上海樓市調(diào)控細(xì)則至今未出，但上海部分銀行改變此前“原則上暫停發(fā)放第三套房貸”的做法，悄然“開閘”第三套房貸。對于最受關(guān)注的二套房貸認(rèn)定，部分銀行也開始“適度寬松”，開始“認(rèn)貸不認(rèn)房”。與此同時，國資地產(chǎn)企業(yè)逆市擴(kuò)張的戰(zhàn)略似乎暗含著對調(diào)控放松的預(yù)期。(據(jù)《中國證券報》)

　　這樣的情形讓人擔(dān)憂：本輪調(diào)控是否會重走老路？在2008年的房市調(diào)控出現(xiàn)了“量跌價滯”后，在當(dāng)時全球性金融危機(jī)的特殊背景下，以保增長為基調(diào)的“救市政策”應(yīng)運(yùn)而生。結(jié)果房價調(diào)頭向上，超出絕大多數(shù)城市居民的承受能力，極大地抑制了居民的住宅消費(fèi)需求。基于這樣的教訓(xùn)，中央在這一輪的房市調(diào)控中，轉(zhuǎn)變了思路和方法。國十條的主要著力點(diǎn)，就是消解普通百姓通過市場解決住房問題的難度。

　　除了解決百姓住房，還需要厘清一點(diǎn)：房價的大幅下降，對中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展以及國民經(jīng)濟(jì)的影響，究竟是禍還是福。

　　目前，中國城鎮(zhèn)居民處在人均住房面積35平方米以下和人均GDP3000美元以上這兩個住房剛性需求和住宅產(chǎn)業(yè)大發(fā)展“雙高峰”的交匯期。

　　而按照《人口發(fā)展“十一五”和2020年規(guī)劃》預(yù)測，到2020年中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8.7億。屆時要實(shí)現(xiàn)“人均35平方米”的住房小康目標(biāo)，全國城鎮(zhèn)居民住房總面積就必須達(dá)到304.5億平方米。而截至2009年底，全國城鎮(zhèn)的住房總面積僅有116.33億平方米。兩者之間相差188億平方米。如果加上城市的改造拆遷，每年全國城鎮(zhèn)居民住房還要減少2.5億平方米左右。這意味著到2020年，每年需要新建19.6億平方米的住房。

　　而根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計，在上個11年間(1999年到2009年)，中國平均每年僅新增住宅面積6.16億平方米。要實(shí)現(xiàn)住房小康計劃，每年的住房消費(fèi)和住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)模總量需要增長200%以上。考慮到發(fā)展的因素，我們以每年增長12.6億平方米住房來計算，看看“低價房”所帶來的住房消費(fèi)倍增和住宅產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，將會給中國經(jīng)濟(jì)帶來的變化究竟能多大。

　　按照相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國城鎮(zhèn)住房的平均價格為每平方米5000元左右，房價收入比為9.7左右，住房消費(fèi)總量為7億平方米左右。如果房價收入比下降到6這個“合理買房負(fù)擔(dān)和房價水平的上限”，即房價降至3000元，住房消費(fèi)的總量就可以達(dá)到19.6億平方米。也就是說，在全國平均房價下降40%的情況下，住房消費(fèi)及住房產(chǎn)業(yè)一年的GDP，可以增加到5.88萬億元。如果參考世界銀行的數(shù)據(jù)模型(即每銷售100元的住宅，可帶動130元—150元的其他商品的銷售)，一年多增12.6億平方米國民住宅，更是可以帶來約6萬億元的GDP。

　　這在當(dāng)前顯得難能可貴。最近逐漸暴露出來的地方政府高度的債務(wù)危機(jī)，將使以往那種完全不顧政府財務(wù)風(fēng)險，用“大躍進(jìn)”方式超大規(guī)模過度過濫、并日趨低效的基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，和以此來拉動GDP的“經(jīng)濟(jì)增長方式”，變得越來越難以為繼。而超常發(fā)展普通民眾買得起的國民住宅產(chǎn)業(yè)，就成為“鐵工基”發(fā)展模式的最好替代。

　　謀劃中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)該有創(chuàng)造性的思維和系統(tǒng)論的方法。尤其是在當(dāng)前出口還沒有足夠的恢復(fù)，消費(fèi)拉動不足，政府投資型增長“后繼乏力”的狀況下，大降房價，發(fā)展普通人買得起的國民住宅，可以承擔(dān)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長的“第四極”作用。因此，本輪調(diào)控不宜輕易言退，還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)從制度等層面深化改革。

　　□沈曉杰(地產(chǎn)評論人)

　　更多精彩評論，更多傳媒視點(diǎn)，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財經(jīng)新評談欄目，歡迎訪問新浪財經(jīng)新評談欄目。