⊙北京科技大學中國經濟研究組

　　全國各地樓市近期以來再一次量價齊漲。2月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%。北京一季度新盤均價21880元/平方米，同比上漲90%。結合宏觀形勢面以及各方因素判斷，如不防患于未然，則今年中國房地產市場完全有可能續演較2009年更大的新一輪瘋狂。

　　為什么2010年年初一度交易冷清的局面未能持續，瘋漲之勢彈指間卷土重來？為什么“兩會”抑制高房價的宏音未散，賣家就頻出地王、買家就越漲越買？

　　關鍵原因，據我們研判有三。其一，政府希望發展主導型保障房，但在土地供應制度基本不變的格局下，中國房地產供不應求的總體趨勢無法改變，由此必然出現“錢多房子少”看漲預期；其二，各地熱熱鬧鬧出臺的五花八門的調控政策，其效果非但不能抑制房價，實質還將哄抬房價；其三，消費者已接受2010年房價將前高后低的判斷，在反射性原理的作用下，其實際消費將受預期影響而提前，全國樓市的升溫也因此而提前。

　　怎么辦？我們認為，在不改變土地供應制度的情況下，欲力避新一輪樓市瘋狂，從嚴征收土地增值稅幾乎是唯一的選擇。中央政府應毫不猶豫地在全國布局、實施、完善和推進此政策。

　　土地增值稅暫行條例指出，開征土地增值稅的目的是“規范土地、房地產市場交易秩序， 合理調節土地增值收益， 維護國家權益”。這包含了調控市場和調節收入分配的雙重目標，實際上是一個有效的政策利器。遺憾的是，因多種原因，這個土地增值稅的征收一直“有名無實”。2006年以前，我國每年征收的土地增值稅占房地產銷售額的比例一直在0.5%左右，2009年也僅為1.64%。2007年1月，國家稅務總局曾要求各地稅務機關嚴格土地增值稅清算，此舉曾令開發商大為緊張。然而，金融危機呼嘯而來，經濟形勢急轉直下，這一號稱“革房地產商命”的稅收政策再一次不了了之。

　　時至今日，重新祭出土地增值稅清算政策，可謂正當其時。

　　從嚴征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產企業的暴利，起到調節收入分配的作用。我國房地產市場雖不是高度壟斷市場，但擁有高額利潤是不爭的事實，房地產開發暴利一直為大家所詬病。目前，一手房的房價更多的根據市場行情(即供需關系)來定價，而不是根據成本加利潤加成的方式定價。而土地增值稅是房地產項目已銷售完畢(或者至少銷售85%以上)才清算的，是對房地產項目的超額利潤征收的。這種事后征收的稅，跟房地產開發環節的營業稅等流轉稅不一樣，稅負即使轉嫁，但想100%的轉嫁給消費者的可能性不大。長城證券的研究報告說：“毛利率為40%的項目被嚴格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%，毛利率越高的項目，征稅對項目利潤的影響越大”。因此可見，在利潤為王的資本時代，從嚴征收土地增值稅多少值得期待。

　　從嚴征收土地增值稅可以有效控制房地產市場的投資過熱，減少房地產企業的拿地沖動，提高房地產企業的風險意識。因為，目前土地增值稅的征收主要采用預征的辦法，即商品房銷售時，先根據銷售額預征一定比例(1%-3%)的土地增值稅，加上5%的營業稅、以及0.5%的城建稅和教育費附加，再加上有些地方預征的15%的企業所得稅，這無疑會對房地產企業，尤其是一些私有的小型房地產企業的資金鏈造成不小的壓力。即便對于那些規范的大型房地產商，土地增值稅的從嚴征收也可以在一定程度上抑制他們當地王的沖動。

　　從嚴征收土地增值稅，還可以有效調節房地產市場的結構。針對不同的商品房類型，土地增值稅的預征稅率是不一樣的。如果嚴格征收土地增值稅，那么無疑會加大非普通住宅的成本，轉而會保證普通住房的有效供給，控制非普通住房的過快增長和價格上漲，在一定程度上能改善目前普通住宅的供需矛盾。

　　土地增值稅政策要求直接轉讓土地的企業須在交易時清算應納土地增值稅，如果嚴格執行清算政策，將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。另外，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高可征收60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本，將可能會使開發商囤地陷入無利可圖的境地。

　　有道是，共產黨怕就怕“嚴格”二字。從嚴征收土地增值稅能否起到一劍封喉效果的關鍵，也在于“嚴格”二字。從嚴執行，關鍵有二。其一，大幅提升土地增值稅的預征率。目前，大部分地方預征率只有1%，遠遠低于實際清算的稅率。因此，很多房地產項目銷售完成后，房地產企業想盡一切辦法，故意久拖不清算，或者項目結束后干脆玩“人間蒸發”，令土地增值稅清算無從談起。大幅提升預征率是可以考慮的好方法。如果清算后可以退稅，房地產企業就會有主動清算的積極性，清算政策才有嚴格執行的基礎。二是稅務機關要排除地方政府的干擾，加大土地增值稅清算的人力、物力投入，嚴格核算房地產開發的成本，盡力做到“100%預征、100%清算”的政策目標。

　　雖然嚴格執行土地增值稅政策可以在當前有效調控房地產市場，但從長遠看，政策目標不能停留在控制房地產價格的過快上漲上，還須不斷提高房地產的宏觀效率并讓中國人民實現更幸福的生活，如此中國房地產改革就有必要從第一代不完全的市場型改革，第二代的引入政府主導的保障型房供應的二次房改，再躍升到完善土地供應的第三代改革，最終解決住房供需矛盾，并讓老百姓真正實現居住現代化的“中國夢”。

　　(執筆：趙曉、陳金保、田艷春)

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