如果不從法律修改上改變土地權屬、招拍掛方式和預售制度，我們就無法從根本上解決樓市泡沫等系列問題

　　文 陳偉

　　高房價的形成并非一個偶然現象，必然有其深層的社會原因及經濟原因，關于社會和經濟方面的討論已太多了，而一直沒有被關注的樓市在法律層面的問題，或許才是樓市政策不斷出臺而又難以有效監管市場的關鍵因素。所以盡管4月17日國務院再出重拳，下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲通知》(即“新國十條”)，并在社會上引起了強烈反響，但一個月過去了，樓市的漲跌并未達到大多數老百姓之所愿，泡沫仍充溢于樓市。

　　中國樓市為何往往監而不管？高房價需要約束嗎？需要怎么約束？4月28日，深圳掀起了一場由律師自發組織的關于樓市法律缺失癥的圓桌大討論會，從法律層面剖析樓市存在的問題和解決之道，引來各方的高度關注。

　　樓市的立法缺失

　　律師們對高房價的成因達成了6個共識。一是政府的招拍掛導致土地成本提高，二是銀行大量放貸剌激了房地產市場，三是投資熱錢進入了房地產市場，四是單一的土地所有權制度造成土地流轉困難、土地資源緊缺，五是城市化進程加快，資源過度集中在大城市，六是消費者剛性需求的存在。

　　一直以來，人們的視線都糾集在這6點上。但這只是表象，不是根源。高樓價背后實際上最缺的是法律上的公平和規范。

　　廣東聯建律師事務所王勁松律師認為，作為市場經濟的一部分，政府不應當過分地插手樓市，而應通過立法及制度去調整市場，盡可能少用情緒化的政策，而多依靠持續性的、穩定的法律，以避免出現打壓、剌激、打壓這種惡性循環。政府應當推行廉租房建設，由全國人大常委出臺《廉租房法》，現在為什么廉租房建設沒有開展起來，主要是缺乏法律根據，而完善立法才是保障。在王勁松律師看來，首先應當由全國人大常委盡快制定一部《廉租房法(試行)》，從住房保障機關的設立及職責職權、受保障者資格認定及其權利義務、廉租房保障資金的籌集與使用、相關配套機制的建立、爭議解決、法律責任等方面作出明確規定。其次，應修訂《城市房地產管理法》、《合同法》等，從立法方面予以協調。政府也可以出臺優惠政策鼓勵開發商參與廉租房建設。如果政府手中有大量的廉租房，可以牢牢掌握市場調節的主動性，既能解決大部分居民的住房問題，也能有效地控制房價。

　　廣東廣和律師事務所蘭天律師表示，要對國家的土地制度進行反思。城市房地產管理法、土地管理法都是九十年代出臺的法律，是計劃經濟時代的產物。土地的出讓方式招拍掛制度本身是沒有問題的，這個法律本身并沒有什么好與壞。經濟發展過程中，招拍掛其實可以綜合利用，不應否定招拍掛，只能完善現有的法律規定。而對于房屋預售制度，可做進一步修改。“我個人認為可以逐步地取消它，或者說提高預售門檻。”蘭天律師說，我國的預售制度是從香港引進來的，俗稱“賣樓花”，當時是為了推進房地產建設，解決開發商的資金困難問題。而現在很多開發商已經具備資金方面的實力，其實已經不需要預售來推動樓盤的建設，而且預售制度確實存在很多問題。

　　“我舉一個例子，開發商他可以挖一個坑就進行預售。所以說預售制度直接導致了很多問題，開發商的準入門檻太低，誰都可以進入房地產市場。”那么由此產生的房屋質量問題、延期交樓問題很多。現在有很多的專家也推出現售的觀點，就是說將來全部是現售，不允許預售。這樣可以提高開發商的入門門檻，借此淘汰一部分中小型的開發商，保留一些大的開發商，誠信度高、實力雄厚的開發商，降低房地產糾紛，節約資源。蘭天律師認為，在房地產市場，全部是政策，沒有法律，而這些政策既不是法律，也不是法規，沒有強制力，不是很持久。“國務院的紅頭文件可以認定為行政法規。這些政策也罷，法規也罷，它不是持久的。從國務院到中央，對于房地產市場，怎么引導，沒有一個科學、專業的指導，都是一些臨時性的意見。所以我覺得應當從如何調控房價來進行解決。”在蘭天律師看來，目前需要把握兩點：一是對法律不能否定，盡管不能完全從法律層面解決，但可以進行完善。二是政策有它的合理性，其用意也是在于尋求社會公平，應當逐步地、從法律角度上根本進行制度完善，解決高房價的法律缺失問題。

　　有法不依、執法不嚴是大患

　　事實上，中國樓市的法律法規并不少。“我認為實際上法律并不缺失。”上海建緯律師事務所深圳分所賀倩明律師表示，從土地開發到建設施工到房地產建設，再到稅收等，均有相應的法律規定，問題主要出在“法律執行不到位”，執法不嚴。比如閑置用地，新國十條也提到了對閑置用地的處罰，其實法律早有規定。又比如稅收，一會兒這樣，一會兒那樣。所以法律還需要完善。賀倩明律師認為，如果執法層面不到位，政策對市場心理的影響會很大。政策不穩定，執法不到位，會對整個市場產生影響。“為什么出臺一個政策，會發生立竿見影的效果？并不是市場發生了變化，而是市場心理發生了變化！心理發生了變化，會影響到市場的價格。”

　　同樣，廣東華商律師事務所郭維律師也認為中國樓市的監管在執法方面存在不少問題，他從5個方面進行了分析。一是集體土地應當適當地允許集體土地部分進入市場，這可加大土地供應。二是要加大閑置土地的沒收，這個在法律上早有規定，但執行上屢出問題。三是保障性住房的配比，有必要從立法層面去進行廉租房立法，進行科學配比。四是保障性住房立法的實際執行存在問題，香港有因騙取保障房住房而獲罪的案例，在中國完全可以對采取虛假手段騙取保障性住房的人員追究其詐騙罪的法律責任。五是稅收方面實行調控。

　　是修改法律的時候了

　　針對樓市的法律監管現狀，在圓桌大討論會上，律師們均表示應該修改現有法律。廣東海德律師事務所張茂榮律師認為要從法律制度方面來進行完善。“對于保障性住房的合理退出機制，現在沒有明文規定，如果說缺失，這個問題就是保障性住房的一個法律缺失問題。對于政策問題，我認為應當修改沒有缺失的法律。”他表示，對剛性需求來講，應當加強保障性住房建設。對于投資，老百姓沒有很好的投資渠道，所以政府應當廣開投資渠道。

　　張茂榮律師表示，有三個方面的問題可以著手解決。

　　其一，是土地權屬。“為什么小產權房不能合法化？如果違反土地管理法，法律可以修改嘛。”他說，政府可以從源頭上解決土地問題，放開土地，這樣可以起到平抑房價的作用。

　　其二，是國家的招拍掛制度。這個問題在中國房地產市場討論了很多了，各地也有不同的做法。如招標，北京就不是以出價者高為取得土地的唯一方式，而是價高綜合因素的評估，這樣的做法改變了招拍掛中價高者拿地的方式。在張茂榮律師看來，土地推高房價不是沒有問題，地價高必然導致高房價。如2007年天健地產的房子，樓面地價已高于周邊房價，開發商不可能低于成本價銷售。

　　第三，是預售制度。在今年兩會期間，溫總理曾講到要嚴厲打擊開發商的捂盤惜售行為。實際上捂盤惜售缺乏相應的法律規定。預售制度是限制預售門檻，立法目的是防止沒有達到預售條件的開發商預售，現在反而被開發商利用了，也就是說開發商有權利卻可以不行使。關于打擊捂盤惜售，最高效力的只有一個部委的通知，并沒有法律規定。那么僅憑一個部委的通知，能否吊銷開發商的營業執照？那肯定是不可能的。所以說部委文件不能成為行政處罰的依據，如果不從法律修改上改變土地權屬、不改變招拍掛方式、不改變預售制度，我們就無法從根本上解決高房價問題。

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