只要半個平米的價格，新馬泰日韓都玩了一圈；一兩個平米的價格，歐美列國也回來了；下一步只好策劃去埃及南非這些更為神奇的所在。幾年下來，全世界你都玩遍，可能還沒花完一個廚房的價錢……

　　地產大佬任志強說，“歷史上每一次調控的最終結果都是房價的上漲，已給社會強烈的信號，房價將在此輪調控中再次上漲”。如今，只有真正具有殺傷力的“物業稅恐慌”高懸在中國房市的牛頭上。如果這一刀不落下，也許任志強的判斷將再度被印證

　　中國農業銀行北京昌平支行

　　■ 王強

　　兩年一調控 多成“紙老虎”

　　2009年國內房價的快速上漲，著實讓國內眾多研究者大跌眼鏡，在實體經濟尚未走出困境之時，股市房市等領域成了資金避風港；回首過去，如果說中國成為全球金融風暴的惟一受益者，那么房地產就成了2009年中國經濟的最大受益者。

　　不過，這種局面近期正在發生著變化。2009年底召開的國務院常務會議提出要“穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，隨后，調控組合拳——營業稅優惠終止、出讓金首付提高、打擊囤地行為、抑制投資投機性購房等措施相繼出臺。隨著央票發行利率的上調，央行準備金率也在時隔一年多后于2010年1月12日首次上調。

　　歲末年初，中央再次啟動了房地產宏觀調控的“阿凡達”計劃，一時弄得山雨欲來風滿樓。其實，太陽底下沒什么新鮮事，從國辦發(2010)4號文件看，都是過去5年被重復無數次的陳詞濫調，效果往往難盡人意。

　　自1998年房改后形成真正的房地產市場以來，房地產市場便幾乎每隔兩年就受到有形之手的格外關照。房改后，各類土地開發建設如火如荼，全國各地興起了開發區建設熱潮。2003年新一屆政府組建后，當年7月下發了《關于暫停審批各類開發區的緊急通知》，并隨后制定了相關配套政策，據有關部門統計，7月到12月底，全國共撤銷各類開發區2426個，整合294個，基本上剎住了“圈地”之風，期間，國土資源部部長田鳳山被免去職務；同時，為加強土地管理，對省以下國土資源管理部門實施垂直管理。可以看出，新政元年的調控決心是有的，力度也是大的。

　　2005年兩會后相繼出臺了兩個“國八條”，從土地供應、供應結構、消費引導、檢查管理等多個方面切入，條條直指過高房價，但最終并沒有抑制房價的快速上漲。2006年5月份相繼制定出臺了“國六條”和“國十八條”，條條框框與之前的政策大同小異，但房價上漲照樣我行我素。

　　2007年，熱錢流入風起云涌，二套房買賣漸成氣候，有關部門都出臺相關政策對此遏制，但最終沒能遏制住。2008年國際金融危機此起彼伏，經濟形勢急轉直下，出臺了131號文件，要求加大保障住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產企業積極應對市場變化、強化地方人民政府穩定房地產市場的職責和加強房地產市場監測，有力地支持了房地產快速發展。

　　2009年的政策最具戲劇性，年初制定七折利率和自住二套房優惠政策等，二季度后地王頻現，國土部開展專項治理，特別是嚴厲強調“小產權”房屋是違法建筑，進入四季度后，政策基調又發生變化，12月9日取消營業稅優惠，14日強調要遏制部分城市房價過快上漲，可以說，2009年2月至12月，房地產調控政策來了一次乾坤大挪移。

　　針對房價愈調愈漲的現實，淫浸市場多年的大佬任志強在博客中指出，“歷史上每一次調控的最終結果都是房價的上漲，已給社會強烈的信號，房價將在此輪調控中再次上漲”；有網友戲言“房地產調控不過是紙老虎”；更有網友引述教育部前副部長張保慶的話說“中央政策有時都出不了中南海”，此次“遏制”也不排除最終淪為紙上談兵的可能。

　　政策難出“海” 各地顯神通

　　2009年12月14日國務院召開常務會議并隨后下發了有關調控意見，要求“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農村危房改造支持力度”，并提出“當前要把重點放在加強中小城市和小城鎮發展上”，要求“穩定市場預期，遏制部分城市過快上漲的勢頭”。

　　顯然，中央的思路是增加供給，提高稅收，轉移戰場，穩定價格。中央的決策部署到了地方是怎么落實的呢？

　　12月26日結束的北京十屆七次全會指出，“當前首都經濟社會發展已經進入了全面建設現代化國際大都市的新階段”，今后，要“瞄準國際城市的高端形態，從建設世界城市的高度”來加快發展，對于住房問題，只提出“要大力推進保障性住房建設”，別無他言，與前述對比，顯得不痛不癢。由此推論，北京是世界的，任何以當地居民收入論事的說法都是徒勞的。

　　相比北京而言，2010年1月10日閉幕的上海九屆十次全會的決議更具隱晦性——“要抓好就業、住房、社會保障等民生工作”，不知“蝸居追求者”和投資客們能從這句話中發現什么玄機。倒是俞正聲在會后講話中提出的觀點令人耳目一新，他指出，“發展不能以擴大社會矛盾為代價，不能以犧牲環境和浪費資源為代價，必須以共同富裕為目標，必須以逐步縮小城鄉差別、地區差別、貧富差別為目標，必須以提高人民群眾的福祉和幸福感為目標”，這番話，意味深長，令人感覺又回到了1997年前的美好時代。俞正聲還告誡官員們，要“設身處地地為困難群眾著想，設身處地地為工人、農民著想，設身處地地為年輕人著想”，一句話里用了三個“設身處地”，可能是這個冬天里惟一的一絲暖意。

　　廣東省十屆六次全會則提出“切實保障而改善民生”，至于“房”事一字未提，更別說“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”了，汪洋在會后講話則強調自主創新，至于中央“遏制”之意與自主創新之間有何關聯，只能請聽眾慢慢琢磨。

　　中央要求遏制房價的“部分城市”到底劍指何方，筆者不得而知，不過上述地方政府落實中央精神的對策顯然是各顯神通了。

　　體制掣肘乃癥結所在

　　為什么中央三番五申嚴令遏制房價過快上漲，地方政府依然我行我素？可以說，房價上漲固然有城市化加速推進、房地產市場規則不完善、消費者羊群行為、投機者肆意哄抬等因素有關，但其背后可能有更深層次的體制原因。

　　首先是土地制度二元結構。我國雖號稱“地大物博”，但真正適合居住的面積只約占1/3，而有限的土地又被劃分為城鎮用地與農村集體用地。2004年后，城市土地開始實行招拍掛的出讓制度，隨著近年城市化運動加速推進，各大城市市區可開發面積越來越少，在地方用地規劃的前提下，每年有效土地供給嚴重不足。而另一方面，城市郊區或城鄉結合部的大量集體用地由于沒交土地出讓金，所以那里的房子只能是所謂小產權，而小產權房屋是政府多次宣布的違規建筑。這就造成了城市土地開發的二元結構性難題。

　　其實，鑒于大城市郊區農業生產的外移，只要將集體用地的1/3用作城鎮土地規劃，就會對城市畸高房價形成毀滅性打擊。破解土地難題，需要二次土改，但顯然不能指望在短期內變為現實。成都城鄉統籌綜合改革試驗，面臨重重難題，短期內更難以全面推廣。

　　大城市市區可供應土地捉襟見肘時，合并城區與郊區以增加城鎮土地存量變成了不二之選，如上海之浦東整合南匯、天津之濱海新區整合塘沽漢沽大港，包括年底盛傳的北京之海淀合并昌平等都是這種思路的最佳注腳。

　　其次是財政體制權責脫節。1994年實行的分稅制，化解了中央財政捉襟見肘之急，提升了中央的掌控力，卻也造成地方財政收入在總量占比中逐年下滑，特別是省以下財政體制五花八門。財力逐年上收，但地方政府五臟俱全，對應上面數十個部門條線，承擔守土一方、穩定發展的重任，財力與事權的不對稱，使地方政府存在極大的與民爭利、投資獲益的內在動力。這樣的體制下，經營城市、土地出讓成了地方政府的經營準則，房價高低成為部分城市爭當所謂“一線城市”的標尺，房地產行業因拉動數十個行業發展且對財政稅收貢獻度高，被“妖魔化”為支柱產業，經濟發展越來越陷入“地產化”的深淵。其實，不論是日本10年蕭條、1998年東南亞金融危機，還是2008年全球金融海嘯、迪拜神話破滅，都是地產危機惹的禍。

　　最后是政績考核指標異化。地方官員考核方式過度注重經濟數量增長，甚至異化為見面就問GDP增長率的問題，是地方政府對房價宏觀調控陽奉陰違的重要原因�？己烁偁幯莼癁楣賳T之間的競爭，官員之間的競爭演化為中國獨特的縣際市際省際競爭制度，這種制度促進了經濟快速發展，也導致了地區經濟惡性競爭，部門主義與地方主義有所抬頭，將土地價值在官員任期內折現為財政收入，導致地方機會主義泛濫，結果可能就是國家機會主義。在部分城市，房價高低甚至與官員“身價”聯系到了一起，可以看到，哪個地方房價高，哪個地方就財政收入高，哪個地方就經濟增長率高，哪個地方官員就升得高，這是一種惡性循環。

　　王石近日接受媒體訪問時曾說“目前泡沫特征還不明顯，但如果泡沫箱二線、三線城市擴散，情況將十分令人擔憂”。筆者看來，在一些關鍵性的體制沒有變革的情況下，將目光由大城市轉移朝向中小城市，就是將這種上述矛盾進一步擴展到中小城市，后果堪憂。

　　鏈接

　　歷年房地產重點宏觀政策導向摘要

　　●1998年：住房分配貨幣化。

　　●2000年：規范房地產市場。

　　●2001年：刺激消費，繁榮房地產市場。

　　●2002年：規范土地市場。

　　5月9日，中華人民共和國國土資源部簽發11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，要求從7月1日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。此前，北京市近90%的土地是通過協議方式轉讓的，11號令的頒布被業界稱為“新一輪土地革命”的開始。

　　●2003年：拉響宏觀調控警報

　　4月，中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(簡稱121號文件)。此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產過熱的措施惕。

　　●2004年：8·31大限；9年來首度加息。

　　●2005年：新老“國八條”先后出臺，調控上升到政治高度。

　　●2006年：加息、“國六條”、9部委“十五條”、“外資限炒令”，將調控進行到底。

　　●2007年：一年六加息，調控進入急行軍。

　　●2008年：百日五降息，全方位刺激樓市。

　　●2009年：先松后緊。

　　5月27日 ，國務院發布《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例后的首次下調。

　　6月22日，銀監會下發《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》。

　　12月9日，國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。

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