于卉

　　本世紀初，美國IT產業泡沫破裂，導致經濟增長遲緩，隨后的“9•11事件”又再次重創美國經濟。因此，為了挽救深陷困境的經濟，美國政府開始不斷擴大財政赤字，通過國際經常項目消耗世界財富，同時美聯儲連續13次降息刺激國內需求，不斷鼓動國民超前借貸消費，美國房地產市場迅速膨脹，房價迅速上揚，炒房盛極一時，次級抵押貸款市場也隨之迅速發展。但從2005年開始，美聯儲又連續提息，利率大幅攀升，加重購房者的還貸負擔，美國住房市場開始大幅降溫。房價下跌，炒房者利益鏈條斷裂，貸款還不上，變賣房產又面臨損失，于是次級貸款風險迅速暴露。雖然，由于中國的資本市場相對獨立，中國金融市場受到的影響相對有限。但顯然，刺激我們警惕和反思的影響要遠遠大于經濟影響本身。

　　次級抵押貸款，是指向信用程度差(包括收入不確定、負債較重、資信證明缺失等)的人發放的住房抵押貸款。美國的房地產抵押貸款有三種：第一種是面向信用分數在660分以上，還款能力強的客戶提供的優質貸款；第二種是面向信用分數在620-660分之間，還款能力中等的客戶提供的可供選擇式貸款；第三種就是面向信用分數在620分以下，沒有固定收入證明的較差客戶提供的次級貸款。根據規定，次級貸款利率比聯邦基準利率高出2-3個百分點，比同類優質貸款高出1-2個百分點。

　　不管貸款利率如何高，由于有國家推動，美國不動產市場火爆，房價節節攀升，連創新高，房地產預期收益的巨大誘惑令大眾紛紛加入了由租房到買房的超前消費行列。美國乃至全球的資本和大眾都相信美國不動產會不斷升值，于是便有來自世界各地的國際金融機構紛紛跟進，這個泡沫被吹得越來越大。而到了2006年，美國外債嚴重超過國際警戒線，居民儲蓄率連續兩年為負，國家和老百姓的財務狀況已經脆弱到了極點。同年，在美國的住房抵押貸款結構中，非優質資產已達40%。

　　但問題遠非到此為止。放貸機構為了追求風險最小、收益最大化，它們一方面繼續大量發放次級貸款，一方面把這些債務進行

資產證券化，打包做成各類金融衍生產品，拿到資本市場上去流通，賣給銀行、投資公司、對沖基金及保險公司，以控制風險鎖定收益。因此，根據國際評級機構的評級要求，多種金融衍生產品應運而生：CDS、CDO以及CDO平方等等。根據國際清算銀行的統計，2007年一季度美國僅CDO產品就發行了2500億美元，而在2005年，全年才發行2490億美元。

　　隨著美聯儲17次加息步伐的加快，不動產市場泡沫逐漸破裂，次級貸款借款人的償債能力面臨巨大壓力。2007年上半年，危機顯現，次級抵押貸款違約還款率創歷史新高，出現大量拖欠還款。雷曼兄弟控股公司分析人士指出，未來兩年美國房貸違約呆賬金額將攀升至2250億美元，如果房價繼續下跌，銀根緊縮，購房者無法再融資，房貸違約金額可能升至3000億美金，屆時將有150至200萬戶住宅或被金融機構收回。

　　更為嚴重的是，因衍生金融產品的杠桿效應和美元資產的全球性，使得這場危機不僅在美國迅速傳播，進而波及到歐洲、亞太地區，包括中國在內的一些金融機構也因購買了這類產品而未能幸免。這場危機由此帶動全球各級股票市場的股市大跌(其中道瓊斯指數下挫400點)，以及數只全球知名銀行旗下基金宣告巨額虧損和凍結。據美林、高盛等公司的估計，這次危機所造成的損失約在500-1000億美元左右。

　　為了緩解全球金融市場的流動性，美國、歐洲、加拿大、澳大利亞、日本等國央行聯合行動，陸續注資4000億美元救市。8月17日，美聯儲將再貼現利率下調0.5個百分點，9月18日美聯儲將聯邦基金利率下調50個基點，大大超出原先預計的25個基點，全球一片不安和恐慌。

　　在我國，由于實行嚴格的資本管制，中國股票市場受波及程度最淺。中行、建行、工行、交行、招行、中信銀行雖都涉及了這場風波，但因剛剛起步接軌國際金融市場，涉及金額數量不大，預計不會有巨額損失�？蛇@只是表面現象，9月份剛剛掛牌成立的中國投資有限公司的第一筆投資，即30億美金入股美國私募基金BLACKSTONE，上市僅僅1個月，因受次級債風波影響，股價一度遭受近20%的賬面損失，現在仍然報虧。中國開發銀行斥資75億歐元投資英國巴克萊銀行新股，同樣因受次級債風波影響，巴克萊銀行股票一路下跌。以上兩單中國金融機構大手筆投資國際資本市場的業務，均被業界視為操作性敗筆，因為它們的投資方向也許沒有錯誤，但在具體的操作過程中忽視了全球一體化下外部危機強大的傳導性。

　　雖然這場危機目前對我國金融市場沖擊不大，但隨著我國金融業走向國際資本市場，享受全球一體化的收益和承擔由此而帶來的風險已是必然趨勢。因此對于我們銀行從業者來說，提高對金融衍生產品放大功能雙面性的認識是非常必要的：它積極的作用在于能夠分散和對沖風險，但它也會積聚風險，在短時間內迅速放大，進而引發系統性的災難。

　　其次，由美國次級債風波引發對我國房地產抵押貸款的思考。

　　研究房地產抵押貸款首先要研究房地產市場走向及變化。針對這一問題，國內目前有兩種論斷。一種是以經濟學家為代表的理論派。他們認為房地產泡沫的破滅具有強烈的傳導性，在房地產景氣的時候，炒房不是問題，一旦形勢出現逆轉，誰來接盤將是一個巨大的問號。今天美國次級債引發的危機，就是中國房地產業泡沫破滅時將出現的情景。中國房地產的只漲不跌，將占據中國大量資源，但卻無益于中國競爭力的提高。資源向房地產業的分流，必將減少其他行業的資源注入，從而阻礙其他行業的發展。泡沫破滅時，爬得越高的房地產業將摔得越狠，并將再一次拖累中國經濟。因此，政府必須出臺更為有效的調控措施。

　　另一種觀點是以王石、潘石屹等房地產商為代表的實踐派。他們認為，盡管各界對中國樓市存在泡沫的擔心與日俱增，但由于城市化進程所帶來的巨大的住房需求，中國住房價格還將繼續上漲。事實也驗證了他們的說法。中國房地產業自2006年下半年以來，正經歷新一輪的上漲狂潮。8月公布的統計數據顯示，全國70個大中城市的房價比去年同期上漲了6.3%。盡管美國次級房貸危機對于投資者信心的影響以及由此帶來的市場不確定性還未消除，但目前香港及內地股市中中國房地產板塊總體表現很好，多家公司股價都達到歷史高位，顯示出市場情緒依然是正面的。同時，地產類上市公司近期也借股市與房價雙飆時機，紛紛增發新股，跑馬圈地。

　　筆者認為以上兩種觀點均有失偏頗，我們不能過于謹慎也不能盲目樂觀，中國的房地產市場有其特殊性但也不可能獨立于全球經濟之外。由于高速的經濟發展，快速的城鎮化進程，中國的確存在著巨大的住房需求。但是，我們不能忽視投機行為所產生的住房高空置率，北京的住房空置率已超出國際警戒線。住房高空置率不僅是一種資源的浪費，更是為日后的金融危機埋下伏筆。

　　因此，在中國當前形勢下，作為商業銀行，既不能放棄房地產抵押貸款這個掙錢的市場，又要面臨比在美國的房地產抵押貸款發放難度大得多的風險。市場走勢的不確定性、個人征信體系的缺失、處置抵押物的法律不健全等等，房地產抵押貸款市場存在著太多的操作風險。同時，中國的住房抵押貸款遠沒有被證券化，未來所有的危機都系在銀行這一根線上。也就是說，中國銀行業面臨的房貸風險一旦成形，其對中國經濟的破壞性將會更大，對銀行的沖擊將會更猛烈。

　　故此，國內商業銀行在房地產抵押貸款操作流程上應進一步加強規范化和動態管理，并引進外部權威個人資信機構進行資料共享，最大可能的保證借款人資料的真實性，降低不良客戶隱患。同時，大力推進房地產抵押貸款證券化和相關房地產信托產品的研發，進行風險分散，提高危機預防和應變能力。

　　(作者系中國建設銀行股份有限公司陜西省分行機構業務部總經理)