房產稅當下最理想的狀態就是暫時停留在“舞臺藝術”上，一根鞭子高高舉起，就是始終不要落下

　　出場人物：著名時評家 童大煥

　　《當代經理人》：最近關于房產稅的新聞不絕于耳，你能解讀一下國家出臺房產稅相關新聞的意圖嗎？

　　童大煥：在5月23日，“發改委稱三年內免談房產稅”的消息占據各大網絡頭條。5月24日，則是財政部財政科學研究所所長賈康的觀點迅速占領至高點：“三年不談，那是研究人員說的，并不能代表官方。”這個觀點本身就很搞，國家發改委產業研究所所長助理黃漢權是研究人員，不能代表官方，那么賈康自己又是哪一級“官方”呢？

　　要不要用物業稅，或者說繞過立法程序的房產稅來打壓房價，一直是各方爭義的焦點。有人總結說，僅五月份以來短短半個月，就有五個典型觀點紛紛登場。一是國稅總局新聞處處長：稅收立法權在中央，地方政府沒有權力出臺新稅種。二是財政部科學研究所副所長：房產稅實施細則的制定權在省級政府，地方可以通過實施細則將個人第二套或者第三套住房定義為經營性房產來操作保有環節的房產稅，只需報財政部備案即可。三是國家發改委產業研究所所長助理：房產稅至少三年內不會出臺。四是財政部財政科學研究所所長：開征物業稅勢在必行，在方案設計上注重漸進。五是全國工商聯房地產商會會長：年內國家可能出臺房產稅試點。有人甚至說房產稅是今年夏天的一個大忽悠。真的有點像夏天的天氣孩子的臉，變得快。

　　但房產稅當下最理想的狀態就是暫時停留在“舞臺藝術”上，一根鞭子高高舉起，就是始終不落下，既表明宏觀調控還有政策“武器”，又好讓“不明真相”的群眾不敢貿然入房市進一步推高房價。因為一旦真的落下，它的廬山真面目就會徹底暴露--它事實上并不能起到打壓房價的作用。就連力主征稅的賈康自己也承認：從美國等市場發達國家的房產稅推行情況來看，房價并沒有明顯的下降。這是因為在城市化發展過程中，各個國家都不能避免房價長期上漲的趨勢，中國更是如此。在這個城市化的過程中，我沒有看到有任何可能，會在長期趨勢上改變房價的上升。今后將有5億多人口從農村轉移到城市，房價的上漲趨勢恐怕沒有任何力量能改變。

　　《當代經理人》：近期房產稅言論滿天飛的原因，是不是由于國家真的要下定決心征收了，從而探聽一下各方的意見？

　　童大煥：最近一段時間以來，房產稅被社會各界炒得沸沸揚揚，而且雙方觀點你方唱罷我登場。如果只有一方觀點，那就沒有“懸念”，鐵定不征，那可能也會推高房價；一旦真的征了，人們發現它并不管用，又會直接的推高房價，甚至將稅費往買方和承租方身上轉移。還是“影子稅收”最理想，雖然對樓市調控不是長遠的辦法，但樓市的哪一次調控不是短期行為？

　　因此，我的判斷是，短期內，房地產稅也好，物業稅也罷，基本可以肯定不會征，但是那根棍子會時不時杯弓蛇影出來舞幾下。同時真要征的話，還牽涉到立法程序、技術手段、中央與地方財政分權等，這些問題沒談妥，都不會很貿然地開征。

　　而從長期看，物業稅或房地產稅一定會提上議事日程，理由很簡單，這牽涉到各級政府的巨額稅收。在城市化初期，地方政府靠賣地獲得巨額收入，一旦城市化發展到一定階段，政府賣地收入必然逐漸減少甚至出現銳減，而此時老百姓手上開始或已經持有大量住宅，各級政府將必然轉向靠物業稅或類似物業稅的房產稅之類的稅收來維持巨額財政收入。

　　不管是短期還是長期，房產稅或物業稅注定與房價無關，那些指望物業稅或房產稅來打壓房價的人們一定會失望的。

　　供求關系決定房產稅未來

　　中國的高房價根子在供給的不足上，但稅收的板子卻打在消費者的需求上，因此將降房價的希望寄托于持有稅的增加上，毫無疑問這是將希望建立在了冰上

　　出場人物：北京佳隆房地產開發有限公司董事長 老郭

　　《當代經理人》：作為一位房地產公司的董事長，你認為房產稅的征收會對房價產生深遠影響嗎？對商品房的成交量影響幾何？

　　老郭：房價的基準水平是由成本決定的，交易水平是由供求關系決定的。房產稅增加了持有環節的成本，必然在交易水平上得以反映，只會推高房價，不會降低房價。房屋的總量不會因為房產稅而增加，剛性需求不會因為房產稅而減少，投資客看的不是房屋的絕對成本，而是未來增值的可能性，只要供求關系不發生根本變化，就不能改變房價上漲的預期，因而房產稅也不會擋住投資客。英國有房產稅，但是并沒有影響2008年以前20多年間房價的持續上漲，就是個例證。

　　投資者持有資產期間不會讓它們閑置，會進入租賃市場，征房產稅，會以租金的形式轉加到租房者身上，還是要窮人買單。財富通過從窮人手里流出，通過富人轉移，最終流入政府。無論什么稅種，都是從民間取得財富，最終流入政府。中國GDP每年增長10%，稅收每年增長30%，自然是國富民窮。

　　《當代經理人》：你認為征收房產稅，哪方收益最大？

　　老郭：開征房產稅最受益的是政府，可以一舉兩得：一方面可以長期穩定地獲得財政收入，你這輩子交完了，子孫后代還得交，只要你住房就得交稅；另一方面，眼下可以迎合社會仇富心理，維護政權相對穩定。

　　房產稅不同于土地出讓金，土地出讓金是一錘子買賣，而且地越賣越少，總有賣完的時候。政府覬覦房產稅已經不是一天兩天了，據說已經研究了6年了，只不過借打壓房價的名義出臺，再加上媒體推波助瀾，更具有迷惑性。

　　一個國家為了保衛國防、保護人民的生活與財產的安全、維護市場的秩序和保障弱勢群體的生存權利等，就一定要征稅，而納稅則是公民享受公民權利的最基本義務。這本是無需解釋的事情。

　　問題是中國的總稅收比重已經很高了，連中央、國務院都在強調要改革收入分配的關系了。中國的國務院早已清楚的認識到了國民收入分配中的扭曲現象，稅收和民眾收入各自在GDP中所占的比重關系已到了嚴重不合理的地步了；國家的稅收已到了該減而不是該加的地步了，是改革稅收嚴重不合理的階段了。

　　這次征收房產稅的出發點，似乎忘記了征稅要先問個錢花在哪里的問題。而是明確的將征稅的目的確定為為了打擊投資和投機行為、為了遏制房價的過快上漲之上了。難道不能用增加供給、提高利率或其他的方式來解決房價問題，而要用民眾買單的方式來加稅去調整房價呢？用讓大多數人來買單而為少數投資與投機行為承擔責任嗎？

　　中國城鎮居民的住房情況真的好到了要加征財產稅的地步了嗎？二套房的購買真的是以投機或投資為主嗎？其實中國的住房套中位數只有76平方米，遠遠低于美國1950年的水平，尚屬于擺脫“房荒”的改善性、擴大性需求的階段，尚未達到“戶均一套房”的必然發展過程，更別說實現“人均一間房”的基本生活條件了。在這種不管從全球各國的比較中落后的情況，還是聯合國人權公約的“適足住房”的角度看，都是發展的初級階段。而又有哪個國家是在住房發展的初級階段和城市化水平極低的階段對全民開征房屋財產稅的呢？

　　《當代經理人》：你認為國家應該怎么處理房產稅和房地產市場之間的關系？

　　老郭：我同意“增加持有稅會增加投資成本”的說法，但我同時認為，如果這個成本是可以轉移的、是可以被接棒者接受的，結果不是抑制房價而只能增加房價。

　　中國的高房價根子在供給的不足上，但稅收的板子卻打在消費者的需求上。因此將降房價的希望寄托于持有稅的增加上，毫無疑問這是將希望建立在了冰上。所以，我建議降低房價首先要從土地出讓制度改革上做起，將土地70年出讓金一次性收取的價格降下來。(應被訪者要求，以“老郭”代稱)

　　用“火山理論”看房產稅

　　巖漿快要爆發的時候，政府插下兩根導管，兩根導管一插下去的結果，就是火山巖漿順勢爆發，房價一發不可收拾

　　出場人物：經濟學家 郎咸平

　　《當代經理人》：你認為我國不應該在現階段征收房產稅？而如果征收了房地產稅，將會引起哪些連鎖反應呢？

　　郎咸平：在講這個問題之前，先看一看我的火山理論，了解一下房產稅會造成什么樣的沖擊。

　　首先，熔漿是兩個原因造成的，第一個就是企業家的投資經營環境惡化，大量的企業資金進入房地產；第二個就是通貨膨脹，使得大量逃避通貨膨脹的避險資金進入房地產形成巖漿。而巖漿快要爆發的時候，政府插下兩根導管，第一根導管就是地產商和地方政府的壟斷，老百姓是自己不能賣地建房的，一定要向地產商買，所以人為的形成了壟斷；第二根導管是目前各級政府，除了重慶等地以外，沒有大規模的興建廉租屋經濟適用房，把全國老百姓都推向商品屋的結果就是房價水漲船高。兩根導管一插下去的結果，就是火山巖漿順勢爆發，房價一發不可收拾。

　　過去為什么調控失敗呢？那就是政府把一個大石頭直接壓在火山口堵住，而這個大石頭是經受不了火山巖漿的噴發的，這就是為什么過去的調控只有短期的效果。那么你知道房產稅是什么結果嗎？房產稅就等于從火星上面拿來一塊天外來石，直接壓在火山口，這種宇宙上面的巖石特別抗高溫，一壓上去的結果還真能壓住了。但是，我警告各位朋友，過去壓上大石頭壓不住火山熔巖那還好，最多就是石頭熔化了，火山熔巖繼續爆發，房價繼續漲。但是大家有沒有想過拿一個房產稅壓住火山口，長期壓住了，那么高溫的火山熔巖就會從地殼的最薄弱環節再次爆發，就是說惡性通貨膨脹立刻爆發、中國經濟進一步衰退！

　　千萬不要一沖動就聽從那些“寵物”經濟學家的意見，因為他們根本沒有搞懂房產稅的本質，人家美國是在創造財富、藏富于民，我們可好，用來打壓房價，完全搞錯了！一旦搞錯了，我們的經濟就要承受不可想象的結局。

　　《當代經理人》：那你認為我國房地產市場未來的希望在哪里？我們需要怎樣正確看待和對待我們當前和未來的房地產市場？

　　郎咸平：房地產市場到底還有沒有希望呢？我認為希望可能還是存在的，比如說重慶模式，只要重慶模式推出就可以解決火山問題，它可以斬斷第二根導管、建構四千萬平方米的廉租屋、經濟適用房，同時透過引進大量的外資，包括惠普、富士康、思科等等，稀釋掉火山巖漿。大量外資進來之后必然改善了投資經營環境，再加上減少稅負、增加融資的管道，自然可以消化巖漿。

　　所以目前政府的決策有兩個，第一個房產稅，第二個重慶模式。所以很多人問我未來股價如何走勢、樓價如何走勢？我不知道。目前就這兩個不同的力量在博弈，只要房產稅占了上風，將來前途一片黯淡，如果重慶模式占了上風，將來中國地產可以慢慢步入正軌。

　　《當代經理人》：房產稅在你的眼里是一個怎樣的稅種？國外有哪些成功經驗值得我們借鑒？

　　郎咸平：西方許多國家都已經開征房產稅，如美國50個州都已開征房產稅，稅率一般為1%到3%。理論上來說，住房價格上漲意味著資產價值增加，個人稅款也因此增加。根據美國國家統計局數據，從2000年到2007年，美國的個人收入增長了28%，中等價位房的房價增長了48%，而美國房產稅的同期增幅是62%。

　　美國政府拿走房產稅之后把每一分花的錢都在百姓身上、教育上、治安上，他們當然愿意交。因為百姓自己不可能有這個錢去改善環境的，政府必須集合所有人的房產稅的錢大面積的改善治安、學校、環境，所以你房子自然增值，因此對于美國老百姓而言，每一年只出1.38%的錢卻可以享受到這么多的福利，所以我門可以看出美國房產稅是為了藏富于民，為了讓房價升值。

　　香港政府在這方面的做法是，保證大家有房住、政府負擔50%的住房。1999年，政府所提供的廉租和經濟適用房高達49%，2004年51%，09年53%，過半數的房屋都是政府所提供的。我們這邊有嗎？連重慶市也不過是20%，其他地方更不用講了。

　　新加坡截止2009年底，政府總共建設了99.2萬套經濟適用房，保證85%的老百姓的住房，而且他不是根據成本核算的，而是根據收入核算的，保證老百姓6年的收入可以買一棟房。

　　我認為，我們應該學習香港、新加坡、重慶，采取雙軌制，不要房產稅，允許商品屋隨便漲，如果政府多抽稅也沒有問題，大規模利用這些稅收大量構建經濟適用房和廉租屋。這樣我們的房地產市場未來才有希望。

　　

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