王宇 鐘李

　　大龍公司2億元保證金被沒收，表面上看，這只是因為拍地交不起全款而保證金遭沒收，實質上表達了政府將嚴格執行國家相關房地產政策的立場和態度，土地出讓將堅決按合同約定來執行，開發商切勿心存僥幸心理，認為自己情況特殊、背景過硬，政府會給予優待

　　2010年1月22日，北京市國土資源局貫徹落實國土資源部《關于掛牌督辦處置房地產開發閑置土地的通知》相關要求，發布了關于加強閑置土地清理處置問題的公告，對大龍房地產開發有限公司等8家欠繳地價款、未按期簽訂出讓合同的單位，暫停其在北京市土地交易市場參與新的土地出讓交易活動的資格。

　　2月1日，北京市國土資源局發布公告，取消北京市大龍房地產開發有限公司順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地國有建設用地使用權出讓競得資格。公告稱，由于大龍公司逾期未簽訂該宗地的《國有建設用地使用權出讓合同》及《土地開發建設補償協議》，依據拍賣文件的有關規定取消大龍公司的競得資格，同時決定大龍公司已經交納的2億元競買保證金不予退還。

　　去年11月20日，該宗規劃建設面積271565.4平方米的地塊，以14.1億元起拍。經歷190輪競價，大龍力壓保利、龍湖、遠洋等知名房企，以50.5億元競得上述住宅用地使用權，折合樓面地價近每平方米3萬元，總價與單價都創下當時北京商品住宅項目最高。按照網上曝光的大龍地產2009年的凈利潤計算，需要將近15年才能支付50.5億元的土地出讓金，顯然其實力與所拍“地王”根本不相符。

　　鑒于土地供應有限、地價長期看漲的心理，土地儲備規模被開發商視為實力和后續發展能力的象征。在我國實行土地的“招拍掛”制度后，土地資源的希缺性，催生房地產開發商之間產生硝煙彌漫的博弈，也導致了地王現象的產生。業內人士披露說，其實很多開發商并不可能一次性拿出這么大筆的資金，他們往往是采取“分期付款”的方式，先通過競標拿到建設用地使用權證書，然后邊開發邊支付土地出讓金，開發商要承擔的風險極小。在這樣的環境下，不顧自身實力爭拍地王的現象，也就不足為奇了。

　　國土資源部2007年9月28日發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》明確規定，開發商將不能再“邊付款邊拿地”，也不能“先拿地后付款”。《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第二十三條明確指出：“受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部國有建設用地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發放建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。”但由于相關配套制度及懲罰措施的缺失，以及巨額短期利益的誘惑，仍然有企業在自身資金不足的情況下鋌而走險，爭拍地王。

　　政府本次沒收保證金并收回土地，是嚴格地履行土地出讓的法定程序的行為，而大龍公司在拍下“地王”時就應預期到由此可能導致的一切風險及后果。其實政府收回土地早就有先例，但像這次這樣沒收上億元的保證金恐怕是史無前例的。大龍公司2億元保證金被沒收，表面上看，這只是因為拍地交不起全款而保證金遭沒收，實質上表達了政府將嚴格執行國家相關房地產政策的立場和態度，土地出讓將堅決按合同約定來執行，開發商切勿心存僥幸心理，認為自己情況特殊、背景過硬，政府會給予優待。大龍地產的實際控制人是北京市順義區國資委，當時大龍敢于在沒有支付能力的情況下拍下地王，與其自恃背景特殊不無關系。這次政府沒收保證金并收回土地，對于開發商盲目爭地將起到一定的警示和抑制作用。

　　及時制裁沒有足夠資金實力卻盲目搶地的企業是遏制地價過高的手段之一，也表明政府遏制過高房地價的政策開始從源頭上落實，但這樣還遠遠不夠。我國土地在供應、開發和監管上還存在很多嚴重問題，如土地閑置問題，也是導致房地產市場泡沫化，房地價居高不下的重要原因之一。

　　土地閑置兩年無償收回、閑置滿一年不滿兩年按土地價款的20%交納土地閑置費、對閑置土地征繳增值地價，這三項制裁措施按理已經很嚴重，但對那些能靠拿地后在資本市場融資的開發商來說，這點成本顯然算不上什么。高價拿地，閑置不用，表面上看起來是賠錢的買賣，但對很多開發商來說，賬外的收益遠遠超過賬面上的損失。尤其是對那些準備上市或者已經上市的開發商，高價囤地更是擴大市值和影響力最簡單最直接的方式，資產高估、市值膨脹，拿地蓋房最后變成了一場資本游戲。開發商拿地后不開發，造成房屋供給緊張的表象，房價上漲，股價跟著漲，不用開發地產賺的錢更多。何況對于很多閑置的土地，政府的清收及制裁措施不及時也不到位。因此，必須嚴格執行并完善關于土地閑置的法律法規，同時不斷完善相應配套制度，增強可操作性，落實具體的制裁措施，以確保開發商不敢也不愿閑置土地。

　　另外，在土地供應、開發和監管的整個流程中，政府部門應當進一步完善信息公開制度，了解市場需求，并及時公開土地出讓信息、出讓結果及受讓者的信息，接受媒體及社會的監督。還應規范“招拍掛”的程序，明確相關準入條件，出讓部門應要求競買者事先提供資金情況證明，避免其高價拍得土地卻沒有能力實際支付土地出讓金。土地出讓后，應建立主動監控制度，催促開發商開發土地的進度，避免土地閑置情況的發生。對于已閑置的土地，應成立專門工作部門及時有效地實現清理回收及再次出讓。

　　總之，政府要對房地產市場實現有效的宏觀調控，任重而道遠，因為涉及各方面的利益，不可能一蹴而就，但本次順義“地王”的破滅至少是一個新的轉機。

　　(作者系北京市大成律師事務所律師)

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