強(qiáng)興華

　　近日有報道指出，今年上半年，我國房地產(chǎn)市場銷售面積和銷售額同時下降。這種量價齊降的現(xiàn)象，是1998年以來的10年內(nèi)首次出現(xiàn)的現(xiàn)象。

　　面對這種局面，有些人坐不住了，他們提出了“救市”建議，開出的藥方計有：降低交易門檻，鼓勵和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場活躍；適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵生產(chǎn)、投資及消費(fèi)；針對首次購房者和90平方米以下購房者，給予進(jìn)一步優(yōu)惠的貸款政策，以激發(fā)潛在市場需求；給予各地、各商業(yè)銀行一定自主權(quán)，因地制宜控制貸款規(guī)模。

　　上面的藥方所涉及的內(nèi)容雖然林林總總，但核心內(nèi)容只有一個，那就是借助外力擴(kuò)大對商品房的需求。但這一藥方，恐怕并不對癥。首先，放松對商品房的貸款政策，只能助長對商品房的投資、投機(jī)需求，而不會擴(kuò)大對商品房的真實需求。就我國目前的房地產(chǎn)信貸政策而論，國家并沒有限制對那些有真實實力的房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸支持，所限制的只是那些沒有資金實力的開發(fā)商“空手套白狼”行為；對于購買第一套住房的按揭貸款比例也并沒有提高，有所提高的是對第二套以上的商品房按揭貸款的比例。沒有資金的開發(fā)商為什么需要銀行的貸款？無非是想利用手中各種關(guān)系拿到的土地，再加上銀行的貸款資金，牟取暴利。在中國這樣一個發(fā)展中國家，一些人為什么會對第二套以至第N套商品房有需求？顯然不是自住，而是投資或投機(jī)，在前一個時期商品房價格不斷暴漲背景下，投機(jī)的可能性顯然更大一些。這些措施肯定不是救市的舉措，而只能是毀市的行為，因為，一旦房地產(chǎn)市場的價格趨勢出現(xiàn)波動，過量的供應(yīng)就會暴露出來，投機(jī)不成的投機(jī)者就會把囤積在手中的商品房拋向市場，進(jìn)而加劇房地產(chǎn)市場的動蕩。目前，在北京高檔二手房市場，八成業(yè)主接受降價拋售，而拋售者大多一次普遍拋售2套至3套。試問，再進(jìn)一步為這樣的購買行為提供便利，真的能夠起到救市的作用嗎？其次，降低交易門檻是一個值得稱道的舉措，但降低這一門檻的初衷應(yīng)當(dāng)是為了改善個人居住條件，而不是為市場投機(jī)創(chuàng)造便利。居民住房是大多數(shù)家庭主要的財產(chǎn)表現(xiàn)，國家鼓勵增加居民財產(chǎn)性收入。從這一點來說，降低商品房交易的成本與門檻，有利于居民增加財產(chǎn)性收入。況且，我國這一方面的成本也確實高于世界上多數(shù)國家，也需要與國際接軌。然而，事情總有兩面性，如果投機(jī)交易成本降低，其效果無異于鼓勵投機(jī)�？磥�，國家也需要出臺相應(yīng)的政策，細(xì)分市場交易行為，區(qū)別對待自住房和第二套以上住房的交易成本與門檻，理由同前。第三，所謂的“因地制宜控制貸款規(guī)�！�，其實只是一個虛假的命題，我國早就舍棄了貸款規(guī)模管理方式。可以說，貸款的管理方式與房地產(chǎn)市場無關(guān)，更不可能達(dá)到某些人心中的“救市”目的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要產(chǎn)業(yè)，保持這一產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，無疑具有重要的意義。但是，房地產(chǎn)行業(yè)是一回事，房地產(chǎn)市場又是另外一回事。若說到救市，在筆者看來，首先應(yīng)該對這一市場中不同的交易行為加以區(qū)分，這樣才能看清到底該救的是哪一個市，救市行為也才能做到有的放矢。

　　粗略地說，商品房交易的目的可以歸為三類，一是自住需求，二是投資需求，三是投機(jī)需求。就第一類需求來看，目前的商品房價早已處在極不合理的區(qū)間。按照國際慣例，房價收入比在3到6倍較為合理，而目前中國房價收入比達(dá)到6.98，相當(dāng)于一個家庭7年的收入才能買得起一套房，已經(jīng)明顯超出國際合理水平。要救這一個市場，就要降低房的價格，要建設(shè)大量的經(jīng)濟(jì)適用房。就投資需求來看，其投資收益取決于租金與利率之差，取決于未來收入的預(yù)期。由于過量投資，目前租房市場供過于求，租金下降在所難免，國家也不可能僅僅為了某些人的投資回報，而調(diào)整整個宏觀經(jīng)濟(jì)政策。就投機(jī)需求來說，世界上還沒有包賺不賠的投機(jī)，投機(jī)不成就要政府救市，這明擺著是耍賴，其目的能否達(dá)到，著實令人生疑。順便說一句，這世界到目前為止還沒有發(fā)明出來一個基于商品房的投機(jī)市場，美國倒是試了一把，沒想到招來了次貸危機(jī)，至今沒有結(jié)束的跡象。

　　救市既然不成，有人就又發(fā)明了另外一種理論，即綁架論。這一理論的核心是，房價下降導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂，表現(xiàn)在商業(yè)銀行方面，就是不良資產(chǎn)增加。商業(yè)銀行除發(fā)放了開發(fā)商貸款以外，還發(fā)放了按揭貸款，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點，商業(yè)銀行受到的壓力更大。商業(yè)銀行已經(jīng)被開發(fā)商所綁架，要死也是商業(yè)銀行先死，或者二者一起死。這不是市場經(jīng)濟(jì)的邏輯，更像是刑事犯罪的邏輯。其實，市場經(jīng)濟(jì)下，每一個經(jīng)濟(jì)主體都要對自己的行為負(fù)責(zé)，誰也不可能綁架誰。目前的房地產(chǎn)市場，在宏觀調(diào)控的作用之下，正在朝著理性方向回歸，其間當(dāng)然會有波折，甚至是大的波折，也會對一些市場主體造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，但是，這一方向是正確的，大部分的商品房實物也擺在那里，并不存在質(zhì)量問題。存在問題的只不過是資產(chǎn)泡沫，而常識告訴我們，凡是泡沫，總會有破滅的那一天。

　　我們需要一個健康的房地產(chǎn)行業(yè)。目前被扭曲的房地產(chǎn)市場主要的問題并不是所謂的救市，而是要撥亂反正，使之回復(fù)理性。任何方式的綁架都是犯罪行為，都要付出相應(yīng)的代價。日前，重慶數(shù)名國土規(guī)劃系統(tǒng)官員涉嫌受賄被移送司法機(jī)關(guān)，這，或許是從事綁架的后果吧。