-評論-謝光飛

　　2月以來，北京、上海、重慶、深圳等直轄市和一線城市相繼公布了2008年度住房建設計劃。其中，住房保障及供應結構調整，成為各大城市今年住房市場發展的主要著力點。

　　通過分析這些城市“2008年度住房建設計劃”可以發現，樓市正在發生微妙的變化。

　　在北京，今年的住房建設總量中42%為政策類住房，70%為套型面積90平方米以下的住房；在上海，多年前曾取消經濟適用房，而從今年開始五年內將新建經濟適用房30萬套、約2000萬平方米，確保經濟適用房新開工面積占同期住宅新開工面積的20%，并明確規定經適房計劃未定區縣將不得推出商品房用地。

　　重慶市2008年住房建設計劃同樣呈現出兩個特點，一是繼續加大對廉租房、經濟適用房等保障性住房的投入比例；二是商品房建設嚴守國家“90／70”規定，保證合理的住房結構。重慶市政府還與各區縣簽訂“責任書”落實住房保障。

　　在去年曾掀起房價狂飆的深圳，今年計劃建設保障性住房4.58萬套，建筑面積228.4萬平方米。這與2007年開工、在建保障性住房項目24個、2.82萬套相比增加了不少。保障性住房供應總量達到年度住房供應總量的20%以上，并將以《深圳住房保障條例》的法規形式推動深圳住房保障制度的建立。同時，深圳要求新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下的比重必須達到總建筑面積的70%以上。

　　在其他省會城市或二三線城市的住房建設計劃中也體現出住房保障及供應結構調整的政策導向。如成都市2008年、2009年住房建設用地共計800公頃，公共住房(經濟適用房、限價商品房)計劃面積總共200萬平方米，占比25%；2008年廈門市新開工住房建筑面積預計控制在574萬平方米左右，其中社會保障性住房約105萬平方米，占比18%。

　　建設部要求各地除了按時向社會公布住房建設計劃外，還要在住房建設計劃中重點明確廉租房、經適房、限價房和中低價位、中小套型普通商品房的結構比例、建設規模，并落實到具體的地塊或項目，目的是為了切實穩定住房價格、穩定住房市場預期、解決中低收入家庭住房困難。

　　從目前的情況來看，雖然各地政府公布了商品房和政策類公共住房未來的供應量，但短期內不會從根本上改變供求關系，只能對市場預期產生深刻的影響，使購房者出現“等等看”的心理。其原因如下：

　　一是形成滿足所謂剛性需求的住房供應量和普惠民生的制度機制還需要一定的時間。

　　二是經濟適用房及中低價位、中小套型商品房類的政策住房供應量只占到20%-25%，但是買不起房的困難群體可能遠遠超過這個比例。

　　三是公共住房建設計劃，除了計劃公開，還要有公開透明的運行規則和實施方案，才能保證解決真正符合條件的中低收入家庭住房問題。如何確定中低收入家庭的身份，如何防止新的權力尋租，如何建立年度財產核查機制，防止保障性住房像經濟適用房一樣被炒賣，如何建立保障性住房的退出機制等，這些都是亟待解決的問題。

　　但不能否認的是，中國樓市已經發生了根本性的變化，進入了“雙軌時代”，即以經濟適用房、廉租房、限價房為主的政策性住房和完全市場化的商品房，兩條軌道平行發展。

　　中國從此有了自己的公共住房政策，分清了哪些人需要政策幫助解決住房問題，哪些人可以通過自己的經濟能力買房。隨著政府提供的公共住房不斷增多，市場的壓力和房價暴漲的機會則有望減少，樓市理性的成分增加。

　　中國房地產行業的地位和格局也將發生重大變化。首先，所謂“房地產挾持中國經濟”的程度會大大降低，也就是房地產在國民經濟中的地位可能從“支柱產業”、“重要的支柱產業”跌落下來，回歸這種“消費品”只是提供居住的本質屬性，特別是在大城市，不會再把拉動經濟增長過度依賴在房地產身上。

　　值得注意的是，春節前閉幕的許多省市人代會通過的政府工作報告，已不把房地產列為支柱產業。今年全國“兩會”上，房地產在國民經濟中的定位也可能發生變化。產品結構方面，將從原來商品房占主導地位變成經濟適用房、限價房等政策類住房與商品房并肩共生，從原來以大、中戶型為主變成以中、小戶型為主。政府調控、主導市場的能力加強，房價趨于理性，不會背離價值太遠，以炒房、投資為主的群體將有所減少，開發商的利潤不會再高到“自己都不好意思”，暴利得到遏制，利潤率平均化，行業更加市場化，優勝劣汰加劇，大部分小開發商倒閉，資源向大房產開發公司集中。

　　2008年是政府全面落實住房保障政策的第一年，既要給不同收入水平的家庭提供差異化的住房解決方案，通過對居住困難者的保障來維護公民基本的居住權利，又要采取更加成熟的手段調控商品房市場，鼓勵有能力的人買房。這樣，中國房地產業從此駛入了住房保障和商品房市場兩條軌道，有望兼顧公平與效率，在新的秩序和規則中平穩持續發展。