功能取銷，變成投資品、消費品，形成內需市場，并且通過按揭貸款帶來巨大的內需增長。這個政策思路非常見效，到去年為止，人均城市居民住宅已經到了26平米，有的到了28平米，這期間中國城市人口增加了將近3億。這就是過去10年里政策的基本點，也是不可抹殺的成績。

　　但是，畢竟住宅還有一部分保障性、福利性的要求，因為社會總有一些低收入人群，一些暫時屬于創業的年輕人，或者夾心層等等，確實買不起房，甚至租不起房。

　　所以我們的政策在最近五六年就開始出現搖擺，一會兒擺向我說的第一個階段，就是堅持經濟增長點，承認和肯定住宅商品屬性和消費品屬性、投資屬性；一會兒擺向另外一個極端，就是減少它的投資和消費屬性，更多把它建成保障的產品。政策就在兩頭擺。擺來擺去擺出一個規律，經濟不好的時候擺到把住宅商品消費特性、投資特性強化，而把保障和福利特性弱化，前兩年就是典型的這種情況。如果說經濟一好，大家又開始討論，因為一好就意味著房價高，于是又擺到保障和福利這頭。現在就是如此。

　　政策兩頭擺的核心是中央和地方的博弈。中央政府總是希望保持一個平衡，既能夠保證經濟增長，又能關照民生，能買得起房，希望房地產市場很聽話。但是在朱镕基時代的分稅制以后，中央把地方稅收一部分，甚至很大一部分拿到中央，地方政府稅收就有些吃緊了，地方政府要發展經濟，要改善民生，要和諧社會，要維穩，都需要錢，而這些錢怎么來？所以最近若干年，大部分是通過城市化來完成的。城市化既發展了現代化大都市的經濟，又解決了就業，還創造了很多政府收入，一舉三得，但房價攀升的壓力越來越大。于是，最近五六年中央和地方不斷博弈，政策不斷鐘擺。