中新網4月26日電 今日出版的《香港經濟導報》刊載了中國社科院金融研究所研究員易憲容的文章。易憲容在文中指出，國內個人住房銀行信貸的緊縮將是房地產調控的真正開始。

　　易憲容在文中表示，這次新的房地產調控政策就是要通過個人住房信貸緊縮政策從根本上來遏制房地產的投機炒作，就是要讓全國近期來過快上漲的房價得以遏制。可以說，這次房地產宏觀調控的政策目標明確，其出臺的政策的核心也指個人信貸。

　　他指出，新一輪的房地產宏觀調控已經開始，這次房地產宏觀調控重點放在房地產信貸政策、房地產稅收政策及增加土地的供給上，放在地方政府真正政策落實。如果是這樣，近期的房地產市場有可能面臨著較大的調整。國內個人住房銀行信貸的緊縮將是房地產調控的真正開始。

　　他分析說，當大量的銀行信貸涌入房地產市場時，國內各地房價豈能不快速上漲？當房地產成為居民最為便利、風險最低的投資工具時，購買住房就如炒股市一樣，房地產的價格豈能不快速飆升？

　　另外，他提到，從現有的數據來看，2009年個人從銀行獲得貸款為2.46萬億元(同比增長了4倍多，2008年為6,000多億元)，今年第一季度個人從銀行獲得貸款又增加了9,202億元(同比增長了2倍多，2009年第一季度為4,223億元)。比如上海市，2010年個人住房貸款同比增長了11倍。足見個人房地產信貸的瘋狂。也就是說，2009年全年及2010年第一季度共15個月的時間里，國內居民從銀行獲得了信貸資金達到近3.4萬億元(而這大部份資金進入房地產市場)，但是從1998年到2008年近11年的時間里，個人貸款余額僅2.98萬億，近期15個月個人貸款是前11年的115%。可見，近15個月有多少銀行信貸資金進入房地產市場。這才是國內房地產市場價格快速飆升的問題所在。

　　易憲容解釋說，從2010年以來情況來看，盡管國內銀行總信貸是收縮了，但是第一季度個人銀行信貸增長所占整個信貸增長的比重達到了35%以上，而2009年該貸款占比為13.5%。如果加上第一季度房地產商的開發貸款為4,000億元(估算)，那么2010年第一季度，個人經營性貸款與房地產開發商貸款占全部貸款一半以上。如果再加上建筑貸款、土地融資貸款、住房抵押貸款及政府融資平臺等與房地產有關的貸款，那么今年第一季度絕大部份銀行貸款通過不同的方式都進入房地產市場。當大量銀行的資金都進入房地產市場時，房價瘋狂也就自然了。

　　最后，他闡述了關緊信貸閘門的原因。因為，無論是上調購買住房者首付比重，還是提高購買住房的按揭貸款利率，或是要降低住房炒作者利用銀行信貸資金的比例或杠桿，或是提高住房投資炒作者的成本，都能夠對銀行信貸有所收縮。當然這種收縮又分為兩個方面。一是已經進入者的信貸收縮；二是新進入者的信貸收縮。從最近的出臺政策來看，重點是放在后者而不是前者。這樣，其宏觀調控政策只是對將要進入的住房市場投資者有影響，而對已經進入的投資者影響不會太大。因為，這些已經進入的投資者可能早就賺得盆滿缽滿了，資金實力足及房地產的投資收益高，他們可以把手上的住房持有一段時間，等待政策效應出臺再決策。

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