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金學偉
住宅業的純市場化最終一定會導致一個巨大的社會矛盾，甚至悲劇。因此，政府不僅要對住宅業進行調控、規范，而且政府本身也應該成為房地產業的一個重要的投資者和經營者
在中央加大了對房地產市場宏觀調控后，大批炒房炒地資金包括境外集團資金，正紛紛避開一線城市，轉而進入到天津、武漢等所謂二、三線城市。其口號是“放棄一線，轉戰二線，避開宏觀調控”，尤其是二、三線城市的地產，成了境內外集團資金的主要瞄準對象。這一狀況足以表明，我國房地產市場的宏觀調控任務相當艱巨，形勢也非常復雜，如無極端措施，類似20世紀80年代日本房地產價格的全面泡沫化很可能會在中國重演。貨幣過剩支撐房價高企
這幾年，全球房地產市場漲聲一片。
根據英國《經濟學人》的統計：在過去五年中，經濟發展良好國家的住宅資產總價為30兆美元到70兆美元以上，接近于這些國家GDP增加值的總額。其“泡沫化”程度看起來遠比20世紀90年代后期的股票市場來得嚴重。在90年代后5年里，全球股票市值增加額也僅超過全球GDP的80%。
在這輪價格上漲中，中國無疑列在了全球首位。以地產來說，據英國《經濟學人》的計算，1997至今，南非的升幅近2倍半；愛爾蘭近2倍；英國、西班牙1倍半；澳大利亞超過1倍；法國、瑞典、挪威87%至76%；美國、比利時、意大利、新西蘭70%左右；丹麥58%；加拿大47%……而中國地價上漲了多少，《經濟學人》沒說，只在中國名目下標了一個“na”。但筆者私下估計，這幾年中國地價的升幅在3~4倍之間。至于房價升幅，僅以上海市公布的權威數據而言，從2000年到2004年間，其升幅就超過1.3倍，但實際測算可能更在1.8倍左右。
推動這輪房地產牛市的主要動力來自全球性的貨幣過剩。自20世紀70年代金本位制徹底崩潰及凱恩斯主義盛行以來，各國政府有了很大余地，可通過增加貨幣來調控和刺激經濟。而長達30多年的貨幣過量發行，使全球貨幣過剩情況已相當嚴重。粗略估計，目前全球的游資——即相對實際經濟運行來說屬多余的資金，已高達2萬億美元。這些資金的逐利性與保值、增值需要，成為推動近幾年全球房地產價格全面上漲的主要因素。
中國能在這輪牛市中名列第一，是因為在貨幣過剩的排行榜上，中國同樣也名列前茅。以貨幣總量對GDP總額的比例來說，在全球各主要國家中，美、英、法、德，包括印度、韓國在內，大體都在50%~80%之間，唯有日本達129%。而截至2004年，我國M2相對GDP總額已近200%。
有資金就要有出口，有投資的能量就要噴發。當年，日本曾憑借著貨幣總量占GDP總量120%的比例，創造過現代最嚴重的一輪房地產泡沫。在貨幣過剩情況更為嚴重的中國，僅僅靠宏觀調控，顯然并不足以防止房地產泡沫在我國的全面升級。住宅業發展偏離了終極目標
貧富差距是我國房地產調控任務艱巨的又一個重要因素。
我國社會一直存在二元化結構。不僅城市和農村間存在著一個“城市的中國”、一個“農村的中國”。城市中也存在著一個“富裕的中國”，一個“相對貧困的中國”——我國的基尼系數已達0.45,就是一個明顯的例證。
但我國又是一個人口大國，即便是極小比例的富裕人口，匯集起來就是一個龐大的數字。比如，以5%的富裕人口計算，全國13億人，加起來就是6500萬，接近歐洲一個大國的人口。這6500萬人向大城市、向中心城市、向經濟發達地區聚集、遷移，或投資于房地產，對房地產價格產生的推動力是非常巨大的。這幾年我國房地產價格升幅中，有相當部分就是由這部分富裕人群趁全民改善住房條件之勢而拉動起來的。這樣的房價，已經無法用人均收入水平來衡量其高低，它更多反映的是少部分富裕人群的經濟實力、投資意愿，以及對房價的支撐意愿。
大量富裕人群加入房地產投資，對我國住宅業發展帶來的負面影響是顯而易見的。以北京市為例，雖然按常住人口及現有住房總面積計算，其人均住房面積已可超過30平方米。但據媒體報道，近幾年在北京的購房者，約40%左右的買房者都是外地人(上海的情況估計也差不了多少)。如果這一數字屬實，那就意味著，除了在開發商手中積壓的房屋沒有轉變成民眾實際的生活資料，其使用價值被空置外，已出售的住房中，也有相當大的比例沒有被實際的需求者擁有，而是進入了各種各樣的投資者、置業者手里，其使用價值同樣處在空置或半空置狀態。
相同的房價，在一部分人眼里是如此的低廉，即便是現在，筆者接觸的一些人中，大多數仍認為目前的房價不高；而在大多數低收入者眼里，卻是如此高不可攀，望塵莫及。當一些地方政府沾沾自喜于本地人均住房面積已達多少平方米時，卻有大量的住房根本不在居住者手里，其居住價值無法得到體現。這表明，近幾年我國房地產市場的發展已在很大程度上偏離了它應有的終極目標。
由于土地資源在我國具有一定的稀缺性，由于貧富差距在我國是個客觀的存在，由于我國是世界上貨幣過剩最嚴重的國家之一，因此，如無極端措施，居者無其屋，有屋不居住的現象恐怕會愈演愈烈，最終將成為影響社會公正和穩定的重要因素之一。讓住房從投資工具成為生活資料
發展住宅業的終極目標是滿足居住需要，而非投資需要。在我國，強調這一點尤為重要。因為我國是一個人均土地擁有面積很少的國家，土地從根本上說，和能源、水、礦藏一樣，屬于稀缺資源。尤其是大中城市，往往都地處最適宜人類居住的地方，其土地資源更具稀缺性。
我國經濟發展與人口增長對環境壓力很大，緩解這一壓力的最好途徑之一就是城市化。因為相同的人口數量，生活在城市中對土地及環境造成的破壞和影響要比在農村中小得多。如何利用有限的土地資源，解決更多的人口居住，以滿足城市化需要？如何防止游資對房地產價格的更大、更全面的沖擊；防止一部分富人利用土地資源的有限性，進行土地與房產資源的“壟斷”？如何在今后的城市化過程中，一方面大量住宅的使用價值被空置，另一方面卻出現一大批因房價過高而無力買房和租房的城市貧民？顯然，僅僅靠宏觀調控是不夠的，它需要我們在制度上進行變革。
首先我們應明確，住房是生活資料，而非投資工具。考慮到過于嚴重的貨幣總量的過剩，在中國，有必要考慮推行住房實名制，抑制炒房沖動，讓住房真正成為民眾的生活品。
其次，將土地批租制改為年租制。我國房價之所以會和人均收入形成如此懸殊的比例，土地批租制也是原因之一，因為在土地批租下，房價已天然地包含了未來幾十年的土地租金與級差地租金的上升因素。
其三，住宅業不能完全地實行市場化。我國有相當部分人存在著對市場經濟的完全迷信，認為什么事，只要市場化，就一切迎刃而解。而相對中國這樣一個貨幣總量嚴重過剩、且人均土地面積很小的國家，住宅業的純市場化最終一定會導致一個巨大的社會矛盾，甚至悲劇。因此，政府不僅要對住宅業進行調控、規范，而且政府本身也應該成為房地產業的一個重要的投資者和經營者。
相對全體民眾的利益而言，房地產價格上升帶來的好處要遠遠地小于股票價格的上升。因為股票價格的上升能帶來大眾實際的可支配收入的提高。而房價的高漲對一般只擁有一套房的大眾而言，只是水中月、鏡中花，而對尚無住房的人來說，卻具有相當的生存壓力。
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