本報記者 商 灝 北京報道

　　北京市政府有關樓市調控的所謂“京十一條”公布以后，目前國內地方版的樓市調控政策有陸續(xù)出臺之勢，但有輿論認為，由于地方與中央在相關利益訴求上不盡一致，雖然中央嚴令有加，而地方則表面順從呼應卻可能陽奉陰違或留有政策后門，恐使中央調控初衷難以有效實現(xiàn)。也有人擔心中央與地方會有政策博弈，最終或共走平衡木。但兩周前曾斷言“惟二次房改才可制止房價瘋漲”的中國宏觀經(jīng)濟學會副會長兼秘書長王建，最近再次接受本報記者采訪時，闡述了他的不同看法。

　　中央強壓之下

　　地方或對政策調整變形

　　《華夏時報》：您認為在樓市政策上有無可能顯現(xiàn)中央與地方相互博弈的局面？

　　王建：這是一種假設呢，還是已經(jīng)可以看到實際的例證？實際上，我們已經(jīng)看到，目前中央和住建部以及北京市出臺的相關政策都很嚴厲。而北京市的政策，尤其對購房人實行了最嚴格的界定。這表明各地是在落實中央政策。我原來曾擔心地方政府會為了自己土地財政的利益，不愿收緊當?shù)胤康禺a(chǎn)市場。因為打壓房價的結果，是地價將拍不上去，這將導致土地財政斷流，對地方機動財力將是個很大損失。如果地方政府真的因此而對中央政策陽奉陰違，明里一套暗里一套，這的確可稱之為博弈。

　　但目前地方政府受到來自兩方面的巨大壓力：一方面是中央政府嚴令一定要把房價打壓下去；另一方面是老百姓對房價不斷高漲的現(xiàn)狀很不滿意。所以，各地方政府特別是那些房價漲得最厲害的地方，像北京、上海、深圳、廣州等，當?shù)卣�府都出臺了很多嚴厲的措施，反映了這些地方政府所考慮的，是如何能夠貫徹中央指示方針，堅決把房價壓下去，也反映了中央和地方兩股力量在往同一個方向努力，而不是對沖，不是博弈。

　　《華夏時報》：但在打壓房價的政策上，地方與中央有十分一致的利益所在嗎？

　　王建：目前中央施壓地方之后，地方政府以相關舉動順應了中央的意圖，但這對地方政府來說是有損失的。地方政府本不愿意這么做，過去也一直不愿意這么做，皆為利益驅動所致。比如，中央號召建設廉租房多年，但這幾年為什么各地卻都并未見真正落實？為什么大家都不愿意拿出土地建設廉租房？還不都是因為有地方利益在搗鬼？本次中央空前嚴厲的樓市新政，因為搞了問責制，因為和地方官的官帽緊密關聯(lián)了，所以迫于中央的強大壓力，地方官怎能不顧及自身更大的利益而積極響應中央方針？怎能不和中央保持一致打壓房價？

　　《華夏時報》：上述前提下出臺的表面上很嚴厲的地方打壓房價政策，是否讓人們有理由懷疑其不會存在后門或漏洞，政策執(zhí)行不會被打折扣？

　　王建：這是一個問題。中央樓市新政這么大的力度能夠維持多久？有可能在中央政府巨大政策壓力下，地方政府不得不跟著走一走，做一做，否則就將受到制裁。但過一陣子如果壓力不再像現(xiàn)在這樣大，地方政府還會再積極去做嗎？因為不符合地方利益，所以地方政府肯定存在陽奉陰違的心態(tài)，也因此做與不做，多做與少做，都和壓力大小密切相關。強壓之下，無奈之時，甚至有可能對中央政策進行調整變形。

　　政策終需反思

　　單純打壓房價難以解決問題

　　《華夏時報》：您是說樓市調控政策無論中央地方都不可能持久？

　　王建：現(xiàn)在有兩方面的問題。

　　一方面，正如我上次對你所說，政策并非持久與否的問題，而是其不可能從根本上解決矛盾，也就是政策難以從根本上壓制房價，因為房子的剛性需求很大。

　　我們看到的現(xiàn)實是，已經(jīng)采取的很多有力的措施，已有可能暫時把房價壓下去。有分析認為房價可能被壓制下降到30%的程度。通過貸款緊縮、戶口限制，種種投機性需求的確被壓制。即便如此，北京三環(huán)以內房價仍是2萬多一平米。這是普通老百姓能買得起的價格嗎？房價已被架到一個高不成低不就的地步。因為大家都看到了土地的長期稀缺、房價的長期上漲趨勢，房價泡沫雖被打掉，房價卻并不可能被長久地壓制下去。而且，即使房價暫時被壓制，但究竟壓制到多少，才是普通老百姓可以接受的？與此同時，被壓制了房價的樓市，等于是被窒息了。目前真實需求上不來，投機需求被打下去，房價已然停滯，這當然也不是房地產(chǎn)商所愿意看到的局面。于是供給上不來，并可能造成供給停頓，而對于未來的需求而言，這一點供給是否根本難以滿足？

　　可見矛盾并沒有消除，打壓房價卻成了惟一目標，并把真實需求也耽誤了。如果這樣做依然不能解決讓所有老百姓都有住房的問題，到時候可能就需要對政策進行反思和調整。

　　另一方面，與此同時，內地經(jīng)濟有可能再次出現(xiàn)下滑，這是非�，F(xiàn)實的問題。很有可能明年內地經(jīng)濟增長勢頭就開始低落，那樣到2012年或2013年處于低谷，可能非常嚴重的經(jīng)濟危機就要到來。到那時，中央政府為了保增長，樓市政策可能又要再次大放開。

　　上述兩個方面的問題，最終可能迫使現(xiàn)有政策在未來轉向：第一，政策收緊無效，第二，政策仍須放開。

　　《華夏時報》：我們應該怎樣看樓市資金流向變化所可能帶來的影響？

　　王建：我認為現(xiàn)在好像影響還不是特別大。因為按照國際通行的統(tǒng)計規(guī)則，CPI里包括房租變化指數(shù)，而并不包括房價變化指數(shù)，內地現(xiàn)行的CPI統(tǒng)計方法，是一種與國際接軌的方法。拿北京地區(qū)來說，比如最近看到有報道說，房屋購買總數(shù)當中，有23%是投機性需求。所謂投機性購買的房屋，其實多數(shù)并非閑置在那里，而是通過出租保值。

　　今年來我們觀察到的一個實際情況是，房價暴漲的同時，房租并沒有跟隨大漲上來，這說明租房市場可能是個供求平衡甚至供過于求的市場，也就是租售比的變化并不影響租金的變化，租金是相對穩(wěn)定的。而房租穩(wěn)定對CPI的影響是不變的。所以從這個邏輯上來推論，以為房價下跌了房租也跟著下跌，CPI也將隨之變化，這種判斷是不能成立的，并沒有這種前景。

　　《華夏時報》：樓市流出的資金是否會去炒作一些稀缺資源類產(chǎn)品，比如最近一些中藥材原料價格突然大漲？

　　王建：現(xiàn)在的內地市場已經(jīng)有相當一批資金游離出實物，專門在資產(chǎn)價格波動時牟利。馬克思早就說過，資本只有在運動中才能升值。相對于樓市股市，游資在其他領域牟利可能并不成熟，也要困難一些。

　　繞一個大彎子

　　結果仍會搞二次房改

　　《華夏時報》：您預計本次高強度樓市新政帶給經(jīng)濟好的或不好的影響大概會在什么時候出現(xiàn)？

　　王建：我認為現(xiàn)在正是打壓樓市的政策最密集的時刻，密集的政策導致房價下行將會維持一段時間，當房價達到底部，比如北京地區(qū)房價降了30%的時候，也會再持續(xù)一段時間。但當大家看到房價下跌之后老百姓還是買不起房子的時候，政府政策就會受到批評，認為不能解決問題根本，到那時政策就又要調整。估計到明年這個時候，就是政策再次調整時期，怎么也得經(jīng)歷一年的時間吧。

　　《華夏時報》：這或是一種循環(huán)往復無法改變的宿命。

　　王建：我上次就說了，該出臺的能想到的辦法即使都用盡了，還是解決不了問題。到那時，王建所說的惟有二次房改才可解決問題根本的觀點，就會被認為是真正正確的了。

　　我們現(xiàn)在探討了很多的途徑，就是不想走二次房改的道路，而是搞什么經(jīng)適房，并且搞得變了形，現(xiàn)在又反過頭來要清理經(jīng)適房市場，同時又要打壓房價。實際上，如果搞了二次房改，讓那些中低收入階層，那些永遠不可能買得起住房的人，能夠住上政府提供的有保障的廉租房；讓那些高收入階層自己買房居住，自己選擇價格或高或低的住房。這樣政府豈不是輕松許多？

　　而當前的路徑選擇，其結果是，富人也要得罪，窮人也要得罪。因為富人有錢你不讓他買，窮人沒錢永遠買不起。

　　《華夏時報》：二次房改的結果一定會比第一次房改結果好嗎？

　　王建：結果好與不好，關鍵在于政策執(zhí)行過程中能否真正解決問題。作為發(fā)展中國家，我們可以借鑒發(fā)達國家成功的經(jīng)驗。為什么那些發(fā)達的純粹市場經(jīng)濟國家要把一半的住房需求化成政府保障性供給呢？他們那樣做為什么成功了呢？他們這樣的轉變其實是可以看得到的。事實說明在市場經(jīng)濟環(huán)境下，有一部分人的收入就是上不來，就是不可能憑自己的財富創(chuàng)造較好的住房條件，如果政府不能提供給這些人保障性住房，這些人就住不起房。

　　因此，二次房改是包括日本、韓國和中國香港等很多發(fā)達國家和地區(qū)所走過的成功之路，而并非國內哪個專家學者的發(fā)明。

　　如果我們不看到人家的成功經(jīng)驗，自己硬要再去摸索，搞得不倫不類，既不計劃，也不市場，像什么經(jīng)適房，那將越搞越亂。

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策，就是不想搞二次房改，不想搞發(fā)達國家通用的住房模式，這樣到最后亂來亂去可能還得走人家的路。

　　《華夏時報》：按照您的這個邏輯，是否當前所有樓市政策都應停止，而立即進行二次房改問題就可以解決了呢？

　　王建：那當然。我認為政府也應該能夠看得很清楚了，或者說他們還不死心，認為中國內地情況特殊，甚至認為應該體現(xiàn)中國模式的好處在于能夠解決別的國家解決不了的問題。但各種辦法都試過之后結果可能還是不行。最后可能被迫走到發(fā)達市場經(jīng)濟國家走過的成功道路上去。但我們?yōu)槭裁匆�繞這樣一個大彎子呢？

　　《華夏時報》：您認為二次房改是必然要走的路。

　　王建：二次房改關聯(lián)到中國內地的城市化進程和我們如何應對外部再次沖擊的大問題，也關系到后續(xù)如何保增長的問題，而絕不僅僅是一個房地產(chǎn)政策問題。現(xiàn)在我們看到，世界經(jīng)濟的第二波沖擊馬上就要到來，可能本輪產(chǎn)能投資到那時就是產(chǎn)能釋放。這樣內外需緊縮雙碰頭的格局，要求我們不走城市化道路就根本走不動，所有的矛盾將根本沒有化解的通道。在這樣的情形之下，要推動城市化，若不搞二次房改將如何解決中低收入人口的住房問題？所以，二次房改必須要搞。

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