雷廣平

　　4月以來各地陸續(xù)實施房地產(chǎn)新政。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)政策可以說是1998年房改以來最嚴(yán)厲和最有針對性的措施，但仍有需要改善的地方。房產(chǎn)稅是完善房地產(chǎn)新政的必然選擇。

　　當(dāng)前政策的四個問題

　　一是在調(diào)控需求的同時可能會抑制供給。

　　房地產(chǎn)新政主要是需求管理政策，這無疑是十分正確的。但需求的減少會帶來房價下調(diào)的預(yù)期，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)商投資的熱情，引起未來供給的減少。雖然新政提出要加大保障房供給，但是保障房只能滿足低收入群體等少數(shù)人的需求，商品房供給的減少有可能引起未來價格的反彈，這與調(diào)控的目的無疑是相悖的。在這方面，必須吸取2009年房價快速反彈的教訓(xùn)。

　　二是調(diào)控的重點是增量，對于存量房資源優(yōu)化作用不明顯。

　　從1999年到2009年，我國商品房竣工面積已達(dá)47.33億平方米，再加上保障房和1998年前已建成的房屋，我國房地產(chǎn)市場的存量規(guī)模十分可觀。房地產(chǎn)市場的空置情況很嚴(yán)重。雖然我國還沒有空置率的全國性數(shù)據(jù)，但據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至2009年4月，我國新建商品房空置面積達(dá)1.74億平方米。而根據(jù)央視、《羊城晚報》等媒體的調(diào)查，在投資性購房比例較高的一線城市房屋空置情況比較嚴(yán)重，如廣州存量住房空置率達(dá)20.24%，北京部分已售出樓盤空置率高達(dá)60%以上，大大超過國際警戒線10%的標(biāo)準(zhǔn)。存量房的空置是對資源的一種浪費，但新政中尚未公布相應(yīng)的調(diào)控措施。

　　三是調(diào)控主要著眼于當(dāng)前，仍缺乏房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。

　　四是調(diào)控主要針對貸款購房，但對自有資金購房者作用有限。新政中的經(jīng)濟措施主要是差別信貸政策，但是，對于一些資金雄厚、無需從銀行貸款的職業(yè)炒房者，調(diào)控力度不夠。

　　盡快推出的必要性

　　目前，我國涉及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收包括營業(yè)稅、契稅、印花稅、個人所得稅等，持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅條例雖然已經(jīng)存在，但多年來只對商業(yè)性房地產(chǎn)征收，并未發(fā)揮其對住宅調(diào)節(jié)應(yīng)有的功能。無論從國際經(jīng)驗和當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)形勢看，盡快推出房產(chǎn)稅非常必要。 

　　一是有利于增加存量房供給。房產(chǎn)稅的作用機理是通過增加所有者的持有成本，促使房屋所有者將多余的房屋出讓或出租。目前我國房屋的空置面積比較多，這就有利于房產(chǎn)稅發(fā)揮增加供給的功能。

　　二是有利于彌補信貸政策調(diào)控投機需求的不足。對于不借助于銀行的房地產(chǎn)投資者，目前的新政主要是采取了限制市場準(zhǔn)入的辦法，但這只是一種臨時性措施。而開征房產(chǎn)稅則可進(jìn)一步從經(jīng)濟上影響所有投資者的進(jìn)入，無疑會彌補信貸政策適用面較窄的不足。

　　三是有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。與交易環(huán)節(jié)一次征收不同的是，房產(chǎn)稅只要持有，就需每年征收。這就要求市場購買者必須考慮今后持有房產(chǎn)的長期成本，結(jié)合自身的經(jīng)濟條件合理決策，有助于形成理性的需求。

　　四是有利于社會公平和資源節(jié)約。我國收入分配的差距越來越大，房地產(chǎn)市場也體現(xiàn)得尤為明顯，而房價上漲又進(jìn)一步拉大了貧富差距。征收房產(chǎn)稅一方面可以調(diào)節(jié)財富分配，實現(xiàn)社會公平；另一方面土地和房產(chǎn)也是重要的社會資源，征收可以促使高收入者減少房地產(chǎn)的需求，實現(xiàn)社會資源的節(jié)約。

　　五是有利于彌補地方政府的長期財政不足。通過對存量房征收房產(chǎn)稅，可以在不增加土地資源的情況下，形成地方政府穩(wěn)定的財政收入來源。據(jù)統(tǒng)計，2008年我國的住房存量為124億平方米，按照當(dāng)年房價計算的價值約為45.3萬億元。假定30%適用于房產(chǎn)稅，稅率為1%，則可增加財政收入約1359億元。

　　實施房產(chǎn)稅應(yīng)考慮什么

　　雖然房產(chǎn)稅對于當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控和未來的制度建設(shè)都具有十分重要的意義，但仍需對實施房地產(chǎn)稅的一些問題給予考慮。

　　首先，關(guān)于房產(chǎn)稅的主要目標(biāo)。很多人將房產(chǎn)稅的主要目標(biāo)定位于控制房價，并以此作為是否應(yīng)該實行房產(chǎn)稅的主要依據(jù)。事實上，影響房價的因素是多方面的，只有通過土地、稅收、信貸、監(jiān)管等多種政策的合力，才能達(dá)到控制當(dāng)前房價過快增長的效果。

　　其次，關(guān)于房產(chǎn)稅稅負(fù)的確定。為體現(xiàn)調(diào)節(jié)目的，房產(chǎn)稅應(yīng)體現(xiàn)較大的差別性和針對性。征稅對象應(yīng)該是自住住房中的奢侈型住房以及非自住住房，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以家庭居住面積為主，結(jié)合房屋持有套數(shù)從寬掌握，超標(biāo)的才征稅。從計稅依據(jù)看，多數(shù)國家采用以房產(chǎn)評估價為基準(zhǔn)。但由于我國近年來房價變動較大，加上房地產(chǎn)評估市場不完善、不規(guī)范，可暫以房地產(chǎn)實際交易價格為準(zhǔn)。從稅率看，由于征稅對象較窄，為體現(xiàn)調(diào)控效果，稅率宜就高不就低，同時根據(jù)超標(biāo)的程度實施累進(jìn)稅制。

　　第三，關(guān)于房產(chǎn)稅稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁。有觀點認(rèn)為，房產(chǎn)稅會在賣方轉(zhuǎn)讓時轉(zhuǎn)嫁給買方，從而引起房價的進(jìn)一步上漲。筆者認(rèn)為，稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁是有條件的，和交易環(huán)節(jié)稅收不同，房地產(chǎn)持有時的市場環(huán)境和轉(zhuǎn)讓時的市場環(huán)境并不一定相同，稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)也并不確定。即使在市場環(huán)境相同的情況下，理性的買方也會考慮到未來的房產(chǎn)稅持有成本，導(dǎo)致現(xiàn)行房價的降低，從而抵消賣方的稅負(fù)轉(zhuǎn)移。另外在租賃市場上，雖然房產(chǎn)稅推出的較短時間內(nèi)，出租者有可能會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給租賃者，帶來短期內(nèi)租金的上漲；但長期看，房產(chǎn)稅會帶來房產(chǎn)出租和出售數(shù)量的增加，通過競爭抵消或降低稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁。

　　第四，關(guān)于房產(chǎn)稅的時機選擇。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場是既患寡，又患不均，這些矛盾已經(jīng)到了不得不解決的程度。如果說1998年的房改主要以房地產(chǎn)的市場化、產(chǎn)業(yè)化為方向，奠定了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要地位；當(dāng)前應(yīng)啟動第二次房改，以保障民生為主要目標(biāo)，以完善制度和政策為主要內(nèi)容，實現(xiàn)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和社會公正。從這個意義上講，房產(chǎn)稅的推出可謂正逢其時。特別是房地產(chǎn)新政中已明確提出要加快研究制定相關(guān)稅收政策，市場對房產(chǎn)稅的預(yù)期十分強烈，如果不能及時推出，會引起人們對新政效果的懷疑，導(dǎo)致市場反彈，使得未來房地產(chǎn)調(diào)控成本更高，難度更大。

　　當(dāng)然，在推出房產(chǎn)稅的同時，也要加快研究構(gòu)建我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，主要包括：能起到平抑房價而非推動房價異常波動的土地交易制度；以保障消費者權(quán)益為首要目標(biāo)的房地產(chǎn)監(jiān)管和信息披露制度；有助于實現(xiàn)市場穩(wěn)定和社會公平的房地產(chǎn)稅收體系；有利于居住需求而不是投機需求的房地產(chǎn)金融體系；能彌補市場機制和宏觀政策不足的必要行政措施等。

　　(作者單位：中國農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略管理部)

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