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本報在五月房產新政出臺后采訪了長春樓市的業內人士，并于6月15日推出了“長春主力樓盤空置率調查”的報道，對當前長春樓市進行了分析和預測。那么目前長春樓市的房價究竟高不高，開發商是否滿意，是否達到了消費者的心理預期？本期我們推出宏觀調控下的長春樓市之二——求證長春房價。
求證一·需求
商品房需求較大
分析一：自住型購房需求有缺口
居民購房條件要求改善。據統計，至2003年底，長春市人均住房建筑面積為22.31平方米，比同年全國人均住房建筑面積23.67平方米低1.36平方米。按長春市人口總量239萬計算，要趕上全國住房水平，至少產生325.04萬平方米的購房需求。
長春房地產業協會秘書長盛學永介紹說，長春市居民人均住房建筑面積始終低于全國標準，自住型購房潛力很大，同時也可看出，這個差距正呈逐年縮小趨勢。
城市家庭數量不斷新增。長春市民政部門透露，近年每年全市婚姻登記總量均超過1萬對，這部分人成為二手房需求中相當穩定的組成部分。由于自住型購房需求存在缺口，長春市房價未來一段時間，可能會有上漲趨勢。
分析二：強制性購房需求強勁
據長春市城市房屋拆遷管理辦公室工作人員介紹：2004年，長春市房屋拆遷總量為5000戶，以2003年全國人均住房建筑面積23.67平方米為基數、每戶按3口人粗略計算，去年一年拆遷引發的強制性購房需求就達35.5萬平方米。2005年，長春市預計完成12000戶棚戶區改造，以全國人均23.67平方米為基數、每戶3人粗略計算，今年由棚戶區改造引起的強制性購房需求也將達到85.21萬平方米。
求證二·同比
商品房均價相對平穩
記者從長春市房產局了解到這樣一組數據：2002年，長春市商品房銷售均價為2371.5元/平方米；2003年，商品房均價為2308.1元/平方米，下降幅度約2.67%；進入2004年，商品房銷售均價為2220.3元/平方米，下降幅度為3.8%。連續3年，長春市的商品房銷售均價相對平穩。2005年1-5月份，長春市商品房成交均價為2486.2元/平方米，房價略有上揚。
2004年長春市房地產預警報告顯示，去年房地產市場發展健康、有序，沒有出現價格虛高、惡性開發及爛尾樓。
一份由長春市企業調查隊進行的調查結果顯示：近3年，長春市的房地產市場健康發展，沒有不良“泡沫”存在。國家七部委出臺的“國八條”房產新政，不會產生“上海感冒，長春發燒”的現象，僅給長春市的房地產市場打了一針預防針，“免疫”后的長春房地產市場將可持續、快速、健康、有序地發展。另據業內人士分析，目前長春房價上漲空間很大。
據了解，調查剔除了經濟適用房和集資建房以及歷年成交的商品房等不可比因素，僅針對當年成交的商品房進行成交價格指數調查。結果顯示：近3年，長春市轄五區的各類商品房成交價格指數全面上漲。其中，商品住宅，2004年比2002年上漲7.6個百分點，比2003年上漲3.2個百分點；商品營業用房，2004年比2002年上漲44.6個百分點，比2003年上漲15.8個百分點。從成交價格指數看，長春市市場也不存在“泡沫”。
求證三·從經濟發展看房價
觀點一：長春房價依托經濟增長
經濟學家認為，房地產和住宅產業的可持續性發展，很大程度取決于它與國民經濟發展總體水平的適應性和協調性；而房地產業的發展又可拉動國民經濟的增長。2003年、2004年，長春GDP增長幅度相繼達到歷史最高，與此相對應的就是長春房價平穩，且有上升空間。
GDP增加→人均收入增加→房價上漲，這是一個合乎經濟規律的導向。統計表明，人均GDP在3000美元以下，一段時期會保持較旺盛的住房需求。2004年長春市人均GDP在2600美元左右。因此我們說，2005年，長春房地產行業可能相應進入高速增長階段。
根據聯合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數(食物支出占總支出的比例)在59%以上為貧困，50%-59%為溫飽，40%-50%為小康，30%-40%為富裕，低于30%為最富裕。近年，長春市城鎮居民可支配收入不斷提高，恩格爾系數逐年下降，近年來穩定在37%-40%之間，這說明長春市居民消費結構已由吃、穿、用等“生存型”消費向居住、交通、文化等“發展型、享受型”消費轉變；同時預示，住宅可能成為社會消費的熱點。
觀點二：房價比城市地位滯后
國內某專業雜志于2005年初做國內城市2004年房價調查結果顯示：國內大城市平均房價3625元/平方米，全國平均房價2758元/平方米，長春平均房價2220.3元/平方米，遠遠低于大城市與全國平均房價。
據去年全國房價的統計結果顯示，15個副省級城市中，長春的房價位于倒數第一位。而長春經濟持續、快速發展應促使房地產行業持續走強，并進入繁榮前期，即房價在一定時間內將保持穩定增長的走勢。而目前，長春房價尚未完全體現出城市的地位。隨著振興東北老工業基地的推進，長春的經濟地位將需要更為合適的房價與之匹配。
附：15個副省級城市平均房價(單位：元/平方米)
深圳5897、廣州5660、杭州5651、寧波5251、青島4439、廈門4400、大連4241、南京4115、西安3007、濟南2979、成都2868、沈陽2851、哈爾濱2574、武漢2520、長春2191
求證四·市場
整體平穩 有上升空間
2005年1-4月份，長春市房屋交易面積118.6萬平方米，同比交易面積上升4.2%，交易額上升12%。其中存量房交易面積60.7萬平方米，增量房交易面積為57.9萬平方米，存量房交易面積超過增量房交易面積，這在長春尚屬首次。
今年4月，國家發改委公布的全國及35個大中城市的房屋銷售價格變動情況顯示：今年一季度，長春商品房銷售價格同比下降0.8%，二手房價格上漲0.7%。而同處東北三省的沈陽、大連、哈爾濱的商品房價格同比均有大幅上升，沈陽增長9.3%，大連增長7.2%，哈爾濱增長4.8%；二手房價格漲幅更高，分別為14.2%、21.9%、4.6%。長春市的房屋租賃價格、物業管理價格方面，漲幅均為0。長春市整體房價平穩，由于城市GDP增長幅度大，房價有大幅上升空間。
近3年，長春市二手房市場發展平穩，交易面積與平均單價逐年遞增。今年1—5月，長春市二手房市場私產房成交面積總量增長4.5%，私產房價格上漲11.6%；房改房價格上漲5.3%，整體房價上漲了8.45%。從今年1—5月份的數據可見長春市的房價穩中有升，但仍保持在穩定的范圍內。
求證五·成本
“上游產業”影響房價
房地產是一個綜合性很強的行業，影響房價上漲的因素很多，包括原材料漲價、市場的供求關系等。
吉林大學經濟學教授宋冬林認為：“由于鐵礦石和煤炭等煉鋼所需的原材料價格暴漲，及其他多方面因素影響，去年底到今年5月，國內鋼材價格再次出現持續上漲的態勢。最近兩個月，國內鋼材綜合價格指數已從125.21點上升到131.10點，漲幅達4.7%。今年的建筑旺季到來后，建筑用鋼材特別是螺紋鋼、線材價格還將繼續回升。鋼材價格上漲，短時間內直接影響其下游產業，并對相關產品的產業鏈條產生影響，住宅開發成本和房價可能受到波及。”
原材料價格上漲僅僅是建筑成本提高的一個因素；2004年“8·31”土地大限后，國家嚴格土地調控，土地價格抬高，同樣增加房屋成本。從長春市房地產市場發展現狀來看，今年房價小幅上漲也在意料之中。
在新政實施以來的一個月時間里，進入銷售旺季的長春樓市，高、中、低檔產品一色兒熱銷，不少樓盤的排號現場，火爆異常。我們相信，沒有泡沫的長春樓市，會在健康的路上走得更加堅定穩健。
(東亞記者 李嘉雪 實習記者 嚴薇)
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