一家之言 程國有 周牟洮

　　為什么宏觀調控初期房價不降反升？這是全國人民都為之困惑的，然而，透過上世紀90年代宏觀調控初期物價不僅不降反漲，而且是暴漲，就不難理解近年來房地產宏觀調控后初期房價不降反升的現象。1993年國家針對通貨膨脹和物價上漲(當年商品零售價格上漲13.2%)出臺宏觀調控政策，結果，1994年出現了更加猛烈的物價上漲(當年商品零售價格上漲21.7%)，1995年物價上漲減緩(當年商品零售價格上漲14.8%)，1996年物價上漲才恢復到6.1%的水平，其后雖然價格持續下降，但是中國經濟卻陷入長達5年的低迷。2004年以來我國的房地產宏觀調控與上世紀90年代宏觀調控驚人地相似，調控初期房價不降反升，而且是猛漲。當然值得警惕的是下一步，房地產價格最終是要下來的，房地產市場整體陷入3-5年的低迷期將是無法避免的。具體來說：2004年國家開始房地產市場宏觀調控，2005年房地產價格繼續猛烈上漲，2006年房地產價格上漲幅度開始下降，2007年開始房地產價格微漲或開始下跌，2007-2012年房地產市場將進入3-5年的低迷階段。

　　房地產宏觀調控初期

房價緣何不降反升？

　　上世紀90年代我國宏觀調控的思路基本是凱恩斯的需求管理思路，以抑制需求、增加經濟主體的各種稅費負擔為主要思路，短期內對投資需求的抑制作用遠遠強于對消費需求的抑制作用，結果初期進一步加劇商品供求矛盾，形成物價更加猛烈的上漲。最后消費需求也被抑制，形成供給與需求的雙向收縮，經濟最終陷入長達5年的低迷。觀察2004年以來的房地產調控情況，宏觀調控初期房價不降反升的悲劇必然再次重演。

　　1.土地供應減少、房地產供應結構調整短期內加劇供求矛盾。從近年調控措施看，有一個重要方面就是對土地供應加強控制和管理，其結果是逐步使土地供應減少，人們自然而然的反應是未來住房供應將會更加緊張，于是更加劇人們搶購房子的念頭，導致房價繼續上漲。再一方面就是調整房地產供應結構，增加廉租房和

經濟適用房及90平方米以下的住房，這意味著90平方米以上的房子供應將更加短缺，而90平方米以上的住房需求者往往是高收入階層，其價格繼續上漲也就成為必然。相反廉租房者本來就買不起房，經濟適用房和90平方米以下住房對象是中低收入者，而且這類住房供應大量形成還有一個過程，至少也得1年左右。

　　2.增加稅費必然提高房地產價格。近年房地產宏觀調控另一個主流思路就是用增加稅費的手段抑制房價上漲，從近年出臺的各種稅費看，我國房地產開發業法定的有13種稅，約占建設成本的9%；而各地的“費”大多有數十種之多，有的地方甚至超過百種，約占建設成本的41%。不斷增加的各種稅費成本最終不僅不能抑制房價上漲，反而是導致房價持續上漲的重要動力。

　　3.利益同盟操縱抬高房地產價格。目前房地產業直接涉及三大利益主體，一是地方政府，主要獲得地價收益和各種稅費收益，二是房地產

開發商，主要獲得房價與成本的差價收益，三是購房者，主要獲得居住或未來潛在升值收益。在三者利益博弈過程中，地方政府與房地產商是最希望通過維持高房價來獲得最大化利益的，事實上，許多地方兩者已經形成利益共生關系。許多報刊報道過的房地產開發商采用各種手段人為操縱房價的事例屢見不鮮，一些地方政府為了防止房價下跌今年初甚至出臺財政補貼政策(每平方米補貼30-60元)鼓勵在當地購房。

　　4.低利率是房價上漲的重要推動力。盡管2004年以來國家出臺眾多房地產宏觀調控政策，加息總共才使用了兩次，由于房地產個人貸款利率依然偏低，使得房地產個人貸款規模依然持續增加，銀行個人住房貸款為投資投機性需求提供了實現途徑。1999年-2005年個人住房貸款余額同比增長分別是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%、42.46%、35.17%和15.35%，2005年個人住房貸款余額達到18366萬億元，是1998年的100多倍，遠遠高于同期家庭可支配收入的增長。顯然，銀行住房貸款已經成為而且依然是房價暴漲的直接支持力量。

　　房地產市場進入持續低迷狀態為何無法避免？

　　從長期看，當前房地產宏觀調控政策最終會抑制房地產需求，加上短期對房地產供給的抑制，最終會導致房地產市場的供求雙向萎縮，使房地產陷入長達3-5年的持續低迷。

　　1.高稅費政策最終使房地產供求雙向萎縮。政府通過不斷增加稅費企圖抑制房價的政策必然起到相反作用，首先是短期內推動房價繼續上漲，其次是從長期看，投機、投資性購房將會變得毫無價值。其三是征稅必然引發事與愿違的結果：一是挫傷供應商的積極性，使本來就稀缺的商品進一步減少供應；二是商品供給減少，會使商品進一步提價，增加消費者負擔。所以，從長期看，增加稅費的房地產宏觀調控政策最終只能使房地產市場供求雙向萎縮。

　　2.加息政策最終同時抑制房地產供求關系。從今年宏觀經濟形勢看，國家下半年再次加息的可能性很大。一方面，加息將進一步增加購房者還貸負擔，從而進一步減少房地產需求；另一方面，加息將進一步加重房地產開發商的負擔，從而進一步抑制房地產開發數量；最終將可能導致房地產供求的雙向萎縮，即房地產業最終將進入低迷階段。

　　3.中等收入者自住需求將成為房地產主流。隨著國家宏觀調控政策的全面落實，房地產稅費越來越重，加息將使貸款成本進一步上升，投機、投資性購房已經或正在變得毫無價值。最終房地產市場的需求可能完全回歸到自住性需求。從目前情況看，高收入群體或在本地工作15年以上的人基本有了住房，有的甚至有多套住房，低收入群體本來就買不起住房，他們只能等待政府的廉租房建設，對房地產市場形不成真正的需求，剩下的就是中等收入群體且沒有住房者或工作5年以下的高收入群體，他們是房地產市場的真正需求者。所以，最終房地產市場的需求與前幾年存在大量投機投資性購房需求相比較必然出現大幅度的萎縮，房地產市場最終陷入低迷將無法避免。

　　未來房地產市場如何面對宏觀調控影響？

　　1.放棄政府以地生財目標勢在必行。近年來，許多地方政府把房地產業作為當地支柱產業，以地生財成為許多地方政府獲取經濟政績和財政支撐的重要來源，地價不斷上漲成為推動房價上漲的重要原因。如今，隨著投資投機性購房的徹底消失和各種房地產稅費的蜂擁而至，房地產業必將成為滿足人民基本生存的必需品，為社會中低收入群體提供廉價住房必將成為地方政府的基本責任。

　　2.抓住房價低迷時機推進城市建設。近些年，許多城市由于房價和地價過高，拆遷成本不斷上升，城市一些公共基礎設施建設受到高成本的嚴重制約。隨著住房價格未來持續走低，為城市基礎設施重新規劃和建設提供了低成本拆遷環境。地方政府應當及時抓住房價大幅下降之后的機遇，大力推進城市基礎設施建設，這樣既可以彌補房價大幅度下降后投資不足的問題，又可以大幅度提升城市基礎建設水平。

　　3.適時鼓勵自拆自建，穩定房地產業。從目前房地產政策看，未來房地產需求將主要來自自住性需求，在房價低迷的情況下如何擴大房地產投資規模將是未來政府必須解決的新問題，我們認為，在一些必須拆遷的區域，采取自拆自建方式，擴大房地產投資規劃，將是一種有效途徑。

　　4.適時率先減免稅費，啟動房地產業。隨著國家宏觀調控的深入，房地產業的低迷最終將對整個國民經濟造成不利影響，而房地產業具有極強的關聯性，它能夠帶動50多個相關產業發展，在宏觀經濟低迷時啟動房地產市場將是啟動宏觀經濟運行的重要途徑。

　　(作者單位：青島市委黨校）