薛涌(知名學者)

　　我出國已經14年了，隔著太平洋看中國的房價，當然看不清楚。不過，國內的親朋好友大多買了房，在美國也因為自己計劃買房，一直追蹤房價的消長和有關的分析討論，多少也形成了一點見解。如今國內就房價問題又吵成一團：不少老百姓仍然說房價太高，開發商則將此說稱為“謬論”，并要求政府出來穩定房價，否則經濟后果不堪設想等等。我這個房地產的粉絲，不免出來湊湊熱鬧。

　　房價形成的基礎是什么？我看一位股票交易商用來定義股票價格的話，也可以用于房價：在剛剛結束的這一秒鐘中的交易是什么價，那就應該是什么價。他的意思是，股票價格完全是市場供需關系所決定的，誰也沒有資格說這是高還是低。不過，股票交易者都對股票的價值有所預期。這些預期總是有些基礎的。房價也是一樣。現在我根據自己的“國際觀察”，分析一下對中國的房價究竟應該怎樣預期。

　　首先，要看消費者為了住房舍得花多少錢。在這方面，中國的消費者恐怕領先于世。我1999年至2000年在日本生活，對日本人的住房條件非常震驚：這么發達的國家，老百姓竟然住得這么小！相比之下，經濟落后得多的中國，普通居民的住房并不落后多少。再看美國，一般媒體上給消費者的建議是：你購買住房的價格不應該超過你現在稅前年收入的三倍。雖然美國許多大城市的居民在住房消費上遠超出這一“理性水平”，但總體來說，住房消費在其收入中的比例還是比中國居民要低不少。

　　中國居民舍得在住房上花錢，有其理性和感情上的依據。在計劃經濟時代，房產對普通家庭而言幾乎是第一大私有財產，大家對此感情投入甚多。這也就造成了過去十年許多人不惜代價買房的熱潮，催高了房價。我在國內的一些朋友，本和我的社會經濟地位差不多，居然都有兩套甚至三套房子，我在美國則還沒敢買房。當然我未必有代表性，許多工作四年的人在美國都買房了，但至少不至于有兩三套。當然，這和國內沒有房地產稅有關。

　　不過，這種現象還是很不正常。美國人擁有兩套住房的，許多是一套日用住房，一套是海邊或者郊外的別墅，是生活方式的表現。國內這些朋友的兩三套住房則不同。第一套往往是單位分的，質量不理想；后來又買了一套規格高的，原來的還保留，但也沒有太多實際用途。如今中國的私有財產權逐漸建立，住房不再是惟一的私有財產。人們對之的感情投入也許會降低。同時隨著市場經濟的發展，投資和資本周轉的意識日益加強。在這種情況下，人們不愿意不惜工本地買房，甚至希望把閑置的住房早日出手。這就會改變市場的供需結構。

　　另外，人口的老化也是壓迫房地產價格的一大長期原因。住房是百年大計，不能不做這種長遠考慮。如今的許多私房，實際上是從計劃經濟中轉型而來的：當年單位分的房子，隨著住房改革低價折合給了個人。比如一家三代，第一代80多歲，分的房子成為私有，如今正在退出歷史舞臺。第二代50多歲，也是這樣有了私房，用不著從上一代繼承。他們很快也要退休。如上所述，他們因對計劃經濟時代分的房子不滿意，許多人已經購買了第二套住房。即使沒有，原來兩口子的房子最終要交給自己的獨生子女。或者說，下一代的一對新婚夫婦，可以從雙方父母那里繼承兩套房子。

　　未來城市住房的最大買主，大概就是進城的民工了。可惜，農民工長期以來收入太低，購買力不高。他們是否推動住房價格上揚，實在是個疑問。其實如果城市住房(特別是那些從計劃經濟時代過渡而來的低質量住房)大幅度降價，對農民工倒是有利。降低了他們的生活成本，也就降低了中國制造業的成本，可以提升中國經濟的競爭力。

　　這些分析也許都是錯的。也許現在房價的跌降是暫時的。在市場經濟中，人們出于各種既得利益，有的要唱低房價，有的要唱高房價，這就像球場上的啦啦隊一樣，各自都有權為自己的隊加油，別人用不著大驚小怪。最可怕的，是政府出面干預。美國當前的房地產泡沫，就是一個教訓。最近《紐約時報》連續載文回顧，從克林頓到布什四屆政府，不斷推出優惠政策鼓勵買房。有的用心是好的，比如用低息貸款幫助低收入階層購買第一套住房等。但是，一些大款也趁著低息購置幾百萬的豪宅，富人吃了窮人的福利。最后因為購買力過旺，催高了房價，形成了今日的泡沫。

　　中國的房地產市場，基本沒有次貸的問題，房地產市場的崩解可以限制在房地產業內，不至于蔓延到金融等經濟的神經系統，政府就更無管的道理。市場經濟就是如此：讓那些做錯誤決策的人受到懲罰，讓那些錯得太厲害的人破產。這樣才能優勝劣汰，使經濟更有競爭力。

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