新浪財經訊 11月18日下午消息，華遠集團總裁任志強今日在博客撰文指出，用非市場化的手段控制房價也許只是暫時的，并非解決滿足需求的問題，也不能保證今后的價格不反彈，但是如果不按住房價則可能推動CPI的更快上漲。因此犧牲局部利益而保證全局利益就不可避免了。不按住房價也許通脹的壓力會更大。 

　　“我不贊成不動貨幣而硬壓房價，但臨時性措施總比通脹要好。或者當通脹的壓力減弱時、當經濟結構調整時、當國際環境轉化時、當貨幣政策能發揮更大效力時，政策會做相應的調整。”任志強表示。

　　以下是任志強博客原文。

　　昨天上午接受了澳大利亞《金融評論》記者的采訪，兩個老外問了許多的問題，給我的印象是中國的房地產調控政策無論是在國內還是在國外都沒有被正確的理解，這也難怪政策會被戲稱為“空調”了。

　　一、號稱歷史上最嚴厲的調控政策調的是什么？

　　大多數人都認為今年出臺的各項房地產新政是在打壓中國的房地產業，外國人也同樣理解。于是就認為這樣調控根本就沒有產生任何作用；因為中國的房地產業仍一枝獨秀不但撐起了中國投資增長的一片藍天，并在拉動著整個中國經濟的增長。

　　1-10月份全國固定資產的投資增速僅為24%，而中國的房地產開發投資的增速雖然從一季度的38.4%下降到了10月份的36.5%，但仍遠遠高于固定資產的投資增速。而除房地產之外的十大產業的投資增速均降到了固定資產投資增速之下，無疑中國的投資增長或說投資對GDP的影響仍依賴于中國的房地產。

　　今年房地產的在施面積大幅增長正在于中央政府的調控政策中有突出的一條就是“增加有效供給”。去年的在施面積約為30億平方米，而今年預計約為40億平方米，至10月份已超過了36億平方米，并還在增長。新開工面積已超過了13億平方米，創了歷史的新高。

　　土地購置的面積大幅下降，全年預計會超過30%的增幅，這也是多年以來少有的。至少說明了開發商不缺錢，也不缺沖動的投資熱情。

　　都說今年最嚴厲的調控在緊縮銀行信貸對房地產的支持，但實際的情況卻是去年月均銀行對房地產的信貸為1600多億元，而今年月均銀行對開發的信貸超過了1900億元，可見在總的信貸規模7.5萬億元比去年減少了2萬多億元的情況下，房地產業獲得的銀行支持不是削弱了而是增加了。

　　因此從投資、開復工、土地購置到銀行信貸都沒有對房地產業形成打擊，反而創出了歷史的新高。這說明中國的經濟發展中房地產是不可缺少的重要組成部分，尤其是在城市化高速發展的過程中，這是一種必然。中國經濟增長中不能沒有房地產，也不可能放棄房地產。

　　二、調控是以新建住宅房價為主，重點打擊投機炒房行為的臨時性措施。

　　4月17日的國十條非常明確地提出了個別城市的三個標準：一是房價過高、二是上漲過快、三是供求緊張，這些城市的房價應堅決遏制。

　　這些城市主要有哪些呢？文件中沒有明確的指明，但至今為止只有16個城市出臺了進一步限制的措施：包括限價與限購等。而對于房價本就不高、供求相對平衡的二、三線城市并未采取過激的限制性措施。

　　當前中國城市間發展極不平衡，尤其是居住土地的供給是以城市或農民戶籍進行計劃式管理的，因此農村的宅基地并不因人口的流動而變化，大、中、小城市之間的土地也不因人口的輸出與輸入而調整。于是就出現了人口集中輸入的城市土地資源稀缺、供給不足并推動了房價上漲；而人口輸出的地區與城市土地供給充分并房價并不過高，也為上漲過快。

　　中國的城市化讓中國在大約十年之內都無法完全緩解住房生產與住房需求之間供不應求的矛盾。中國的人口年齡結構決定在2005—2018年之間恰是上一代人出生的高峰集中進入適婚年齡的階段，每年大約有2000萬以上的人口組成不少于1000萬個家庭的階段。而商品住宅每年僅能生產500—600萬套，因此供求之間的矛盾會持續較長的時間，而首先滿足首次購房就成為了政府的主要判斷，因此只能壓縮大量的改善性需求和換購需求，信貸政策向首次、首套購房傾斜。

　　很明顯，政策的調控是有效的，重點城市的銷售都大幅度的下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、廣州等城市的新房住宅銷售量都有平均近40%的下滑，原來緊張的供應局面也得到了一定的緩解。如今新政出臺之前，北京在銷的新房約只有4萬套左右，而每月要消化1萬多套，讓供給出現極度緊張且價格上漲的局面。限購之后，面前再售房源已接近10萬套，價格上漲的壓力適度減弱了。 

　　今銷售面積的同比增長則明顯的不是住宅，而是辦公與商業等公用建筑，因為今年的政策并未對辦公、商業的購買有任何的改變。 從全年看銷售的總面積會略有下降，同時庫存也會增長但未來市場的供求矛盾會減弱。 

　　房地產的價格近幾個月環比都在1%之內浮動，同比則從13%下降到8.6%，而CPI和PPI的增長，證明房價的實際價格和名義價格之間出現了極大的落差，證明了房產的價格實際已下降了月10%。而全國范圍的價格中，重點城市的價格下降或波動，二、三線城市略有上升，呈穩中有降的一種態勢。既沒有出現暴跌，也沒有出現高漲，這與社會某些人的預期有很大的差距，那是因為這些盼跌的人錯誤的理解了中央政策的本意。 

　　三、限外令限制的是什么？ 

　　國外的人更關心中國的限外令，其實中國的限外令只是限制了外國人在消費層次上的購買行為，即防止未投機和炒房行為的限制。 中國政府并沒有限制外資直接在生產層面進行房地產開發的投資，今年外資直接投資是高速增長的，但總量微不足道。中國政府也沒有限制外資在經營層面的投資于購買行為，如購買市場用于經營等。這恰恰說明這個調控是有針對性的防止在境外某些國家增量的貨幣政策時，大量的資金會通過非正規渠道進入境內炒高資產價格，這種限制性措施并不會對市場產生過度的影響。

　　四、為什么調控房價？

　　房價的變化因素許多是在房地產市場之外，這些根本性因素不改變房價上漲的壓力會始終存在。面前中國政府對房價的遏制更重要的在于控制資產價格的上漲，目的是為了防止通脹。 

　　所有人都看到超發貨幣的刺激政策已在全球，特別是經濟恢復增長的新型經濟體內形成了通脹的壓力。中國也不能幸免，這樣就必須將防通脹當作重點工作。中國出現了升息、提高銀行準備金率的動作、韓國出現了第二次的加息，明顯的看出通脹已不是一個國家中的難題，因此用各種手段也許是不合理的、非市場化的、行政干預的手段來防止資產價格的上漲就成了一件非做不可的事情了。 

　　用非市場化的手段控制房價也許只是暫時的，并非解決滿足需求的問題，也不能保證今后的價格不反彈，但是如果不按住房價則可能推動CPI的更快上漲。因此犧牲局部利益而保證全局利益就不可避免了。不按住房價也許通脹的壓力會更大。 

　　我不贊成不動貨幣而硬壓房價，但臨時性措施總比通脹要好。或者當通脹的壓力減弱時、當經濟結構調整時、當國際環境轉化時、當貨幣政策能發揮更大效力時，政策會做相應的調整。 

　　從外國人的提問中看出，這些問題并沒有十分清楚的向市場釋放出正確的信號，國內也同樣存在著多種疑問。不知道我的理解是否正確，但也許能解釋現行政策的動機與效果吧。

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