理性看待天竺22號地收回事件

　　陸新之

　　有關房地產的新聞，往往都是最刺激公眾神經的話題。日前，有關順義區天竺22號地收回事件，更是占據各路媒體的顯要位置。在一片歡呼嚴懲開發商拿地王的輿論聲中，我們有必要理性清醒地觀照整個事件。畢竟，今天已經是市場經濟，社會各個群體之間的利益并非是截然對立的，更多是互相依存，協調共生。對于市場經濟基本細胞——企業的損害，其實也是對社會整體利益的損害。

　　2009年11月20日，上市公司大龍地產的子公司“北京市大龍房地產開發有限公司”以50.5億元競得天竺22號地。今年2月1日，國土資源部公告稱，將收回天竺22號地，并沒收北京大龍地產2億元拍地保證金。這當然是件不愉快的事情。

　　不過在商言商，對于和順義區大有淵源的的大龍房地產來說，它以高價拿下22號地，并非是一時頭腦發熱，而是和企業自身的特性相關。理性剖析大龍地產這次事件，而不是簡單情緒化地幸災樂禍，相信對于房地產行業和社會都有警示和裨益。

　　首先，上市公司大龍地產可謂生于順義，成長于順義。它的第一、二大股東均為順義的企業，分別為北京順義大龍城鄉建設開發總公司(持有約36%的股權)和北京順鑫農業發展集團有限公司。其中的北京市順義大龍城鄉建設開發總公司 成立于1987年，隸屬北京市順義區人民政府，隸屬于順義區政府的一級開發企業，實行從項目開發、施工到后期綠化、物業管理的一條龍服務。20多年來在順義生根發展，在順義開發了多個有影響力的樓盤，毫無疑義的是是順義本土第一大開發商。在這樣的路徑下，這塊容積率只有0.62，屬于少有的低密度地塊順義后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地，被稱為中央別墅區最后一塊寶地，因此有著主場之利的大龍地產，熱切渴望拿下，的確是情理中事。有內部各方面信息表露，可以這么說，如果此地塊不是在順義，如果大龍地產不是順義地產公司，一貫穩健低調的大龍是肯定不會沖上去奪標“地王”的。

　　其次，大龍地產購入這宗用地，也與他們一直以來的企業戰略相關。過去一年，公司表現脫胎換骨，2009年實現營業收入17.48億元，同比增1174%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.39億元，同比增14256%；基本每股收益0.82元。公司擬以2009年末總股本為基數，以資本公積金每10股轉增10股。據公司內部人士介紹，能夠獲得這樣的業績，就和他們幾年以來積極拿地的布局分不開。上市公司大龍在王府井地區有地塊，上面拆遷工作已經完成，正在進行施工前的準備，很快能夠體現業績。大龍建設在宣武區也有地塊準備開發。在外地，大龍系統在中山市、滿洲里和哈爾濱都有大宗地塊，這些都在今年和以后，陸續轉化為集團公司以及上市公司的利潤來源。有介紹說大龍城鄉建設開發總公司資產百億元，這顯然是以前幾年的標準來估算。作為順義區的房地產龍頭，這家集團持有的土地價值，也將逐步體現。積極購入土地，加大儲備滾動開發，是大龍系統的運營發展思路。而這次高價買22號地，客觀上也可以起到提振順義區地價和物業價值的作用。這里面的道理，和萬科在東莞購入挨著深圳項目的堂樾地王、富力購入相鄰第一城項目的廣渠路地王相類似，都是戰略布局。所以從企業運營角度來說，有著良好背景、實力遠遠不限于30億元的大龍地產用50億元購入優質地塊，其實是在情理之中。遭遇“收回門”，有著復雜的種種原因。

　　再次，大龍買地，落子布陣是在11月，突然遭遇到了12月和1月連續密集的政策變化，這可以說是對形勢預見性不足，但是客觀而言，也真是非戰之罪。在大龍地產十大股東名單中，除占股權約達36%的大龍城鄉建設開發總公司外，其余9家股東中有8家是具有銀行背景的公司。深入了解得知，大龍地產其實有著較好的信貸和融資能力。11月購入土地的時候，根據當時的規定，大龍地產可以到今年5月20日才繳納大部分的購地款項。但是12月的新政策出臺，就變更為短期內要繳納超過一半的地價款。這樣突如其來的變化，顯然打亂了公司原來的融資步驟和整體規劃，也導致了后來“不簽約、不交錢”的尷尬。數年以來，有關房地產的出臺政策總是不斷起伏，態度和目標，往往出入很大。不要說是大龍地產這樣的中型企業，即使是銷售額排在全國前幾名的大型開發商，都面臨過進退失據幾乎坐以待斃的艱險情形。規范買賣土地規則，規范開發商行為固然必要，但是維持一個政策的延續穩定，為房地產交易、開始和持續發展提供一個理性、建設性的環境更加必要。

　　最后來說，也需要肯定的是，國土資源部發言人回答記者問的時候，也很客觀，沒有上綱上線，強調這是商業行為的結果。大龍地產只是因為未能進一步履行交易義務，所以被吃掉了定金兩億元，對于公司來說，不會有進一步的處罰。而從上市公司的基本面來看，大龍地產的土地儲備依然豐厚，可靠消息表明，大龍地產依然獲得大股東的大力支持，依然有著良好的成長性，尤其是多家基金，都沒有選擇清倉出逃，這就說明，機構看好大龍的價值，盡管大龍經歷了這次挫折，但未傷元氣，未來會是一家值得關注并極富潛力的房地產股份公司。

　　關注大龍地產收回門的商業價值意義，而不是賦于更多的社會壓力，對于目前的中國地產業可能有更多的意義。

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