本報記者　何建紅

　　中國財經報 2007-11-09 19:32:00

　　-錢多地緊，供求關系失衡才是造成房價一路飆升的根本原因

　　-雖然收入越來越高，但持有的財富太少，應大量開發投資渠道，分散投資熱錢

　　國家統計局的最新統計顯示：一至三季度，70個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%，而且，原本房價就很高的一些大城市，平均漲幅居然更高，如深圳漲15.7%，北京漲10.1%。

　　究竟是誰在把房子推向天價

　　

房價大幅度上漲并不是我國的獨有現象。資料顯示，除了德國、日本外，世界各國的房價都在一路飚升。花旗銀行中國區首席經濟學家沈明高表示，世界性的房價增長是全球流動性過剩的結果，而這也是我國房價上漲的重要原因之一。他說，在中國，造成流動性過剩最根本的原因是經濟結構的扭曲。我們現在的經濟發展很大程度還是依靠外需，靠外需最大的問題就是資本流入很多，這在一定程度推高房價。

　　“現在社會上普遍認為房價上漲的根源在于開發商、個別地方政府和銀行體系的推波助瀾，其實這不過是表面現象和原因。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，錢多地緊，供求關系失衡才是造成房價一路飆升的根本原因。今年1-9月份我國商品住宅的竣工面積是1.7億平方米，但同時期的商品住宅銷售面積卻是3.9億平方米，竣工面積與銷售面積之比大概為0.47:1，而在2002年的時候，這個比例為1.2:1。

　　顧云昌表示，“錢多”是因為我們的土地原來沒有價格體現，而現在的土地價格越體現越高，吸入房市的錢當然多了。再加上那些“用未來的錢圓今天的住房夢”的消費，錢肯定多了。當然更主要的原因是外匯儲備造成了基礎貨幣擴大了發行量，

人民幣升值的預期又導致了外資熱錢的大量涌入，都使得國內市場的錢越來越多。另外這幾年貧富差距拉大了，大量的錢集中在少數人的手里，而我國的投資渠道非常有限，于是炒房成了投資的一個重要選擇。

　　“地緊”是因為我們實行了最嚴格的耕地保護政策，土地部門根據國家的宏觀要求對土地進行收管壓減，并對商品房用地出讓全部實行招、拍、掛。這樣必然造成土地緊張。北京在實行招、拍、掛以后，連續3年沒有完成土地的儲備計劃和供應計劃，而且地價飛速上漲，這也增加了建房成本，助推了房價。

　　中國目前自住房的旺盛需求也造成供給的嚴重不足。社科院金融研究所結構金融室主任殷劍峰說，中國從上世紀90年代后期開始進入迅速的城市化進程，每年城市人口占比提高1-2個百分點。按照現在城市的戶均人口增長情況來看，每年新增的城鎮家庭約有600萬到700萬，而每年新竣工的商品住宅按套數來計算只有300萬到400萬套。另外還有一個關鍵因素，1999年住房金融體制改革就像突然把水庫大壩炸掉一樣，導致原來不用在市場上買房的人一下子全部擁擠到市場上來了。

　　這樣的上漲趨勢何日是個頭？

　　關于近期未來的房價趨勢，專家都紛紛表示還將保持上揚的趨勢，這主要是基于目前我國經濟快速發展的態勢以及城市化進程的繼續推進。

　　沈明高認為，應大量開發投資多渠道，分散投資熱錢。中國的老百姓雖然收入越來越高，但持有的財富太少。按照中國經濟的發展速度，投資的回報應在10%-15%，但目前我國非常缺乏這樣的投資產品，銀行一年期的存款率只有3.87，這已經趕不上CPI的數據了。因此我們應該一方面提高存款利率，另一方面發行公司債券。“我認為按照目前我國經濟水平發展的速度，存款利率應該在8%-10%之間。這樣就不會有那么多的人去買那么多的房子做投資了。”

　　目前針對房價出臺的各項措施，沒有起到其預期效果，很大原因是由于混淆了房產的自住和投資兩大功能。陳道富則認為，對于低端自住需求，政府應出臺相應的保護政策，如大力推動廉租房和

經濟適用房建設，增加雙限房供應；而對于高端的投資需求，應著力用市場手段進行宏觀調控。

　　顧云昌說，“我所希望的是房價慢慢地增長，漲幅能低于我們現在收入水平的增長速度，用我們的收入逐步把房價上漲的泡沫吸收。現在的統計是房價和收入的漲幅差不多，實際上大家感覺樓盤的升值要比實際收入增長快得多。十七大報告提出：宏觀經濟能夠又快又好的發展，房地產也能夠又快又好的發展。對老百姓來說，‘好’體現在哪里？主要是房價要穩定，相信這將是未來房地產發展的方向。”