打開房市死結還要靠市場手段

　　潘石屹

　　這幾年，房地產市場的發展確實牽掛了許多人的心，總理也曾說他最痛心的事情之一就是老百姓的住房問題沒有解決好。現在，從政府的各項政策和媒體的反應來看，我覺得目前房地產市場存在兩方面的問題：

　　一是“房價上漲過快”。這條消息是市場傳遞給我們供不應求的信號，因為只有供不應求，才要靠價格的上漲來調整和平衡供求關系。

　　二是“空置率太高”。這條消息又是市場傳遞給我們供大于求的信號，因為空置率代表出現了房子的積壓，所以才有空置率的提高。

　　這是兩條互相矛盾的信息，原因是什么呢？我想，第一個原因是市場結構不合理，供應的房子品種、地段和需求的品種、地段不匹配，就是我們常說的“產銷不對路”。還有一個重要的原因是流通環節不暢通，二手房、租賃市場沒有真正建立起來。這兩條信息基本能夠描述目前房地產市場所遇到的問題和困難。

　　怎么去解決這些困難和問題？也有兩種辦法：

　　第一種是傳統的辦法，依靠行政、計劃手段，用紅頭文件去調整房子的供應結構。這種辦法我們已經使用了許多年，但效果不好。尤其是在其他行業，吃過不少虧，走過不少彎路。

　　一天下午，我和一位老干部喝茶，他向我詢問了房地產的一些情況，我簡單跟他匯報后，他說，他當年在北京管大白菜的事。大白菜在當年是十分重大的事情，當時大白菜的售價每斤一兩分錢時，政府就要補貼三分錢，最后算下來，政府補貼的錢都夠建好幾座立交橋了。結果卻是出力不討好，花錢不討好。在許多人的反對聲中，最終取消了大白菜的補貼，結果北京人不光吃上了大白菜，還可以吃上新鮮的黃瓜、

　　從這位老干部的敘述中，我感覺房子也是同樣的道理，政府不可能了解到每一個市場，在什么樣的區域地段，需要什么樣的房子，在市場的神經末梢只能靠市場的手段去配置這些資源，使供需達到平衡。多年的實踐和別的行業的經驗證明：市場配置資源是最合理的，最不容易造成浪費的。

　　國務院2003年關于房地產的18號文件里也強調了市場配置資源的基礎作用。所以有效的辦法不是第一種辦法，而是第二種辦法：依靠市場。

　　房地產的市場化，首先要土地市場化，土地的交易要用“招拍掛”的方式公開、透明地去交易。這一點經過兩年多時間，從國土資源部2002年頒發的11號文件到前年的“8·31大限”，基本上已經解決了。

　　其次，是房子的市場化，不僅新建商品房要市場化，最重要的是二手房要市場化，尤其是要讓那些單位分配的公房能夠上市交易。這方面，盡管做了近10年的努力，但除了上海，其他的城市都收效不大，因為公房的上市，二手房的交易涉及的單位和部門太多了，歷史又太久了，扯皮的事情非常多。二手房市場要建立起來，最關鍵的是產權和檔案要清楚，只有產權清楚了，才能夠在市場上交易，而許多二手房沒有明確的檔案和產權，或者雖然有，但和市場不接軌，還是不能夠方便地查詢。

　　再談到房屋的品種，十年來，我們的政策一直是在控制被稱作“樓堂館所”的寫字樓的建設，但現在市場上寫字樓的租金回報率是住宅的一倍以上，這也說明這類產品市場上是有需求的。

　　房屋價格上漲過快的另外一個原因，就是中國的居民沒有其他投資渠道，而居民存款又迅速上升，到今年1月底已經達到15.12萬億元。每年全國商品房的成交額大約是1萬億元，就算沒有別的資金注入和單位購買，單這15.12萬億元的居民存款，再加上銀行提供的70%的按揭貸款，就可以把當年推出的商品房購買50遍。所以,讓中國居民有新的投資渠道和工具，對穩定

　　中國的房地產市場非常復雜，房價不斷上漲的原因很多。我只是在這里談一些個人不成熟的想法。(作者為SOHO中國有限公司董事長)