摘要：國慶之前突然空降的“國五條”極大地震撼了國內的房地產市場，各地聞風而動，出臺了不少地方辦法。“限購令”就很有代表性。迄今，上海、北京、杭州等地均出臺了限制購房套數辦法，明令一個家庭只能新購買一套房。

　　■經濟人之沈洪溥專欄

　　國慶之前突然空降的“國五條”極大地震撼了國內的房地產市場，各地聞風而動，出臺了不少地方辦法。“限購令”就很有代表性。迄今，上海、北京、杭州等地均出臺了限制購房套數辦法，明令一個家庭只能新購買一套房。

　　看上去，“限購”將打擊買方人氣，并可能造成量價齊跌的結果，但在事實上，“限購令”卻沒有起到立竿見影的作用。除了確實壓制了部分潛在需求之外，也需要重視其短期刺激成交、抬高價格、無助供給等負面作用。

　　地方政府此次貫徹“國五條”以“限購”為先，起因在于此次中央政府調控文件中的嚴厲措辭。此前，自上而下的調控政策雖也賦予地方政府權限內的“限購”手段，但表述時往往采用“可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”，這類語氣溫吞的說法，給了地方政府極大的操作空間。例如，地方政府完全可以將限購住宅套數規定成三套、五套，乃至可以認為本地實際情況并不適用于“限購”手段。但在國慶前的文件中，以上漏洞被一次堵死，內容升級為“要在一定時間內限定購房套數”，從“可”到“要”，同時刪去了“臨時性”提法，嚴厲程度不容置疑。正是基于此，才有了各地的“限購令”紛紛出爐。目前看，房地產泡沫最為嚴重的幾個一線城市均已做出明確姿態，出臺了本地版本的“限購”政策，在個別二線、三線地市，如北京周邊的河北三河、固安等也有跟進者，總體上，“限購令”正不折不扣地逐步得到貫徹，這是毋庸置疑的。

　　但“限購”之后，打壓樓市成交量和成交價格的效果卻很難用滿意來形容。

　　在上海，10月8日，上海新建商品房成交量超過1000套，與9月最高單日成交量持平，長假后第二天，10月9日的成交量雖有所滑落，但也超過了700套。而到了10月10日，上海商品房的成交量竟然已經輕松突破了800套。在北京，目前雖然成交趨降，但價格漲幅絲毫不差。以國慶期間開盤的北京五個住宅項目為例，平均成交價為22753元/平方米，與九月20131元/平方米的均價相比，上漲超過13%。

　　在還未實行“限購令”的地區，則已成風聲鶴唳、需求暴增之勢。以廣州為例，從有傳聞流布開始，廣州市一手住宅網簽量開始節節沖上新高，10月7日365套、10月8日775套、10月9日1153套、10月10日1483套……    

　　事實證明，“限購令”的負面作用實在不可低估。一眼看去，就至少有直接造成需求恐慌、間接幫助樓價沖高等問題。而且，在現實操作中，對于限制外地購房的實際效果而言，一旦出現夫妻雙方均不是本地戶籍人口，又不在本地辦理結婚登記，同時也沒有在信貸征信系統中顯示已婚記錄和配偶身份信息的情況，作為“限購令”的執行單位——— 房地產交易登記主管部門將很難查詢到真實的購房情況。即使采用向各地民政部門發出查詢函，查詢申請購房者的婚姻登記和戶籍情況的辦法，也多是勞神費力，效果極差。何況，部分炒房客還有可能會以父母和岳父母的名義買房，而那些大規模炒樓的購房者，甚至還可能以公司法人名義買房。一言以蔽之，道高一尺，魔高一丈。    

　　我們不禁要問，一個本來用心良好的政策為什么落得如此下場呢？

　　必須看到，“限購令”的尷尬處境，和近幾年來房地產市場調控政策的遭遇頗多類似之處，其問題邏輯一以貫之。說白了，就是行政力指望靠單純打壓需求，來省時省力地控制價格漲幅，充分滿足短期內機會主義的政策目標，就必然要遭到市場的反制。

　　國內一線城市的房地產市場價格從2005年年底起漲，到2008年年末稍息，2009年年中開始再次瘋狂至今，有關部門之所以錯過了一個又一個上好的時間窗口，原因只有一個，就是從沒想過真要提供給市場足夠的供給。我們很難想象，一邊是擠牙膏一樣供地、蝸牛速度建廉租房、人為給保障房設計“多軌制”，一邊就能夠通過限制購房套數管住價格。

　　總而言之，解決不了供求問題，就根本談不上解決中國房地產市場亂象。龐大的自住、投資和投機需求只要無處可去，即使將來搞出夫妻雙方、父母兩代三個家庭限制購買一套房，也是于事無補的。(作者系經濟學博士)

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