秋風：抑制高房價 在成本上做文章是找錯了方向

　　秋風

　　今年2月底廣東省人大會議上，朱列玉等省人大代表提交議案，提出控制房價的三條建議:公開房屋成本價、實行購房指導價和最高限價。針對此意見，廣東省建設廳否定了這三條建議。不出所料，這引起了輿論的普遍抨擊。

　　大多數民眾都討厭房屋價格高企，買家總是嫌價格高。但是，試圖在成本上做文章，卻顯然是找錯了方向。極端而言，成本跟價格毫無關系。想想看，最近幾年油價急劇上漲，是因為石油開采和運輸成本上升了嗎？廣東省建設廳說對了一點，市場機制歸根到底就是通過價格信號來調整供需，而供需反過來又決定價格。決定房屋價格的是房屋市場上的供求關系，或者更準確地說，決定價格的是交易各方對于房屋供需及影響供需的各種因素的主觀預期，而不是客觀的房屋建設成本。

　　可以說，價格機制其實跟人們平常所理解的剛好相反:價格決定成本，而不是成本決定價格。買房人愿意接受某個價格，

開發商才會開出那個價格，開發商根據這一價格來組織各種要素。因此，開發商的利潤，其實是買房人自愿奉送給開發商的。買房人之所以如此大方，是因為他認為這個價格是可以接受的，甚至他預期到該

房價還會上漲。今日所有買房人恐怕都有這樣的預期。事實上，沒有幾個購房人關心房屋的成本，相反，他們所關心的是房屋未來的升值空間。因而公布房屋開發成本是一個不相干的措施。

　　另一方面，從經濟學角度看，成本是一個不確定的概念，或者用

諾貝爾經濟學獎得主詹姆斯·布坎南的話說，成本是一個動態的、主觀的概念。以土地為例，開發商從拿到土地到出售房屋，至少需要兩三年時間，在這段時間內，該地塊的市場價格已有所上漲。那么，所要公布的是開發商最初購買該地塊的成本，還是現在的可交易價格？對于開發商來說，后者才是真正的成本，因為它是真正的機會成本。假定政府要求開發商根據最初購買土地的成本確定房屋銷售價格，那開發商很可能就拒絕開發該房屋，而直接出售土地——消費者將無房可買。

　　當然，公布房屋開發成本，可以給購房者提供一些與開發商討價還價的有用信息。不過，在一個價格看漲的市場上，購房人討價還價的余地不大。更何況，房價看漲也使購房人無心進行討價還價。

　　推測起來，人們之所以強烈要求公布房屋開發成本，隱含了這么一個判斷:企業只應當追求某個“合理的”利潤率，超出了一定水平就屬于貪婪、奸商。公布房屋開發成本是給開發商施加一種道德壓力。如果是這樣，那這個事情就應由民間自己來做，而不應由政府來做，因為政府不應介入道德領域。

　　人們要求政府公布開發商的成本，顯然就將賦予政府一個不正當的權力。政府沒有權力去隨意查閱一個企業的賬本，了解該企業的成本構成，就仿佛政府沒有理由隨意進入一個家庭，去了解這家人的消費支出構成和生活習慣一樣。當然，人們可以作出一種反自由的抉擇:假如民眾覺得某種不便已經相當嚴重，自然可以選擇忍受政府權力的擴張。

　　問題是，這樣的選擇，通常并不等達成自己所欲求的那個目的。不管是在社會還是經濟領域，為了追求某種效果而盲目地授予政府權力，通常會導致某種“非意圖后果”。就是說，不僅沒有增進自身福利，反而損害了這種福利。想想藥品市場的情形吧。近些年來，政府不斷強化對藥品市場的價格管制，但民眾普遍感到藥品價格反而上漲得更快了。

　　米爾頓·弗里德曼、喬治·斯蒂格勒等經濟學家早就揭示了其中的原理。以房屋為例，假如政府強制公布房屋開發成本，開發商就有可能盲目追求豪華化，推動價格上漲:假定人們所能接受的利潤率既定，則成本越高，企業所能獲得的利潤絕對值將越高。朱列玉建議在商品住房銷售過程中實行購房指導價和最高限價，更是經濟學反復分析過的經典的南轅北轍政策:實行最高限價的結果將是供應減少，價格全面上漲。

　　總之，房屋價格走高，根源不在開發商的道德，盡管他們的道德水準也許確實不高。問題的關鍵是，為什么購房者自愿接受開發商的報價？也即，為什么整個社會形成了房屋價格持續上漲的預期？看看各級政府出臺的政策就會明白個中秘密。有關部門反復對公眾說，中國的土地資源十分緊張，政府也確實在收緊土地供應，全社會自然形成了一種土地供應將會越來越少、地價將剛性上漲的預期，而這自然又會使房屋市場形成價格上漲的預期。要讓房價回落，就必須改變這種預期。但現在沒有人愿意改變這種預期:政府只是說要穩定房價，而沒說讓價格回落；民眾也不相信政府能夠讓價格回落。

　　(作者系知名學者)