“旅游島”絕不是“房產島”，旅游開發也絕不是房產開發。過度的房地產開發潛伏著重重危機，干擾旅游島的整體開發進程，迪拜就是很好的例子。

　　█文/何維達，北京科技大學經濟管理學院教授、博士生導師

　　劉亞林，北京科技大學管理科學與工程博士生

　　最近國務院批準了海南國際旅游島規劃，這對海南省打造旅游休閑度假產業奠定了堅實的基礎。與此同時，國內外對海南的炒作和投資也如日中天，尤其是海南房地產的炒作更加瘋狂甚至有點失去理智！

　　國際旅游島的規劃雖然會助推房地產的發展，但是絕不等于房地產發展，而當所有的投資注意力都傾注到房產上時，旅游島的發展重點就會發生了畸變，而事實上也正有朝著這方面演進的趨勢：從2009年開始，大量的資金蜂擁而入，海南房價特別是三亞的房價幾乎天天在漲，創下了全國漲幅之最。海南現在再一次扶搖直上的房價讓人感覺恐懼和擔心——這個曾經令很多人心驚膽寒的海南房產泡沫是否重來？它會帶來多大的危害？

　　房產泡沫的四個危險信號

　　通過對國內外的比較研究，我們發現海南房地產泡沫開始出現，有如下四個危險信號：

　　第一，大量資金涌入，高房價超常規攀升。據報道，從2009年年初開始，已經有大量資金進入海南，截至2009年10月，僅大型房地產開發商投入的資金就達到1000多億元。12月初，更是有媒體報道，有超過1992年10倍的資金進入海南，這里面當然包括各種熱錢。如果這些資金多數用于實體經濟倒沒有什么問題，可是卻集中在房地產行業，這就容易制造大泡沫。我們從非正式渠道了解到廣州、深圳、北京、上海等國內一線商品房價格下跌之時，海南房價卻快速上漲，2009年上半年三亞市新建商品房均價已超過每平方米8400元，海口市均價超過4500元，10月份三亞市場價超過每平方米12000元。到11月份，三亞房價又上漲2.4%，有些地方也已經達到每平方米兩萬多元。

　　雖然在中國，炒作海南房地產的理由可能有數十條，但是與海南相比，迪拜的旅游優勢更是全球獨一無二的，即使如此，迪拜依然遇到嚴重的債務危機，房地產價格在每平方米兩三萬元就出現危機，現在房價大跌接近1/3。那么當今海南的國際旅游形象還未形成，2009年三亞平均房價就狂漲40%以上，這說明海南的房價已經超前上漲了。海南房地產畢竟經歷過早期的泡沫破滅，而今泡沫重演的趨勢愈來愈強。如果照此發展下去，海南有可能重蹈上世紀90年代的泡沫破滅，或者成為第二個迪拜！這絕不是杞人憂天！

　　第二，泡沫集中在銀行和房地產。一方面，銀行大規模放貸，推出各項房地產優惠貸款，另一方面消費者過度按揭投資房地產。目前海南購房(包括投資和投機購房)的人群中，一次性繳款的比例不太高，大約80%以上的人是通過銀行貸款按揭買房。依靠銀行貸款買房是典型投機行為，也是一種賭博行為。他們中的很多人預期海南房地產價格會大幅度上漲，所以利用國內銀行的低利率按揭買房，然后通過房地產的高收入即差價收入來彌補資金的短缺。他們之所以這樣做，就是因為奉行現在的投資理念，即房地產尤其是海南的房地產是最增值的，即使不吃不喝也要按揭買房。這種情況，不是和2009年的迪拜債務危機爆發前很相似嗎？不是和2007年的美國次貸危機爆發前很相似嗎？遠一點看，這不是和日本上世紀80年代后期的房地產泡沫很相似嗎？

　　雖然我國中央銀行對銀行資金流入房地產已經保持了高度的警惕，并動用了一連串控制信貸的手段，但部分注重中日經濟比較的日本經濟學家，還是堅定地認為，相當數量的銀行資金流入了房地產。“中國房地產的風險都集中在銀行業，這一點與當年的日本非常相似。”日本銀行官員福本智之說。“泡沫時代”的日本也是如此，商業銀行的資金，直接或間接地大量流向房地產領域。國務院發展研究中心宏觀部副部長魏加寧說，盡管中國房市的資金渠道與日本不完全相同，但是這種傾向值得注意。國外流入的資金和國內的“炒房團”投機房地產的行動，無不隱含著泡沫的危險。

　　第三，當前國際上人們收入和購房比大約是1∶6，我國已經達到1∶20，甚至更高。如果以海南省人均收入來觀察，這一比例顯然超過了1∶20。這也是一個危險信號！國外發達國家的人均收入比我國高很多，可是收入和購房比與中國相比低30%以上。即使這樣，這些國家都出現了房地產泡沫。更為嚴重的是，如果房地產泡沫破裂，那么后果不堪設想。

　　第四，海南“地王”價格頻繁再現，說明房地產開發商并沒有認為海南已經出現房地產泡沫，甚至預期未來房價會節節攀升。在這種預期之下，他們壓根沒有把政府遏制房地產泡沫的舉措放在眼里，而是進一步推高房價。事實上這也是一個危險信號！

　　2009年12月15日，一條令絕大部分海南開發商措手不及的新聞在業內被快速傳播：三亞市迎賓路一塊112畝的土地被拍出1500萬元/畝的天價，該價格為海南近年來土地拍賣最高價，比2008年的最高價760萬元/畝漲了一倍。據了解，這塊位于三亞市迎賓路的土地，既不靠海，也不在三亞目前城市中心區域。如此下去，這種房地產泡沫將愈演愈烈，其結果是嚴重的。

　　享譽日本經濟產業界的經濟學家，野村證券資本市場研究所主任研究員關志雄前幾年就說：“中國房地產價格的不斷攀升，股價猛然之間的高漲，已經泛出泡沫經濟的朵朵浪花，這與1980年代后期的日本越來越相似。”這句話用來描述當前的海南房地產泡沫一點不為過。

　　觀點：警惕房地產泡沫摧毀國際旅游島建設

　　“國際旅游島”絕不是“房產泡沫島”，旅游開發也絕不是房產開發。雖然旅游開發會讓房地產增值，但是過度的房地產開發潛伏著重重危機，迪拜就是很好的例子。如果海南房地產瘋漲速度任其發展下去，那么未來兩年內海南房地產泡沫有可能再次破滅。其危害將遠大于上世紀90年代的那次泡沫風險。其危害主要有：

　　第一，房地產泡沫不利于海南國際旅游島建設。國際旅游島不是一般意義的旅游房地產開發，它應該是高水平、高起點、低污染、低密度的生態環保型的建設。國務院批準的海南國際旅游島規劃中非常慎重地沒有直接提出發展房地產，也許考慮到這樣會刺激房地產泡沫。所以，海南國際旅游島必須先規劃后建設，而且必須循序漸進。盲目擴張和急于求成都是有害的。可以參照國內外一些卓有成效的旅游城市如美國夏威夷、印度尼西亞的巴厘島和中國的九寨溝。這些風景名勝旅游規劃都很不錯，而且這些地區在開發旅游資源的時候沒有導致房地產遍地開花。

　　美國的夏威夷和印尼的巴厘島與三亞屬于同一緯度，也是絕好的旅游勝地。其房價與上海差不多，與該區域的居民收入相比并不算太高，而且那是長期發展的結果；更重要的是，它主要不是靠房地產吸引游客，而是靠適宜的環境，合理的價格，以及娛樂、購物等吸引顧客。如果夏威夷和巴厘島房價奇高，環境破壞，人滿為患，那么它不可能成為世界著名旅游勝地。所以，凡是世界著名風景勝地，除了少數地區(如迪拜)出現房地產泡沫并且受到泡沫的懲罰之外，多數地方對開發房地產都非常慎重，不像現在海南這樣大規模開發投資，以至于房地產泡沫開始急劇膨脹。這樣下去的結果，海南國際旅游島可能會變成房產泡沫島，最后有可能廢于房地產泡沫。

　　第二，房地產泡沫將會干擾海南省整體經濟社會的可持續性發展，破壞其自然環境。海南房地產泡沫破滅之時，將是海南經濟陷入嚴重衰退之日。高房價首先吞食海南的國民財富，少數人利用泡沫大發其財，然后把債務和爛尾樓留給當地政府和老百姓。無論是上世紀90年代的第一次海南房地產泡沫，還是上世紀80年代的日本房地產泡沫，或者是2007年美國次貸危機和2009年的迪拜債務危機，無一不是如此。其次，大規模的房地產投資，不可避免會出現盲目建設，破壞海南尤其是三亞的自然生態環境，其危害不亞于1958年“大躍進”對中國經濟的破壞。縱觀世界著名的旅游勝地，無論是美國的夏威夷還是印度尼西亞的巴厘島，都十分注意環境和生態的保護，其發展絕不是靠過度開發，因為旅游風景名勝的承載力有限，如果超過某個限度，將帶來大量的污染，那么它的吸引力就急劇下降，就可能出現欲速則不達的結果。

　　從世界著名旅游地區的情況看，旅游收入主要來源并不是依靠房地產創造的。旅游主要賣點一般是自然風景、人文環境、休閑、娛樂和購物等，其中房地產的作用只占30%左右。香港、日本購物對房產的推動力稍微大一些。但是，海南不能像日本和香港那樣去打造，它應該保持其本色，依靠房產開發可能帶來較大的負面效應。因此，海南國際旅游島建設應該向夏威夷和巴厘島學習，突出其本色。如此看來，海南風景和娛樂對房產的推動性可能不會太大，否則，過度的房地產開發必將超過自然環境的承受能力，破壞其本色，結果將降低旅游價值。

　　第三，房地產泡沫破滅最終使大多數投資者血本無歸，挫傷他們再投資的積極性。第一次海南房地產泡沫留給投資者的慘痛印象就是資產急劇縮水，投資幾乎血本無歸。現在是否再現當年的危機？如果每年房地產價格攀升速度與2009年相當甚至超過，而且無論開發商還是購房者仍然這么瘋狂，尤其是地方政府也失去理智，那么過不了多久，房地產泡沫一定會破滅。到那個時候，投資者將付出沉重代價。

　　第四，房地產泡沫將使當地大多數老百姓生活更加困難。高房價是資產泡沫的表現形式之一，而資產泡沫又是一種變相的通貨膨脹。如果海南房地產大規模擴張，高房價節節攀升，那么在繁榮時推高當地的物價水平，導致通貨膨脹，多數老百姓日子較艱難；當資產泡沫破滅經濟陷入衰退時，老百姓面臨失業，日子更加不好過。所以，房地產泡沫只對少數人有利，對大多數人有害無益！

　　第五，房地產泡沫將使海南國際旅游島不堪重負，最終可能走向衰敗。海南國際旅游島主要以其優美的環境吸引海內外游客，所以在打造國際旅游島時，必須綜合考慮環境友好力、資源吸引力、交通承載力、旅游接待力、產業發展力等指標。如果大規模開發房地產，尤其是在530多平方公里的黃金地段高密度地開發，就有可能破壞其生態環境的平衡，使其不堪重負。

　　從國外著名的風景名勝地區比較研究中，我們發現，雖然多數地方人口密度較大，但是其生態環境承載力、交通承載力、旅游接待力等都能夠勝任，而且房地產不是遍地開花，因為大規模的房地產建設除了急劇增加人口密度外，更重要的是增加生態環境承載力、交通承載力、旅游接待力。超負荷運行，最終將使名勝風景不再風光，走向衰敗，比如，日本昔日的軍艦島就是如此，現在變成人煙稀少的荒地。

　　因此，提出海南房地產泡沫風險并不是危言聳聽。無論中央還是海南省地方政府應該高度關注這一問題。首先，必須搞好規劃，做到先規劃后建設。同時，應該劃定一些風景名勝地點永遠不宜開發，實行嚴格的環保制度。這一點可以參照九寨溝的做法。第二，必須構建海南省房地產風險預警機制，實時監控房地產開發和價格趨勢，避免瘋狂炒作。第三，必須建立有效的激勵監督機制。對城市環保建設維護和檢舉有功的人員(包括政府官員、開發商和市民)給予適當的獎勵，對造成生態環境破壞的機構進行嚴厲打擊；最好建立公開信息制度，讓更多的人了解并參與其中，以防暗箱操作。第四，必須密切監控境外熱錢動向，避免造成海南房地產價格的暴漲暴跌。第五，必須實行政務公開，避免官商勾結，制造房地產泡沫。■

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