晨報特約評論員 楊紅旭

　　在近兩個月官方不斷喊話之后，樓市調控終于開始邁出新步伐。9月26日晚，國土部和住建部聯合下發通知，比較全面和系統地加強了對于房地產用地和建設的管理調控。

　　此通知主要是進一步貫徹落實今年4月份出臺的“國十條”，涉及面非常大，基本上涵蓋了除信貸和稅收之外的大部分房地產領域。作為房地產業最重要的兩個管理部門，國土部和住建部將原來 “國十條”中提及的諸多方面，進一步細化成更具操作性的措施。

　　但是，若仔細觀察，此通知又絕非僅僅落實“國十條”那么簡單。從行文的措辭上看，可謂相當嚴厲，已超出重申、強調的意義。從內容上分析，有多處細節屬于新措施。比如：禁止四種違法違規違約行為的企業參加新的土地競買活動，尤其是因企業原因造成土地閑置一年以上的；中小套型住房用地完不成計劃，禁止出讓大戶型高檔住房用地；嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大于1，等等。

　　去年12月開始的房地產調控，屬于第一波；由于房價難抑，今年4月開始第二波；當前同樣是房價有上漲沖動，靠既有政策已無能為力，只有增加新的政策才可能達到穩定房價的目標。因此，兩部委通知極有可能是第三波調控的開始，這比業界預想的來得更早些。

　　從外部環境看，8月份部分宏觀經濟數據如產業增加值等出現環比正增長，說明經濟下滑的勢頭有所減緩，暫時不必擔心經濟“二次探底”。與此同時，8月CPI卻增長3.5%，創近22個月新高，國家收緊貨幣政策的壓力正越來越大。這就為加強房地產調控提供了外部空間，所以國家統計局及新華社文章皆表示房地產對經濟的作用沒有想像的那么大。

　　從內部環境分析，近段時間全國樓市有所回暖，尤其是一線城市和部分二線城市商品住宅成交量大增，8月份上海、北京、深圳、杭州等地新建商品住宅比7月份增長六成左右。眾所周知，伴隨著成交量的反彈，價格是難以下跌的。 70個大中城市二手房價格已由跌轉漲，部分城市高檔住宅重新熱銷，排隊搶房頻現，溫州投資客正在卷土重來，房價上漲的沖動越來越顯性化，這是決策層所不愿看到的。

　　按此市場發展態勢，9月份70個大城市房價指數環比將由持平轉為正增長，10月份將出現明顯上漲，穩定房價的政策目標眼看著就要再度落空。所以說，房地產調控已經到了關鍵的時間節點。而此時，國土部和住建部聯手行動，政策信號顯然已經十分明確。

　　是否僅此而已呢？我認為，接下來還可能有更重磅的政策。近期關于房產稅的傳聞特別多，如果真是第三波調控來臨，則包括房產稅試點在內的稅收政策，應該會有新的表現。另外，雖經銀監會一再強調，但部分商業銀行就是不愿落實的二套房貸、三套房貸政策，也有可能再度升級，比如進一步細化房貸的首付比重和利率。

　　(作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長)

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