李一戈：2011年房?jī)r(jià)非跌不可 先從上海開(kāi)始
房?jī)r(jià)必跌 上海先跌
李一戈
年初，不斷有人問(wèn)我，房地產(chǎn)調(diào)控今年會(huì)有效果么？去年號(hào)稱是“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控，結(jié)果房?jī)r(jià)還是上漲。本來(lái)我還有點(diǎn)猶豫，但1月26日“新國(guó)八條”一出來(lái)，我就可以肯定地回答了：2011年房?jī)r(jià)非跌不可。
2011年房地產(chǎn)調(diào)控的效應(yīng)，確曾讓人惶惑。4月份啟動(dòng)的第一波調(diào)控，到了8月份似乎就失效了，成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)也蠢蠢萌動(dòng)。沒(méi)辦法， 9月底調(diào)控部門(mén)只好再發(fā)起一波。可是，到了11月份，成交量又上來(lái)了，價(jià)格也沒(méi)得商量。這種勢(shì)頭一直延伸到新年1月。
這是市場(chǎng)在向決策層施壓，硬生生地又“逼”出了一個(gè)“新國(guó)八條”。不過(guò)，“逼”只是開(kāi)玩笑，有心的人士想必留意到了，國(guó)土資源部和住建部領(lǐng)導(dǎo)此前都暗示過(guò)，有關(guān)部門(mén)早就儲(chǔ)備了其他調(diào)控政策。千萬(wàn)不要天真地以為調(diào)控部門(mén)會(huì)無(wú)計(jì)可施。
去年兩波調(diào)控后的反彈期間，我借鑒了一個(gè)“政策疊加效應(yīng)”的觀點(diǎn)，用于觀察稍長(zhǎng)時(shí)期的調(diào)控效果。我當(dāng)然不會(huì)自大到這是發(fā)明了一種規(guī)律，但我很欣慰地看到，房地產(chǎn)調(diào)控將產(chǎn)生“政策疊加效應(yīng)”的觀點(diǎn)，今年得到了更多人的同意。
“新國(guó)八條”是“政策疊加效應(yīng)”的強(qiáng)力助推劑。8條內(nèi)容里最具殺傷力的，不是二套房首付提高到6成，而是限購(gòu)令的全面升級(jí)。不僅限購(gòu)范圍可能會(huì)擴(kuò)大到數(shù)十個(gè)城市，更重要的是，有兩套房的本地居民、有一套房的外地居民，統(tǒng)統(tǒng)禁止再買(mǎi)。這已不再是限購(gòu)令，而是禁購(gòu)令。你不是有錢(qián)么，有錢(qián)也不賣(mài)給你，全款也不賣(mài)給你，讓你坐在一堆銀行卡上憋死——不想憋死的，就去買(mǎi)黃金、買(mǎi)股票，或者蘋(píng)果、綠豆。
過(guò)往5年，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要因素之一，就是收入差距背景下的高收入家庭對(duì)房子的熱愛(ài)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，高收入家庭推高了房?jī)r(jià)，越買(mǎi)越漲，越漲他們的財(cái)富(資產(chǎn))越多。而已擁有兩套商品房，還能買(mǎi)得起第三套商品房的家庭，在當(dāng)?shù)貞?yīng)該算是較高收入或高收入吧。
現(xiàn)在，已有兩套房的，不準(zhǔn)再買(mǎi)，意味著將一大批高收入家庭(我不敢說(shuō)是所有高收入家庭)，暫時(shí)阻擋在商品房市場(chǎng)之外。因?yàn)椋缒闼@些高收入家庭，絕大部分已購(gòu)買(mǎi)了兩套以上住房。
推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的高收入家庭的住房需求，被舉手?jǐn)r截，剩下的，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的，就是首次置業(yè)需求和部分改善性需求。但連這些需求銀行也不放過(guò)，要各砍一刀。
對(duì)首次置業(yè)需求，不僅90平方米以上的首付提高至三成，而且利率優(yōu)惠也一縮再縮，最后干脆不給優(yōu)惠。改善性需求，提高首付和利率，大部分居民忍氣吞聲地接受了，如今，銀行還要打存量二套房的主意。這就太過(guò)分了。過(guò)去多年，房奴們?yōu)殂y行的利潤(rùn)作出了巨大貢獻(xiàn)，現(xiàn)在貨幣政策緊縮，還要房奴買(mǎi)單，有點(diǎn)不講理了吧？
綜上所說(shuō)，幾方面的住房需求，或者被堵截，或者被限制，銀行信貸和資本市場(chǎng)再融資的水龍頭也被擰到最細(xì)，地產(chǎn)商的資金源就非常有限了。至多再撐兩個(gè)季度，到下半年，一批中小地產(chǎn)商就將被迫打折、降價(jià)，其他地產(chǎn)商將跟進(jìn)。他們堅(jiān)決不降價(jià)？等著吧，還會(huì)有新的政策使出來(lái)，直到他們滴血。
我為什么說(shuō)上海會(huì)先降價(jià)？理由很簡(jiǎn)單，因?yàn)樯虾ｉ_(kāi)征房產(chǎn)稅。上海樓市的投機(jī)投資份額要遠(yuǎn)高于重慶，所以上海降價(jià)要先于重慶。別小看了這0.4%-0.6%的稅率，它對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期的影響，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于每年交的幾千元房產(chǎn)稅。結(jié)果是購(gòu)房需求再被抑制一層。
有朋友說(shuō)，限購(gòu)令有什么了不起，擁有兩套房的居民就敢去買(mǎi)期房，因?yàn)槠诜恳话阋荒暌陨喜沤环浚菚r(shí)限購(gòu)令已經(jīng)取消了。地產(chǎn)商也這么鼓動(dòng)消費(fèi)者。竊以為，房地產(chǎn)部門(mén)不會(huì)沒(méi)想到這一點(diǎn)以至于束手無(wú)策吧。
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