早報特約評論員 楊紅旭 

　　醞釀已久，精心籌劃，大幕初揭。《上海市發展公共租賃住房的實施意見》終于露面，雖然只是一個征求意見稿，但經過10天公示后，預計很快就會出臺最終的實施意見。用“里程碑”形容這一政策的重大意義，一點都不過分。

　　在住房制度變革的征途中，我們走過的路并不算長，從上世紀80年代算起，還不足30年。然而，時不我待，我們在國家經濟和政府財力可承受的前提下，應盡快建立一套真正實現“住有所居”的住房供應體系。

　　客觀地講，1998年國家頒布房改文件(“23號文”)、取消福利化分房、實行貨幣化分房以來，我國住房商品化、社會化、產業化取得了可喜的進步。然而，遺憾的是住房保障卻成為地方政府“遺忘的角落”，普通居民購房力不足與房價過高之間的矛盾越來越突出。在此形勢下，一方面，國家從2004年開始調控房價；另一方面，從2006年開始加快住房保障制度建設。

　　那么，公共租賃住房價值何在？這得先分析我國住房保障的現狀。1998年房改之后，漸漸形成了“兩個半”住房保障產品：一個是廉租住房，另一個是經濟適用住房，還有半個是尚未出售的原有公房，繼續以低租金的方式造福于部分住房困難戶。但是，這一體系卻無法覆蓋全部的住房困難群體，從而形成了兩種“夾心層”：一種是常住人口中的外地人群被排除在住房保障體系之外；另一種是不符合廉租住房標準，卻又買不起經濟適用房，以及不符合廉租住房和經濟適用住房標準，卻又買不起商品房的本地居民。

　　而公共租賃住房的歷史使命，正是來“解救”這兩類“夾心層”群體的。另外，廉租住房完全由政府投資經營，受益面不可能太大，據上海易居房地產研究院的測算，至2015年，廉租住房只能保障全國城鎮居民的6.6%左右。而經濟適用房的問題更多，尤其是準入和退出機制天生不足，富人和官員“偷食”現象屢禁不止。在這一背景下，公共租賃住房將擔當起健全我國住房保障體系的大任。

　　2008年年初，住房和城鄉建設部部長姜偉新就曾表示，要加大租賃市場方面的探索工作，以有針對性地解決既不符合保障性住房供應條件又無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房問題。2009年住房和城鄉建設部擬定了《關于發展公共租賃住房的指導意見》(征求意見稿)。2009年北京、常州、廈門、重慶等少數地方城市開始實質性的行動。

　　在這一宏大歷史背景下，《上海市發展公共租賃住房的實施意見》征求意見稿的出臺，標志著上海市在住房制度變革和完善住房保障制度方面又邁出了重要一步。當前，上海住房保障產品主要包括廉租住房、經濟適用房、配合舊區改造的動拆遷配套房、部分低租金老公房。公共租賃住宅政策的出臺，將及時、有效地彌補“短板”，有效緩解本市青年職工、引進人才和來滬務工人員及其他常住人口的階段性居住困難。

　　另外值得關注的是，與已出臺相關政策的幾個城市相比，上海公共租賃住房意見稿具有兩個顯著優點。第一，從保障范疇看，北京、深圳、常州、廈門四地將受益面限定為本地戶口居民，而上海則擴大到常住人口中的外地居民。如果公共租賃住房不能澤被外地戶口的居民，那么就難稱完善。

　　第二，從投建和經營主體分析，外地比較強調由政府主導投資和經營，并實行房源收儲制度。而上海更強調政府采取政策優惠、專項投入等方式，支持一批公共租賃住房專業運營機構通過各種渠道籌集并經營公共租賃住房，還重點突出支持有條件的單位(各類經濟和產業園區)利用自用土地規范發展公共租賃住房(即單位租賃住房)。

　　眾所周知，1998年房改之前，我國住房制度的本質就是公共租賃住房制度，其特征是：政府持續貼錢的、低水平的、面向全社會的、權貴階層更受益的。如今重頭再搞公共租賃住房，雖是針對住房困難群體，但政府還須嚴格準入和退出，尤其是要防范大型國企借單位租賃房之名，行全員福利化分房之實；另外，政府在投資和運營方面不能介入太深，否則將會像房改之前那樣成為財政投入的“無底洞”。上海公共租賃住房政策在研究過程中，就充分考慮到上述因素，所以大力倡導市場機制，盡量使企業能夠微利經營，以求這項制度實現可續性和良性發展。

　　回顧歷史，上海曾在我國住房制度改革的進程中多次成為表率，比如首開先河地推出住房公積金、廉租住房、舊區改造配套商品房等。但愿此次的公共租賃住房政策，亦能成為全國楷模。 (作者系房產研究人士)

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