樓市的剛性需求有多大？能在多大程度上決定房價走勢？現階段的調控措施會壓制剛性需求嗎？

　　剛性需求會支撐高房價嗎(民生視線·樓市冷眼看①)

　　王煒 徐徐

　　5月份以來，隨著國務院和部分城市一系列房地產調控政策的實施，一度熱得燙手的樓市出現新變化：銀行擰緊信貸“龍頭”、樓市重現打折促銷、二手房交易量銳減。但是，房價究竟向何處去，仍然顯得撲朔迷離，各種各樣的論調更是此起彼伏。

　　有的說，有剛性需求在，房價遲早還要漲；有的說，有耕地“紅線”的限制，房子永遠是供不應求；還有的說，房價漲得終歸會比CPI增幅快，投資房地產不會賠……房地產走勢關乎民生改善，關系經濟全局。該如何看待這種種說法？樓市亂象的背后是什么？《民生周刊》從今天起推出系列報道，對樓市的一些基本情況進行分析。

　　——編者

　　“這房價遲早還要漲上去。那么多要結婚的、在北京工作的，都要有房啊，這就是剛性需求。”北京中心城區一位業主這樣說。

　　最近北京等大城市房價漲幅回落，但許多人仍堅持認為，房價跌不到哪兒去。有的業主把原計劃要賣掉的房子轉為出租，等待著將來房價再次上漲。

　　事實上，房地產界一直以來有一個觀點：由于大量剛性需求存在，支撐了我國房價長期上漲的趨勢，也決定了市場出現波動時，房價不會出現大幅回調。在大多數人還搞不清楚什么是“剛性需求”的情況下，這一觀點卻已經被普遍接受。

　　究竟哪些需求屬于“剛性需求”？它真的能決定房價走勢，或者僅僅是維持虛高房價的一個噱頭？政策應該如何對待剛性需求？記者進行了調查。

　　① 樓市的剛性需求在哪里

　　——買房自住的需求一直大量存在，同時，自住兼投資的混合型需求迅速上升，甚至接近一半

　　按照經濟學基本概念，所謂剛性需求，是指供求關系中受價格影響較小的需求部分。也就是說，某種商品無論價格漲跌，對人們購買這種商品的行為影響較小。但由于一套住房的價值巨大，住房的剛性需求界定起來復雜得多，至今并沒有權威的定義。

　　中國社科院發布的《中國住房發展報告(2009—2010)》認為，住房的真實需求，是老百姓在居住層面上的最基礎需求，主要受收入增長、人口流動、就業等基本因素的影響，具有一定的剛性。

　　“最基本的住房需求可以認為是住房的剛性需求。”北京鏈家地產副總裁林倩告訴記者，“業界比較認可的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求。其中既包括首次購房，也應該包括以改善住房條件為目的購買的二套房。”

　　具體看，在當前市場上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入適婚年齡，基于結婚需要而購買首套住房的需求較為龐大。

　　同時，我國已進入城市化加速發展時期，意味著將有更多人住到城市里，由此帶來的購房需求不可忽視。去年以來房價上漲較快的北京、上海、深圳甚至西部的銀川市，都是外來人口購房比例較高的城市，對大城市而言，這也是剛性需求。

　　此外，1998年前后許多居民購買了“房改房”，經過10年左右時間，由于當年的住房在戶型、功能上不完善，這些家庭紛紛進入住房改善期，這部分改善型的購房需求，剛性同樣較強。

　　2009年，全國商品房銷售面積近9.4億平方米，比上年增長42.1%。有多少是剛性需求帶動的？

　　鏈家地產對每一位前來購買二手房的客戶都會詢問購房動機。結果顯示，2009年1月到9月底，自住為主的需求占60%以上。但從第四季度開始發生明顯變化，大量投資型和投機性需求入場，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投資型需求已經成為主流。

　　盡管這一調查數據不能精確反映整個北京市場的情況，但基本體現出去年以來購房需求結構的變化。林倩說，實際上，許多購房者買房既可以自住、改善，也期望房價上漲以后可以獲得投資收益，甚至為了抵御通脹而購房，大約有40%的客戶是這種混合型的需求。因此，市場上到底有多少剛性需求，無法清晰界定。

　　“可以確定的是，未來一段時間，剛性需求仍然大量存在。”中國房地產協會秘書長朱中一分析道，我國現有城鎮住房中有將近2/3是1999年以來的10年間蓋的，到2008年末，我國城鎮實有住房總面積124億平方米，但戶均才不過60平方米，只能達到初步脫困的標準。10年來，每百戶城鎮家庭中，每年只能有3到4戶住進新房。在快速城鎮化、消費結構升級、“小家庭”增加以及傳統觀念等因素影響下，普通老百姓購買首套房和改善住房條件的需求仍然十分巨大。

　　② 剛性需求難以支撐高房價

　　——不受價格影響的“純剛性需求”非常少，受價格、政策等影響，大部分剛性需求會推遲實現

　　“現在房價有一些回調，我建議您趕緊出手，樓市還是有大量剛性需求的，調整一段時間以后房價還是會漲的。”在某樓盤售樓處，銷售人員這樣勸說一位正舉棋不定的購房者，“前兩年的市場變化就是最好的例子，您一定清楚。”

　　房地產市場經過2008年量價齊跌的調整后，2009年4月份起，觀望了一年的剛性需求大量釋放，成為帶動市場回暖的第一股力量，也阻止了房價進一步下跌。

　　如今，在調控政策作用下房地產市場再次出現觀望氣氛，部分前期上漲過快的區域房價開始出現回調。客觀存在的剛性需求會不會再次托住房價？

　　“剛性需求盡管客觀存在，但它不是支撐高房價的理由。”林倩表示，和經濟學對剛性需求的定義不同，大多數人所說的住房剛性需求，只是說需求客觀存在、遲早會入市，但并非不受價格影響。樓市里真正不受價格影響的“純剛性需求”非常少。

　　鏈家地產花家地店業務員郭威告訴記者，房地產調控新政出臺以來，該店的成交量迅速下滑了近80%，“現在還在買房的這20%客戶，大多數是因為結婚或生孩子的需要急于買房的。他們的需求幾乎不受價格影響，這部分應該是真正的剛性需求。”郭威說。

　　專家認為，在住房供需中，受價格、政策和心理預期的影響，大部分剛性需求可以推遲實現，不會盲目地沖進市場。

　　對普通家庭而言，一套住房可能需要幾十年的積蓄，如果不具備足夠的購買力，購房者“有心無力”，再剛性的需求也無法轉變成有效需求。只有房價回調到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。

　　由于本輪調控政策通過提高二套房首付和利率等手段限制投資性需求，實際上也限制了相當大一部分改善性需求。

　　此外，調控政策出臺以來，房價過快上漲的勢頭已經得到初步遏制，政策的短期效果已經體現出來。在“買漲不買跌”的心理預期影響下，如果房價進入下行通道，大量剛性需求會選擇觀望。

　　據北京市房地產交易管理網數據分析，新政出臺一個月來，自4月16日—5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，較上月同期(3月16日—4月13日)的29033套，下滑15.7%；其中5月1日—5月13日二手房成交量6897 套，降幅相對更大，同比達42.2%。

　　“交易量的大幅下滑，充分說明了樓市這種剛性需求的獨特性。觀望導致成交量下滑，下一步必然帶來房價的回落。”林倩表示，“僅靠剛性需求，不能支撐高房價。”

　　③ 剛性需求可避免房價暴跌

　　——當房價調整到可承受的范圍內，剛性需求就會入場，因此房價出現非理性下跌可能性不大   

　　在房地產市場上，人們最擔心的是暴漲暴跌的大幅波動。房地產市場經過一段時期調整后，會不會再次出現由于剛性需求集中入市房價新一輪暴漲？如果這樣的歷史重演，所有的調控努力都將付之東流。

　　盡管專家普遍認為剛性需求不能支持目前的高房價，但多數業內人士認為，正因為剛性需求的大量存在，可以避免房價出現有損經濟發展的暴跌。在當前特殊的宏觀經濟背景下，正是因為有剛性需求這一“穩定劑”，也減輕了政府出臺調控政策時“投鼠忌器”的顧慮。

　　那么，房價究竟會有多大幅度的調整，剛性需求會在什么價格水平上穩住房價呢？

　　“當房價調整到可承受的范圍內，剛性需求就會入場。”林倩認為，“每一個價格都會有剛性需求來購買，房價穩定在任何水平上都是有可能的。”

　　根據去年以來房地產市場需求結構變化的情況，記者采訪的多位業內人士均表示，由于去年11月左右，投資投機性需求“接力”自住型需求成為主流，這一輪房價的調整，極有可能消化掉去年底以來出現的泡沫，穩定在去年第三季度的水平。而此前由剛性需求托起的房價具有較強的合理性和抗跌性，因此房價出現非理性下跌的可能性并不大。

　　房價會跌到什么水平，一方面取決于需求，另一方面也取決于供應。如果調控導致市場供應量大幅減少，反彈可能會提前到來。據統計，2010年4月，北京期房和現房的庫存量均出現了不同程度下降。“地方政府在落實調控政策的同時，應堅持努力增加供應，引導開發商穩定市場預期，維持適當的投資和開工量。”朱中一說。

　　④ 調控應避免“誤傷”剛性需求

　　——建議盡快開展住房普查，使調控政策更有針對性

　　在北京一家媒體工作的楊大偉，本打算“買新賣舊”，賣掉小房，購買一套100平方米的新房改善住房條件。總價240萬，并且已經交納了定金。但剛簽完合同，二套房貸首付不得低于五成的政策出臺，讓楊大偉很頭疼。“本來準備付72萬首付，剩下的先貸款，再賣舊房子。政策一調整，要多付48萬首付，一點辦法都沒有。”和開發商協商后，開發商表示可以退房但不退定金。眼看著5月底房子就要封頂，如果到時候不能支付足額首付，每天要交納萬分之三的滯納金。楊大偉一籌莫展。

　　盡管本輪樓市調控仍然支持居民自住型購房需求，但事實上，由于一系列嚴厲的政策在短時期內頻頻出臺，許多剛性需求的購房者和楊大偉一樣遇到麻煩。

　　以改善型購房為例，盡管政策并不限制楊大偉這樣的“買新賣舊”，但先買新、后賣舊，就會被劃入二套房之列，首付成本大幅提高。如果先賣舊、后買新，盡管不算二套房，但購房者必須解決新舊交替的過渡居住問題，十分不便。

　　近年來，我國房地產市場波動的周期越來越短，從過去的3年左右，發展到近年來以1年為單位波動，甚至出現“單數年看漲、偶數年看跌”的怪現狀。不僅周期短，漲跌的幅度也越來越大。一旦受到抑制的剛性需求集中入場，供應跟不上的話，房價有可能再次出現暴漲。

　　“要維持房地產市場的長期平穩健康發展，必須支持普通百姓的剛性住房需求。”朱中一說，調控政策在具體執行過程中，要有堵有疏，讓剛性需求有合理的渠道釋放。

　　朱中一表示，本輪房地產市場調控與過去最大的不同，就是在大力抑制投資投機性需求的同時，提出努力增加供應，尤其是適合“剛性需求”的中低價位、中小套型普通商品房以及保障性住房供應。許多有剛性需求的普通家庭，將來會有更多的渠道解決住房問題，不用全部沖進房地產市場。對樓市供應的壓力將有所減輕。    

　　為了讓住房政策更加合理，當前，各地都在編制今后幾年的住房建設規劃。“政府必須了解清楚當地的住房需求結構，特別是有多少剛性需求，要建設什么樣的戶型。這樣才能制定合理的住房建設規劃。”朱中一表示，現在我們十分缺乏城鎮居民家庭住房情況的基礎數據，導致許多調控政策的可操作性比較差，極易發生“一刀切”，“誤傷”剛性需求的情況。

　　“最好的方法是盡快組織一次住房普查。”朱中一建議，“如果一個三口之家有兩套房，再買第三套，一定是投資或投機性需求。有了住房普查的基本數據，調控政策的目標才有可能實現，房地產市場長期平穩健康發展，也才有了基礎。”  

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