建廉租房應成政績“硬指標”(專家說)

　　鐘茂初

　　●房價上漲與政績考核有關聯

　　●廉租房受益人口應成為指標

　　●利用土地出讓金多建廉租房

　　●建設規(guī)模要與房價調控掛鉤

　　當前的高房價和房價的不斷飆升，給中國宏觀經濟累積了巨大的泡沫風險，各級政府對此有著不可推脫的責任。之所以房價會不斷地單向上漲，關鍵是在現行的體制機制中只有政府支持房價向上的動力機制，而缺乏反向調控的動力和手段。

　　要解決高房價和房價不斷飆升的問題，就不得不先行拆除各級政府“政績指標”與高房價的正向聯動機制。毋庸諱言，當前行政體系的政績考核中，事實上存在一個以GDP(國內生產總值)數據和財政收入為主要指標的考評體系，而高房價以及與高房價密切關聯的巨額土地出讓收入，必然為各級地方政府帶來正面的政績指標，房價越高，其政績指標則越突出。在這樣的評價考核體系下，地方政府不僅沒有動力去遏制房價非理性的上漲，反而會不遺余力地去維持高房價和房價的不斷上漲。

　　那么，應當如何來實現政府反向調控房價的機制呢？要想使住房價格回歸理性，調控手段或是增加供給或是減少需求，目前大量增加供給已不可能，所以惟有調控需求，但由于住房的基本需求是剛性的，所以政府必須通過提供更多的廉租房來滿足住房基本需求，來達到抑制需求、抑制房價和房價上漲預期、抑制投機性購房需求的目的。從某種角度來看，廉租房的嚴重短缺是造成當前房地產價格單向上漲的重要因素。如果，每一個城市都有足夠多的廉租房供給，即使房價不斷上漲，也不會影響民眾對于基本住房需求的滿足，就不會對社會穩(wěn)定帶來太大的影響。

　　為什么近年來各級政府沒有通過這一方式來抑制房價的非理性上漲呢？關鍵還在于廉租房建設與政府部門的主要政績目標嚴重沖突。雖然，廉租房建設與供給，也是地方政府的責任目標，但比起GDP等政績“硬指標”來，只能算是一個沒有強制力的“軟約束”。在現行的政績考核評價體系中，廉租房的建設與供給尚未成為政績目標中的“硬指標”。首先，廉租房建設，不僅要占用土地資源和財政資金，而且在減少土地收入和房地產稅費收入的同時也不能帶來較大的GDP增長。其次，還存在一個悖論：大量廉租房興建，可能會改變房地產市場的供求關系，經驗表明，每當保障性住房的供應量增加5%，將導致商品房售價降低3%左右，顯然這是地方政府不愿看到的，很多地方政府都把房地產作為支柱產業(yè)，他們不愿自己的政策影響自身支柱產業(yè)的發(fā)展。再者，多數地方政府奉行土地財政政策，試圖通過“經營土地”獲取更大的經濟利益，而建設廉租房與地方政府以地生財的目標不相符合，土地轉讓收入作為地方財政的最主要經濟來源，卻會由于廉租房用地而縮水。還有，現行的保障性住房(經濟適用房為主)是一次性提供，缺乏根據收入變化動態(tài)調整的機制，也就使得各級政府必須年復一年地不斷提供，不堪其重負。在這樣的背景條件下，各級政府部門也就只能“兩害相權取其輕”——保高房價而舍住房保障。

　　要解決這一問題，第一，削弱各級政府“政績指標”與高房價的正向聯動機制。必須改變各級政府的績效考核機制，要把“廉租房受益人口比例”作為強制性的政府職責，同時還要形成相應的財政支出結構(用于廉租房建設的財政支出應達到一定的比例)，使之真正成為各級行政部門必須完成的目標；第二，廉租房的建設，要與政府房地產土地出讓收入掛鉤。嚴格規(guī)定，房地產土地出讓金的主要部分，只能用于廉租房建設，而不能用于政府經濟建設投資和政府行政費用的支出；第三，廉租房的建設規(guī)模要與房地產價格調控掛鉤，只要沒有自有房產者均可無條件地申請租住廉租房，那么房地產價格越高，申請家庭就越多，政府必須供給的廉租房規(guī)模就越大。反之，房地產價格較低，申請者相對就較少，政府必須供給的廉租房規(guī)模就減小。因此，各地政府不得不通過廉租房的建設規(guī)模來達到調控房地產價格的水平。 

　　(作者為南開大學經濟研究所教授)

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