外資進入中國房地產(chǎn)是與非

　　香港著名娛樂業(yè)公司英皇國際花費4億元人民幣取得北京長安街一幅商業(yè)地塊，正值房地產(chǎn)調(diào)控風聲又緊，英皇不惜血本進軍北京地產(chǎn)的原因何在？一石激起千層浪，編輯部圓桌見仁見智。

　　主持人 史寧

　　現(xiàn)時投資房地產(chǎn)是否合時宜？

　　閔凡路：經(jīng)過這么多年的發(fā)展，整個中國房地產(chǎn)市場上，商品房供過于求，這是一種趨勢。而這種供過于求隨著目前正在建造中的商品房上市，將表現(xiàn)得更為突出。從國家近期對過剩產(chǎn)能的行業(yè)進行調(diào)控來看，雖然11個行業(yè)中并沒有包括房地產(chǎn)行業(yè)，但都認為對房地產(chǎn)應該有所控制，控制的主要矛頭還是房價過高。但是另一方面，現(xiàn)在確實有些問題很矛盾，有些現(xiàn)實問題有利于房價向上走，例如人民幣升值預期，其受益者就主要包括金融和房地產(chǎn)。從這個角度來說，會覺得有利可圖。此外，國家控制土地的政策也給人一種心理預期。對新進入房地產(chǎn)行業(yè)投資來說，永遠不會晚，什么時候都有盈利的空間。

　　顧貴水：我倒是希望外資可以更多的進入中國的

　　史寧：現(xiàn)在新資本進入房地產(chǎn)行業(yè)，確實沒有前幾年的利潤那么大，當時土地還沒有“招拍掛”。而且近幾年來，政府對房地產(chǎn)行業(yè)一直采取著調(diào)控的態(tài)度，方方面面都在打壓，沒有銀行貸款的支持，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈容易斷裂，因此對于這一時期的新進入者，最好是資本實力非常雄厚，這對其所開發(fā)項目的品牌塑造也是有好處的。現(xiàn)實中確實有一些不具實力的轉型者為了高利潤而新涉足房地產(chǎn)業(yè)，但在調(diào)控中的壓力很大，夾縫中生存也得不到良好的口碑，利潤空間也有限。所以短期來看，投資房地產(chǎn)業(yè)會受影響，資本需要考慮時間和機會成本。但長期來講，伴隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的升值空間實在是太大了。

　　陳振業(yè)：單論英皇這個事，我認為并不是為房地產(chǎn)而房地產(chǎn)，它可能會借助房地產(chǎn)基金，但還是做娛樂業(yè)，比如蓋個娛樂城……，延續(xù)產(chǎn)業(yè)鏈也很正常。因為房地產(chǎn)是一個需要資源的行業(yè)，通過這個產(chǎn)業(yè)把資源聚合起來，然后再發(fā)展它的主業(yè)，實際上還是應該有娛樂業(yè)的成分在里面。

　　史寧：現(xiàn)在是一個資本的時代，有資本找到合適的人就可以涉足以前從未涉足的行業(yè)，從這一點來說，不一定跨行投資就要與原主業(yè)相聯(lián)系。資本只要看到利潤就可以，不一定要延續(xù)產(chǎn)業(yè)鏈。

　　劉青松：我覺得中國房地產(chǎn)市場的問題本身就是說不清楚的，沒有絕對的真理，而且它本身也是一個跟價值規(guī)律很背離的市場，供求關系也是扭曲的。從個案角度講，外資的進入確實是對中國房地產(chǎn)市場有好處，畢竟是投資資本的多元化，也能夠帶來新的理念。

　　王畢強：我發(fā)現(xiàn)北京比較高端的寫字樓都是外資投資的，而國內(nèi)的開發(fā)商一般都投資住宅，所以你想跟人家學什么也學不來，對自己的市場沒有影響。商業(yè)地產(chǎn)就是外資主導的一個市場，真正運作起來，資金量需求比較大，政府公關難度也較大，如果條件具備，進入這個市場是一個比較明智的選擇。

　　閔凡路：從國家利益考慮，在制定產(chǎn)業(yè)政策時，什么熱什么冷，開放政策會明確。前些年，中國本土房地產(chǎn)業(yè)還不成熟，所以需要外資介入，現(xiàn)在中國本土地產(chǎn)商有這個開發(fā)實力。

　　陳振業(yè)：從政府角度，也希望房地產(chǎn)業(yè)的資金結構能夠更多樣化一些。現(xiàn)在有一種觀點說，3年之后會有至少1/3以上的房地產(chǎn)企業(yè)要消失，而3年這個時間點恐怕要滯后。這個問題在房地產(chǎn)業(yè)界很頭痛，他們面對這個問題是很困難的，沒有資質(zhì)的企業(yè)肯定要經(jīng)歷大浪淘沙，那么到底什么原因促成這個結果呢？

　　房價是高還是低？

　　閔凡路：目前從經(jīng)濟政策方面、房地產(chǎn)空置率來看，我認為，房地產(chǎn)的高位狀況到了一個盡頭，房價將有一個向下的趨勢。但切忌大起大落，現(xiàn)在講經(jīng)濟泡沫主要是兩個，一個是金融，一個就是房地產(chǎn)。高出太多的溢出的價格就是泡沫。房地產(chǎn)是個暴利行業(yè)，很多人都從這個行業(yè)掙了錢，現(xiàn)在的問題是這種狀況能夠維持多久？首先是一個供求關系在起作用，另外就是價值和價格，如果嚴重背離扭曲，就體現(xiàn)為泡沫。

　　史寧：說到房價，我認為首先要看投資房產(chǎn)的收益率。比如投資一套房產(chǎn)出租，當?shù)刈饨鸬膬羰找嬉欢ㄒ�高�?年期國債的利息，就可以投資。那當?shù)氐姆績r也是要按照房屋的收益率貼現(xiàn)來衡量。如果出租房屋的收益遠遠高于國債投資，就可以考慮銀行貸款，負債經(jīng)營可以放大收益，但計算上，有一個邊際收益率的問題。對于房價走勢，我認為是跟地區(qū)經(jīng)濟相關聯(lián)的，經(jīng)濟蓬勃帶動當?shù)鼐蜆I(yè)。以北京為例，外地打工者很多，有租房需求，進而可以憑借房租貼現(xiàn)的價格衡量地區(qū)房價。

　　顧貴水：目前房地產(chǎn)的價格不是市場真實的價格，原因也在地產(chǎn)商，他一定要給你這種感覺，不管賣得出去賣不出去，過一段時間就漲一些價格，漲得太快了不行，不漲，已經(jīng)買房子的人會覺得虧，這倒是反映了一個房地產(chǎn)銷售技巧的問題。

　　史寧：我覺得專家學者們現(xiàn)在有一個危險的輿論傾向是號召大家都不要買房，而是像發(fā)達國家的人一樣去租房住。因為我認為現(xiàn)在政府有一個為難之處，就是在房價漲幅和