經濟觀察網 楊紅旭/文 空置房的事最近炒翻了天。幾個月前有報道說，國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。近段時間，這則舊聞又被媒體拉出來反復炒作，惹得任志強也憋不住撰文批駁。

　　其結果是，8月4日國家統計局迫于輿論壓力，在自己的網站上公布了一組全國商品房待售數據。并特意指出：商品房待售面積是房地產開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積，國際上通用的房屋空置率指某一時點上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比；所以不便用商品房(住房)待售面積計算房屋空置率；準確的房屋空置率數據的獲取，有待于全國住房普查或含有相應住房信息的人口普查。

　　不過有趣的是，國家統計局每月公布的全國房地產開發綜合景氣指標中，有一個商品空置分指標，而且2009年之前國家統計局還會公布每個月的商品房空置面積。現在國家統計局改口了，改稱原來的空置面積為待售面積。究其原因，一方面在輿論壓力下，有撇開責任之嫌；另一方面，原來的“空置面積”確實與國際上通行的“空置面積”在內涵上有區別。但若深究之，待售面積也應算作空置面積。如此玩“文字游戲”，意義并不大。

　　從國家統計局公布的數據看，空置情況并不值得擔擾。2010年6月，全國空置住宅為10646萬平方米，同比2009年6月增長6.4%，反倒比2009年底的11494萬平方米有所減少。按套均107平米(2009全年成交的商品住宅套均面積)計算，當前全國待售商品住宅為約100萬套，只占所謂“6540萬套空置房”的1.5%。

　　其實，近幾年我國商品住宅的待售情況，遠比十年前好的多。去年筆者曾做過一個商品房空置的專題研究，以國家統計局現在所謂的“待售面積”為分子，以近三年商品住宅竣量總和為分母，得出一個大概的空置率。2008年底這一指標為6.34%，明顯低于15年來 10.53%的平均空置率，遠低1999年15%的空置率。2008年底的待售商品住宅為10660萬平方米，與當前極其接近，但2009年住宅竣工面積增長了6.2%，所以當前商品住宅空置情況應略好于2008年底。

　　確實，光看待售面積意義并不大。2009年底的11494萬平方米待售商品住宅中，竣工后1-3年的為9762萬平米，3年以上的為1720萬平米，真正長期滯銷的房子并不多，而且其中還有開發商故意捂盤惜售的因素。關鍵是，我們現在搞不清已經銷售的住宅中，有多少是沒人住的。正所統計局所言：這有待于全國住房普查或含有相應住房信息的人口普查。

　　依筆者經驗，當前空置房比較集中的地區，正是投資投機性購房比重比較大的地區，如一二線城市。從空置房集聚的特點來看，大都市的衛星城鎮和中小城市的新城區，是空置房比較集中的區域。如前段時間媒體曝光的鄂爾多斯市的康巴什新區，規劃100萬人居住，現在只有2.8萬人；還有天津寶坻區的京津新城，號稱中國內地最早的由開發商打造的新城、亞洲最大的別墅區，規劃50萬人口，如今建成的別墅基本空置。

　　國際上，一般用房價收入比、租金回報率、空置率等三個指標來衡量房地產市場的健康程度。當前，我國房價收入比全國略高，一線城市過高；租金回報率明顯低于合理水平；而空置率卻是一筆糊涂帳。為了更好管理和調控樓市，國家相關部門確有必要進行一次住房情況的摸底調查。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長

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