李若愚

　　有媒體報道稱，國有銀行的房貸壓力測試結果顯示，它們對房價跌幅的容忍度在30%左右。有一種解讀是：這是銀行向全社會給出的房價下跌底線，即最多下跌30%。

　　30%是個籠統的數字。如果進行理性的分析，這個數值很可能偏低。

　　壓力測試旨在評估銀行在極端不利情況下的虧損承受能力。就個人住房貸款而言，極端不利的情況是斷供，銀行只能收回抵押的房產，然后通過出售房產收回資金。

　　首付款是銀行應對斷供的重要工具。首付款比例越高，則銀行能夠承受的房價下跌幅度越大。如果首付款比例是30%，那么，如果房價較貸款發放時的評估價下跌30%，此時借款人斷供，銀行收回房產并出售，在不考慮貸款利息收入的情況下，銀行剛好能收回本金。近年來，首套和許多二套以上的個人房貸首付比例的底線是20%或30%。那么，房價下跌20%至30%似乎也就是銀行的底線。

　　但實際上，這個簡單的推理是錯誤的。最近幾年，國內大中城市的房價出現大幅上漲。就銀行在幾年前放出的個人房貸而言，其抵押房產的價格很可能上漲了1倍甚至數倍。即使這些房產目前的市價暴跌一半、三分之二或四分之三，銀行仍然不會虧損。

　　例如，5年前銀行對一套評估價為100萬元的房產發放貸款，首付款20萬元，銀行實際放貸80萬元。目前，這套房產的市價已經上升為300萬元。如果不考慮這5年的利息收入，一旦發生斷供，銀行以多少錢賣出該房產才能不會虧損？答案很簡單，就是80萬元。這意味著，即使這套房目前的市價由300萬元暴跌至80萬元，跌幅高達73%，銀行收回后仍然不會虧損。

　　在銀行已經發放的房貸中，房產已經上漲過一輪甚至幾輪的到底有多少？這只有銀行和監管機構心里才有數。

　　另外，讓人們感到不平的是，調控初始就有人憂心忡忡，趕忙給銀行做壓力測試，而房價翻著跟斗漲的時候，誰想過為消費者做個房價承受能力測試呢？

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