□馮海寧

　　房地產行業主管部門負責人預言房價下跌，在筆者的印象中似乎還是首次。顯然，國土部負責人預測房價下降，要比專家更靠譜一些。但在四季度，樓市是否如官員預測的那樣全面調整，房價是否如預測的那樣下降，筆者以為還是一個大大的問號。

　　行業官員預言房價下降，6成人堅信房價下跌，甚至連任志強也吆喝著降價，看來這次房價似乎非降不可了。但筆者認為不可過于樂觀，房價究竟是穩定還是漲跌，關鍵取決于宏觀調控與地方政府、開發商、購房者的博弈，房價并不一定完全按照國土部官員的意愿調整。

　　既然國土部官員預言房價下降，公眾就想問：憑什么預言房價下降？究竟是憑現有調控政策，還是暗示再出新規？如果只憑現有政策，客觀說，前景還不好判斷。盡管宏觀調控讓部分城市房價回落，但要意識到，目前僅是部分項目在降價，并未全面降價；某些項目即使降價，也是假降價。

　　據調查，目前仍有大量樓盤選擇推遲銷售，依然有不少開發商或者名為降價實為作秀，或者干脆繼續捂盤惜售，豪賭此輪調控不可長期持續。這是供給端的表現。而在需求端，即使六成人在觀望，仍有大量的有錢人沒有被政策調控，而且，部分炒房客也只是短暫離場。

　　而要想房價全面下降，宏觀調控還需持續用力。國土部官員預言四季度房價下降，或許暗示三季度還將再出重拳。如果說，預言房價下降是基于現有政策，筆者以為，這種預測究竟是實話還是大話，有待于觀察；如果預言房價下降是基于宏觀層面還將再出重拳，這種預測成為實話的可能性無疑就更大了。

　　但是，從過去的經驗來看，并不只是宏觀調控政策不嚴厲，還在于政策執行不到位。這就讓人對今后的宏觀調控產生擔憂：政策執行會不會再打折扣。實話實說，這種可能性是很大的，原因人所共知，地方政府多依賴于土地財政，官商勾結是樓市調控的最大“敵人”。

　　目前，困擾宏觀調控的另一個重要問題是地方債務。審計發現，截至2009年底，18個省、16個市和36個縣本級的政府性債務余額，合計高達2.79萬億元；而據專家保守估算，地方債務規模至少在10萬億。這就讓宏觀調控陷入兩難境地。

　　如果樓市調控繼續加碼，地方債務危機無疑是雪上加霜，地方政府承擔的公共事務將“無米下鍋”；如果調控放松，高房價帶來的民生問題、宏觀經濟安全問題不容小視。加之，宏觀經濟復蘇的基礎尚不穩固，這些因素都是導致宏觀調控猶豫不決或者說“手下留情”的主要原因。

　　筆者以為，盡管宏觀調控面臨兩難或多難境地，但樓市調控不可放松。一方面，樓市歷次調控均未達到預期效果，房價始終居高不下，宏觀調控的公信力面臨考驗，這輪調控只能成功不能失敗；另一方面，據稱今年我國財政收入將達到8萬億元，這為宏觀調控提供了契機，可通過種種辦法壯大地方財政，以排除地方財政壓力和宏觀調控阻力。

　　國土部官員稱，樓市可能會面臨全面調整。所謂“全面調整”，不僅土地政策要調整，而且金融、稅收等政策也要調整；不但商品房市場要調整，保障房政策也要調整；不只是宏觀層面要調整，政策執行層面也要調整；不僅調整開發商預期，也要調整購房人預期———“房價下降”是實話還是大話，讓我們拭目以待。

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