一份嚴厲調控房地產市場的政策性文件——《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(下稱《通知》)4月17日公布，這是繼《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》之后又一記更重之拳。

　　文件甫一公布，市場迅速作出強烈反應。也難怪，近年來政府針對樓市的調控手段絕不在少，但力度如此之大、目標如此精準的，卻并不多�！锻ㄖ�》從抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設及加強市場監管等方面入手，力求抑房價、穩市場。

　　國務院此次推出的調控政策，對市場觸動最大的，是實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，房價過高地區還可暫停發放第三套住房貸款，其意為嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房；同時，《通知》中還要求，財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。

　　相當長一段時間以來，房價一直呈不斷上漲之勢，不少地方房價漲勢過快，泡沫較為明顯。一方面，價格逐漸偏離價值，產生了重大的民生難題；另一方面，房價的不斷上漲，形成泡沫，金融風險也隨之不斷加大。在此背景下，政府下大力氣調控房價，其意義顯而易見。

　　此時，我們需要弄清的，是政府為何下決心加大調控力度？從宏觀經濟的基礎來看，政府又是否具備了嚴厲調控的條件？認識清楚這兩個問題，將有助于對當下樓市調控的理解及市場未來走勢的把握。

　　房價居高不下，民眾叫苦不迭，樓市投機現象嚴重，房地產開發領域腐敗行為頻出，地方政府過于依賴“土地財政”——這幅圖景，是中國房地產市場中最為真實的情景。也正因如此，中央政府一再祭出調控手段，意欲穩定市場，緩解民生壓力，預防不必要的經濟、社會危機。

　　現在看來，以往種種努力，影響是明顯的，但問題在于，其效果還遠未達到實現政策目標的程度。全球金融危機爆發之后，中國斷然采取適度寬松的貨幣政策，不過，在執行中卻一度出現過度寬松的現象。資金大量流入股市、樓市等資產領域，這是造成樓市泡沫繼續擴大的一個重要原因。

　　于是，樓市一邊調控、價格卻一邊上漲。就在剛剛過去的3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，這雖有去年同期樓市相對冷清的原因，但房價的不斷攀升走勢也是十分明顯的。這表明，政府加大政策調控力度，抑投機，增供給，實為必要選擇。

　　從宏觀經濟的基礎來看，中國經濟已然走出了金融危機的陰霾，盡管復蘇的質量有待繼續提高，但僅從GDP的增速觀察，政府針對樓市這個“支柱性產業”進行“刮骨療傷”，大有必要。許多機構預測，2010年中國GDP增長率將再進兩位數——未來的事實是否一定如此，姑且不論，經濟持續快速發展的態勢卻是顯然的�？梢哉f，這是政府得以繼續嚴厲整治樓市的重要前提。

　　我們相信，鑒于此次《通知》的嚴厲性與目標的精準性，所出政策對樓市投機行為的抑制會起到積極作用。不過，就以往經驗來說，上有政策、下有對策的事情屢見不鮮，也應注意。如從《通知》要求房價過高地區可暫停發放第三套住房貸款——那么，哪些地區為“房價過高地區”能否加以明確？

　　同時，“可暫停發”之類的表述，對金融機構的約束性也是有限的。作為市場主體的金融機構，當然會從自身利益最大化的角度來作出衡量。這也意味著，從政策執行的角度，既要尊重市場主體的行為，也要使政策在操作層面不致有過大彈性，否則，定然會影響到調控效果。

　　總體而言，此次嚴厲的樓市調控舉措，會對樓市產生較大影響。我們一直認為，樓市擠泡沫是必要的，防范金融風險也是必要的。中國樓市作為一個不完全的市場，“失靈”現象在所難免，這是政府加強調控最有力的理由。但是，調節價格終究不是政府的主要使命，在根本上，還是要改變地方政府對“土地財政”的過度依賴，讓政府職能歸位，大力建設保障性住房，也讓市場發揮其應有作用。

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